מקרקעין ונדל"ן

היטל השבחה הוא מס שנוצר בשל השבחת הנכס. מדובר בתשלום חובה אשר משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה או לרשות המקומית בעקבות אישור תכנת בניין עיר (תב"ע), מתן הקלה או התרת שימוש חורג אשר מעלים את שווי הנכס. ההחלטה בנוגע למי משלם היטל השבחה נתונה למשא ומתן בין המוכר לקונה. מקובל כי היטל שהוטל עד מועד החתימה על הסכם המכר, ישולם על ידי המוכר, ואילו היטל שהוטל לאחר מועד החתימה ישולם על ידי הקונה. אולם כאמור עניין זה נתון להחלטת הצדדים.

חשוב מאד להפיק נסח טאבו בטרם רכישת הנכס, ובשלב ראשוני ככל האפשר. נסח טאבו (נסח רישום) הוא מסמך המהווה מעין תעודת זהות של המקרקעין ומרכז את כל המידע בנוגע לנכס. לכן, עוד טרם כניסה למשא ומתן לרכישה, כדאי לוודא שהנכס אכן רשום בפנקסי המקרקעין (טאבו), מי הם בעלי הזכויות בנכס, האם מי שמציג עצמו כבעל הנכס, אכן רשום כבעל הזכויות ומה מהות הזכויות שרשומות על שמו. בנסח טאבו ניתן יהיה גם לוודא שלא רשומות הערות אזהרה ושאין עיקולים או שעבודים על הנכס. אם מי שטוען לבעלות אינו רשום כבעלים, צריך לתת לזה ביטוי בחוזה המכר, באמצעות תנאי מתלה, ולהתנות את הליך הרכישה ברישום הזכויות, אחרת עלולים להיווצר קשיים בתהליך אפילו בנטילת המשכנתא. 

בבניין משותף, צריך להודיע מראש על קיום אספה לכל בעלי הדירות, לפחות 4 ימים לפני מועד כינוסה. ניתן גם להודיע על קיום האספה באמצעות תליית הודעה במקום בולט בבניין (כמו דלת הכניסה, חדר מדרגות, מעלית), אבל אז צריך לעשות את זה לפחות 5 ימים לפני מועד המפגש. הודעה על אספת דיירים צריכה לכלול פרוט של כלל הנושאים שנמצאים על סדר יומה של האספה. ככלל, באספה כללית צריכים להשתתף לפחות מחצית מבעלי הדירות, כדי שיהיה תוקף להחלטות שמתקבלות במהלכה. אולם, ניתן לקבוע בהודעה על קיום האספה, כי אם לא יגיעו מחצית מבעלי הדירות בשעה שנקבעה, האספה תתקיים בשעה מאוחרת יותר באותו היום גם אם מספר בעלי הדירות שיגיעו יהיה פחות ממחצית.

זכרון דברים למכירת דירה או קנייתה הוא התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין. בחוק המקרקעין נקבע, כי התחייבות כזו טעונה מסמך בכתב, והפסיקה קבעה כי זכרון דברים עונה על דרישת הכתב. כלומר, זכרון דברים מהווה למעשה חוזה מכר של נכס לכל דבר ועניין. לכן מומלץ להימנע מחתימה על זכרון דברים או מסמך עקרונות שיכבול אותך לתנאי העסקה מבלי שעסקת בפרטים הקטנים. יתרה מזו, חתימה על זכרון דברים מקימה חובת דיווח לרשויות המס ממועד החתימה על זכרון הדברים ולא הסכם המכר. פעמים רבות אנשים חותמים על זכרון דברים בלי לדעת את המשמעויות הנובעות מכך והם חושפים עצמם לתשלום ריבית למיסוי מקרקעין בגין איחור בדיווח. מסמך של זכרון דברים לרוב לא יהיה מסמך מפורט ולכן לא יענה על כלל הצרכים. מסמך כזה כולל רק את תמצית ההסכמות מה שעלול ליצור מחלוקות בעתיד. לכן רצוי לא לחתום על זכרון דברים, ולפנות לעורך דין המתמחה בתחום אשר יעגן את ההסכמות בחוזה מכר שלם ומפורט.

דייר מוגן הוא דייר שחוק הגנת הדייר חל עליו והוא מחזיק בנכס שילם עבורו דמי מפתח. מדובר בזכות שמבטאת מצב ביניים בין רכישת זכויות בעלות לבין שכירות. לא ניתן לגבות מהדייר שכירות שתואמת את מצב השוק כיום, מאחר שמהות העסקה בדמי מפתח היא קבלת חזקה בנכס תמורת תשלום של סכום חד פעמי (דמי מפתח) ותשלום חודשי נמוך של “דמי שכירות”. החוק קובע, כי גובה השכירות שישלם דייר מוגן יהיה למעשה הסכום "ההיסטורי" עליו סוכם בחוזה, ולסכום זה ניתן להוסיף בכל שנה העלאה בהתאם לשיעור שמתפרסם בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות).

