הוצאת נסח טאבו היא צעד חשוב בכל עסקת נדל"ן, מאחר שמדובר במסמך המונפק על ידי משרד המשפטים ומשמש כנסח רישום רשמי המפרט את מצבו המשפטי של הנכס. ידיעת מצבו המשפטי של הנכס חיונית בעסקאות נדל"ן מסיבות רבות: היא מאפשרת לוודא את הבעלות החוקית שלו, לגלות אם יש עליו שיעבודים או מגבלות כלשהן, לבדוק זכויות נלוות ובעיקר למנוע הונאות עוקץ. הכרת המצב המשפטי של הנכס מאפשרת הפחתה רבה של מידת הסיכון בעסקאות נדל"ן.
למרות שאין אפשרות להוצאת נסח טאבו חינם, ניתן לבצע הוצאת נסח טאבו מקוון בקלות ובמהירות. חשוב לזכור כי מידע נוסף עשוי להימצא ברשם המשכונות או בהזמנת תיק בית משותף.
נסח טאבו נדרש במספר מצבים שונים הקשורים לעסקאות נדל"ן ובירור זכויות בנכס, למשל: אם אתם לפני קניית או מכירה של נכס, אם אתם לפני לקיחת משכנתא (הבנקים דורשים נסח טאבו עדכני כחלק מתהליך אישור המשכנתא), אם אתם עומדים לשפץ את הדירה שלכם וצריכים לבדוק את זכויות הבנייה וההגבלות הקיימות על הנכס שלכם, אם אתם צריכים לבדוק אם יש משכנתאות או עיקולים רשומים על הנכס, אם יש על הנכס סכסוך כלשהו, בעת הסדרת ענייני ירושה וכשרוצים לעדכן פרטים ברישום הנכס.
עו"ד אלה בן שושן. צילום: פרטי
עו"ד אלה בן שושן, בעלת 20 שנות ניסיון בדיני מקרקעין, משפחה וירושה ומנכ"לית חברת הבנייה "יהודה בן שושן נכסים בע"מ", מסבירה כל מה שחשוב לדעת על נסח טאבו.
מהו בדיוק נסח טאבו ומדוע הוא חשוב?
עו"ד בן שושן: "נסח טאבו הוא תמצית רישום המהווה למעשה תעודת זהות של נכס נדל"ן שמתקיים לגביו רישום. זהו מסמך רשמי מחייב המנוהל על ידי לשכת רישום המקרקעין (טאבו), כזה שמפרט את זכויות הקניין של נכס מקרקעין, כולל פרטי הבעלות, ההערות והמשכונים עליו. הוא חשוב כי הוא משמש כהוכחה משפטית מי הוא הבעלים של הנכס ומהן הן הזכויות המשפטיות הקשורות אליו".
מי רשאי להוציא נסח טאבו ומהו התהליך?
"כל אדם רשאי להוציא נסח טאבו. מדובר במרשם שמטרתו היא להיות פתוח לעיון הציבור כולו. התהליך להפקת נסח טאבו כולל הגשת בקשה באינטרנט דרך האתר של משרד המשפטים או בהגעה פיזית ללשכת רישום המקרקעין".
אילו פרטים מופיעים בנסח טאבו?
"נסח הטאבו כולל פרטים על סוג הזכות בנכס (בעלות, חכירה או שכירות), זהות בעלי הזכות בנכס, תיאור הנכס, הצמדות (חניה, גג, קרקע, מחסן), רכוש משותף, הערות אזהרה, שיעבודים, משכונים, הערות משפטיות נוספות וזכויות שימוש".
מה ההבדל בין נסח טאבו רגיל לנסח טאבו מורחב?
"נסח טאבו רגיל מכיל מידע בסיסי על הנכס, כמו פרטי בעלות וזכויות קניין. נסח טאבו מורחב (מרוכז לבית משותף ו/או היסטורי) כולל גם היסטוריית שינויים בנכס, זכויות נוספות, הערות אזהרה והסכמים מיוחדים".
באילו מקרים נדרש להוציא נסח טאבו?
"בדרך כלל נדרש להוציא נסח טאבו בעת קניית נכס, מימוש משכנתא, בירור זכויות משפטיות בנכס, תכנון עסקאות נדל"ן וביצוע בדיקות משפטיות לפני מכירה או קנייה".
מהי עלות הוצאת נסח טאבו וכיצד משלמים?
"עלות הוצאת נסח טאבו מקוון היא 17 שקל ואילו נסח טאבו רגיל שאינו מקוון עלותו מסתכמת בסך של 83 שקל. זאת, להבדיל מנסח טאבו מרוכז לבית משותף שאינו מקוון שעלותו מסתכמת בסך של 145 שקל. את התשלום ניתן לבצע באינטרנט או בלשכת רישום המקרקעין".
כמה זמן לוקח להוציא נסח טאבו?
"הוצאת נסח טאבו באופן מקוון אורכת מספר דקות. בלשכת רישום המקרקעין זמן ההמתנה משתנה ותלוי בעומס".
כיצד מוציאים נסח טאבו באופן מקוון?
"ניתן להוציא נסח טאבו באופן מקוון דרך האתר של משרד המשפטים על ידי הזנת פרטי הנכס, גוש וחלקה, לעתים גם תת חלקה, תלוי בנסח הרצוי ותשלום האגרה".
