רעידות אדמה באזורנו מוזכרות כבר בספר התנ"ך (בספר עמוס, בסיפור סדום ועמורה ועוד) ואף תועדו בעידן המודרני יותר מפעם אחת, כמו למשל רעידת האדמה שהתרחשה בגליל ב-1837 וגרמה להרס רב, במיוחד בטבריה ובצפת. על הרקע הזה וכדי לצמצם את הנזק לרכוש ולנפש במקרה של רעידת אדמה, חוקקה הממשלה בשנת 2005 את חוק תמ"א 38. החוק מתייחס לחיזוק מבנים שקיבלו היתר בנייה לפני 1 בינואר 1980 ושאינם עומדים בתקן 413 לעמידות מבנים על פי חוות דעת הנדסית.
גלגולה של תמ"א 38
מורכבות ביורוקרטית, קשיי מימון ומודעות ציבורית נמוכה גרמו לכך שיישומה של תמ"א 38 לא המריא בשנים הראשונות לאחר שנכנסה לתוקף. הדבר השתנה במהלך הזמן ויישום התכנית שנעשה בליווי אנשי מקצוע, עורכי דין ושמאים, הפך למנוע משמעותי של התחדשות עירונית, כאשר עוד ועוד בעלי דירות ויזמים גילו את יתרונותיה ואת הפוטנציאל הכלכלי הטמון בה. מבחינת היזמים, התכנית היוותה הזדמנות עסקית, ומבחינת הדיירים, התכנית אפשרה שדרוג תנאי המגורים והשבחת הנכסים.
עו"ד ונוטריון שמעון טל שחורי. צילום: פרטי
עם זאת, התכנית לא הצליחה להשיג את מטרותיה המקוריות, שכן רובם המוחלט של הפרויקטים התבצע באזור המרכז ולא בפריפריה כפי שתוכנן, מה שיצר חוסר שוויון ופערים תכנוניים גדולים בין אזורים שונים בארץ. בנוסף, יצרה התכנית עומס משמעותי על תשתיות בערים המרכזיות, משום שהיא יושמה על בניינים בודדים ובמקרים רבים לא הביאה בחשבון תכנון רחב יותר של מתחמי ושכונות מגורים.
סיום תמ"א 38 ומעבר לחלופת שקד
מסיבות עיקריות אלו החליטה הממשלה על סיומה של תמ"א 38 ועל מעבר לגישה תכנונית רחבה ומקיפה יותר של התחדשות עירונית. התכנית המיועדת להחליף את תמ"א 38 היא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, המכונה גם "חלופת שקד", שאושרה על ידי ועדת השרים לענייני חקיקה ב-1.8.2021.
חלופת שקד מאפשרת להמשיך בפרויקטים של התחדשות עירונית בשני המסלולים שהיו קיימים תחת תמ"א 38: מסלול חיזוק באמצעות הריסה ובנייה מחדש של בניין, ומסלול חיזוק באמצעות עיבוי ותוספת בנייה לבניין קיים, כל זאת בכפוף לאישורה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
היתרונות של חלופת שקד
חלופת שקד מעניקה לרשויות מקומיות סמכויות רחבות יותר בתכנון ומאפשרת תכנון מקיף, כולל שילוב של דיור בר השגה בפרויקטים, תוך שימת דגש על תכנון ברמת המתחם או השכונה, דבר שלא נעשה במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 שבוצעו על בניינים בודדים. כמו כן, התכנית מאפשרת התאמה של תכנון לצרכים ספציפיים של כל אזור או מתחם עירוני ומעודדת חשיבה תכנונית ארוכת טווח של פיתוח, תוך התחשבות בהיבטים סביבתיים ותחבורתיים. אחד ההבדלים המהותיים בין תמ"א 38 לתכנית שקד הוא שתכנית שקד שמה דגש על מתן מענה לצרכים תכנוניים בפריפריה ועל התחדשות עירונית באזורים בארץ שלא נהנו עד היום מיתרונותיה של תמ"א 38.
חשוב לציין כי רוב ההקלות במיסוי שהיו תקפות תחת תמ"א 38 צפויות להישמר, אם כי ייתכנו שינויים ומומלץ להתעדכן ברשויות המס לגבי הפרטים הספציפיים. רצוי גם להיעזר בעורכי דין ושמאים שמתמחים בתחום כדי לקבל תמונה מדויקת וספציפית לגבי המיסוי הצפוי בכל פרויקט.
המעבר לתכנית המתאר החדשה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מציע הזדמנויות חדשות הן עבור היזמים והן עבור בעלי הדירות. ליזמים יתאפשר לבצע פרויקטים גדולים יותר בתכנון ארוך טווח, ולדיירים תאפשר התכנית שיפור איכות החיים והמגורים, התחדשות סביבתית מקיפה ושדרוג תשתיות.
מה יקרה בתקופת המעבר בין תמ"א 38 לחלופת שקד
בתקופת המעבר בין שתי תכניות המתאר עדיין ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרי בנייה במסגרת תמ"א 38 עד לתאריך סיום התכנית בתחילת אוקטובר 2024, כאשר פרויקטים שכבר הוגשו או אושרו יוכלו להמשיך בתהליך גם אחרי תאריך זה. ייתכנו הבדלים בין רשויות מקומיות שונות בנוגע ליישום וסיום התכנית.
עתיד ההתחדשות העירונית
לבעלי דירות שמעוניינים להיכנס לפרויקט של חיזוק הבניין שלהם במסגרת התחדשות עירונית ביום שאחרי תמ"א 38, מומלץ לבדוק את התכניות המקומיות הספציפיות ברשות המוניציפלית. כמו כן, מומלץ לדיירים ליצור שיתופי פעולה עם שכנים ולהתארגן לקראת ביצוע פרויקט חיזוק והתחדשות, כאשר חשוב לפנות לייעוץ של אנשי מקצוע כגון עורכי דין ושמאים המתמחים בתחום, לשם הערכת האפשרויות. כדאי לשקול בליווי היועצים המקצועיים את שני המסלולים הקיימים, פינוי-בינוי (הריסת המבנה ובנייה מחדש) או חיזוק המבנה, בהתאם למצב התכנוני הספציפי של הבניין והאזור.
לסיכום, למרות שעידן תמ"א 38 מגיע אל סיומו, עדיין עומדות בפני יזמים ובעלי דירות בבניינים ישנים אפשרויות אטרקטיביות להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים. החלופות החדשות מציעות גמישות תכנונית רבה יותר ומאפשרות התאמה טובה יותר לצרכים המקומיים, כאשר המפתח להצלחה טמון בשיתוף פעולה בין בעלי הדירות, הרשויות המקומיות, היזמים והמתכננים, תוך התאמה לתנאים המקומיים ולצורכי התושבים.
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