תקנון של בית משותף הוא המסמך אשר מסדיר את היחסים בין כלל בעלי הדירות בבניין ואת זכויותיהם וחובותיהם בכל הקשור בבניין המשותף. בעלי הדירות רשאים לקבוע תקנון מוסכם ולנסח את הוראותיו בעצמם. כך יינתן ביטוי להסכמות הספציפיות שלהם כדיירי הבניין. אם בעלי הדירות לא ניסחו תקנון יחול על הבניין התקנון המצוי. הוראות התקנון המצוי מפורטות בחוק המקרקעין ועוסקות בין היתר במינוי ועד בית, ניהול אספות דיירים, אחזקת הרכוש המשותף בבניין, ביצוע תיקונים ועוד. חשוב לציין, כי הוראות התקנון חלות גם על מי שרכש נכס לאחר רישום התקנון, ולכן לפני שרוכשים נכס בבניין משותף כדאי לבדוק את סעיפי התקנון שלו.

חוק המכר (דירות) קובע תקופת איחור של 60 ימים מהמועד בו הוסכם על מסירת הנכס, בגינה הקבלן אינו נדרש לפצות את הרוכשים. כלומר הקבלן מקבל מעין אורכה אוטומטית למועד מסירת הדירה, מתוך הבנה שפרויקט בניה הוא פרויקט גדול ומורכב ועלולים להיווצר עיכובים שמונעים את סיומו במועד. אולם, אם הקבלן איחר יום אחד נוסף מעבר ל-60 הימים, הוא יידרש לפצות על האיחור החל מהיום הראשון, כלומר גם עבור 60 הימים ה"ראשונים” של האיחור במסירה. בגין שמונת חודשי האיחור הראשונים, יקבל הרוכש פיצוי בגובה דמי שכירות של נכס דומה כפול 1.5, והחל מהחודש התשיעי, יעמוד הסכום על דמי שכירות כפול 1.25, עבור כל חודש נוסף של עיכוב.

הערת אזהרה במקרקעין נרשמת כאשר בעל הזכויות בנכס התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מלעשות בהם עסקה כלשהי. רישום ההערה נועד להזהיר ולהרתיע, ולכן כל עוד לא נמחקה ההערה, לא ניתן לבצע עסקה הסותרת אותה מבלי לקבל את הסכמת הזכאי לטובתו היא נרשמה או לפי צו של בית משפט. ביטולה אפשרי רק אם הזכאי מסכים לכך, ואז יחתום על ייפוי כוח לביטול ההערה או כאמור בצו בית משפט. אם תוקף הערת האזהרה פג, היא מבוטלת וצריך רק לבקש מרשם המקרקעין למחוק אותה. כדי לבטל הערה לטובת מוסד דוגמת הערה לטובת בנק שהלווה משכנתא, צריך להגיש ללשכת הרישום טופס ביטול משכנתא. ההליך אינו עולה כסף, וישנם בנקים ששולחים את הטופס ללשכה באופן אוטומטי.

ערבות בנקאית וערבות של צד שלישי הן שני סוגים של בטוחות שנועדו להבטיח לבעלים של הנכס פירעון כספי במקרים בהם השוכר לא יעמוד בתשלומי השכירות, לא יפנה את המושכר או יגרום לנכס נזק כלשהו אחר. ערבות בנקאית היא הבטוחה החזקה ביותר, משום שהיא ניתנת על ידי הבנק שמתחייב לשלם את סכום הערבות למשכיר באופן מיידי ומבלי שנדרש להוכיח נזק. החיסרון שלה הוא שמרבית השוכרים אינם מצליחים להעמיד אותה, כי פעמים רבות הבנק דורש מהם לסגור כסף תמורת קבלת הערבות. בנוסף הבנק גובה עמלה בהתאם לגובה הערבות ומשך התקופה שלה. ערבות של צד שלישי היא בטוחה חלשה יותר, בה מתחייב צד שלישי לקיום תנאיי ההסכם. בכדי להיפרע מהערב צריך לפנות אליו ואם הוא לא נענה בעל הנכס יידרש לנקוט הליך משפטי.

אם הדייר בדירת הגן אינו מאפשר בדיקה ותיקון של בור הספיגה בעת נזילה, למשל, אז יש לבצע פניה לנציגות הבניין המשותף, ובמקרים בהם אין שיתוף פעולה מצד השכן, להגיש באמצעות הנציגות תביעה למפקח על רישום המקרקעין כדי שזה יורה לו לאפשר את התיקון. למפקח יש סמכות שיפוטית לדון ולפסוק בסכסוכים שונים בין בעלי דירות בבניין משותף. למעשה, למפקח על רישום המקרקעין יש סמכות זהה לזו של שופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית. לכן הוא רשאי לתת צו עיקול, צו מניעה, צו עשה וצו אל תעשה. לאחר קבלת ההחלטה ניתן יהיה לחייב את הדייר לאפשר לכם גישה לבור הספיגה.