מה עושים אם מגלים טעות או אי דיוק בנסח הטאבו?
"במקרה של טעות או אי-דיוק, יש לפנות ללשכת רישום המקרקעין עם מסמכים מתאימים לבקשת תיקון. הטיפול בבקשה יכול לקחת מספר שבועות".
האם יש מגבלות על מספר הפעמים שניתן להוציא נסח טאבו לנכס מסוים?
"אין מגבלות על מספר הפעמים שניתן להוציא נסח טאבו לנכס מסוים".
מהי המשמעות המשפטית של הערות אזהרה המופיעות בנסח טאבו?
"הערות אזהרה נועדו להזהיר את הציבור על מגבלות שונות המוטלות על הנכס, כמו התחייבות למכירה, משכנתא, עיקול, רשות העתיקות, זיקת הנאה, הסכמי שיתוף וכיו"ב. לדוגמה, אדם שרכש דירה ונרשמת לטובתו הערת אזהרה, משמעות הדבר היא להזהיר כלפיי כולי עלמא (כלפיי כל העולם), בעיקר רוכשים פוטנציאליים אחרים, מלרכוש את הדירה הספציפית גם כן, שכן רוכש אחר שילם כבר על הדירה הספציפית, וכך למעשה למנוע עסקאות סותרות".
כיצד משפיעים עיקולים או שיעבודים הרשומים בנסח על עסקאות נדל"ן?
"עיקולים או שיעבודים עלולים להגביל את היכולת למכור את הנכס, להשכירו או לבצע עסקאות משפטיות אחרות בנוגע אליו, ולכן יש לבדוק ולהסיר אותם לפני ביצוע העיסקה. יובהר כי עלולים להיות פעמים, אם כי נדיר, אבל אפשרי, בהם העיקול/ השיעבוד לא מופיע בלשכת רישום המקרקעין, אך כן מופיע ברשם המשכונות".
האם יש הבדל בתהליך הוצאת נסח טאבו לדירה בבית משותף לעומת בית פרטי?
"אין הבדל מהותי בתהליך הוצאת נסח טאבו לדירה בבית משותף לעומת בית פרטי, אך ייתכן שפרטים נוספים יופיעו בנסח של דירה בבית משותף, כמו זכויות משותפות על רכוש משותף".
מה קורה אם הנכס אינו רשום בטאבו? האם עדיין ניתן להוציא נסח?
"אם הנכס אינו רשום בטאבו, לא ניתן להוציא נסח טאבו. במקרה כזה, יש לבדוק את הרישומים במינהל מקרקעי ישראל או ברשות אחרת האחראית על רישום הנכסים. בהקשר זה אציין, כי יש סוגים שונים של זכויות שלגביהן מתנהל רישום בטאבו ויש גם סוגים שונים של קרקעות. המקרקעין שבתחומי המדינה רשומים בשלושה סוגי פנקסים:
פנקס הבתים המשותפים - בהם רשומים הבתים שלגביהם ניתנו צווי רישום בית משותף בהתאם לתשריטים הכוללים את תיאור הבתים והדירות שבהם.
פנקס השטרות - בהם רשומים מקרקעין שטרם עברו הליכים של הסדר זכויות הקניין לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), התשכ"ט-1969. רישום בפנקסי השטרות לגבי מקרקעין לא מוסדרים מהווה, עפ"י החוק, ראיה לכאורה לתוכנו. לאחר הסדר הזכויות במקרקעין, מתבטל הרישום בפנקס השטרות והזכויות נרשמות בפנקס חדש, פנקס הזכויות.
פנקס הזכויות - בהם רשומים מקרקעין שעברו הליכים של הסדר זכויות הקניין, לאחר מדידה ומיפוי רשמיים ולאחר בירור רשמי ופומבי של תביעות לזכויות במקרקעין. הרישום בפנקסי הזכויות, לגבי מקרקעין מוסדרים, מהווה עפ"י החוק ראיה חותכת לתוכנו. פנקסי הזכויות כוללים כ-95% מכלל שטחה של המדינה. ככל שמתקדמות פעולות ההסדר, כך מתמעטים פנקסי השטרות ובמקביל מתרבים פנקסי הזכויות".
האם נסח טאבו יכול לשמש כהוכחת בעלות מוחלטת על נכס?
"ברוב המקרים נסח טאבו הוא הוכחה חזקה לבעלות על הנכס, אך ייתכנו מצבים שבהם קיימות זכויות קניין אחרות שאינן מופיעות בנסח ולכן יש לבצע בדיקות נוספות".
שאלות ותשובות
איך מוציאים נסח טאבו? הוצאת נסח טאבו מתבצעת באופן מקוון דרך אתר משרד המשפטים או בלשכת רישום המקרקעין.
מה זה נסח טאבו? נסח טאבו הוא מסמך רשמי המונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין ומכיל מידע חיוני אודות בעלי הנכס, מגבלות שיש עליו וכדומה.
איך נראה נסח טאבו? נסח טאבו כולל בדרך כלל את המידע הבא:
- פרטי זיהוי הנכס (גוש, חלקה, כתובת).
- מידע על בעלות.
- זכויות וחובות (כולל שיעבודים).
- הערות אזהרה.
- פרטי בית משותף (אם רלוונטי).
- זכויות בנייה.
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
