ביהמ"ש גיבש מבחנים שיסכלו ניסיונות מניפולטיביים להתחמקות מתשלום דמי תיווך

גם כיום, בעידן האינטרנט והשימוש ההולך והגובר בלוחות המידע המתפרסמים ברשת, עדיין אנשים רבים נזקקים לשירותי התיווך המסורתיים, כשהם מעוניינים למכור או לרכוש נכס.
מחלוקות בעניין זכאותם של מתווכים לדמי תיווך הן לא מאוד נדירות, בלשון המעטה.

לאחרונה, נדונה מחלוקת בעניין דמי תיווך בבית משפט השלום בת"א. השופטת יעל אחימן קיבלה את התביעה לתשלום דמי תיווך, תוך גיבוש מבחנים קונקרטיים, שאמורים למנוע סיטואציות מניפולטיביות שנועדו להערים על המתווך.

רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מקרקעין

חוק המתווכים במקרקעין והפסיקה הגדירו את אמות המידה להיווצרותה של זכאות  לדמי התיווך, שעמוד התווך שלה הוא היותו של המתווך בגדר "הגורם היעיל".

בעניין שנדון בבית המשפט במקרה זה, טען המתווך, כי הודר במכוון משיתופו במידע הרלבנטי לצורך פעילותו כ"גורם היעיל" ביחס לדירה ברחוב רמז בגבעתיים. בדרך זו, חתם, לדבריו, הרוכש "מאחורי גבו" על עסקת רכישה, הגם שהקשר הראשוני בינו לבין המוכר נוצר באמצעות שירותי התיווך שניתנו על ידו.

הנתבע, רוכש הדירה, טען לעומת זאת, כי מכירת הדירה הוקפאה על ידי המוכר, בסמוך לאחר יצירת הקשר . הקשר חודש באמצעות מתווך אחר, לאחר חודשים ארוכים, כך שהתחייבותו לדמי תיווך כלפי התובע פגה.

ביהמ"ש: קל להערים על מימוש זכות המתווך לדמי תיווך
 בהכרעתו ציין בית המשפט, כי בבואנו להידרש לבחינת זכאותו של מתווך לדמי תיווך עלינו לזכור כי מצבו של מתווך נחות בדרך כלל יחסית לצרכנים העושים שימוש בשירותיו. גם לאחר שהקפיד המתווך ומילא אחר הוראות החוק בחתימה על הסכם בכתב, ואף עמד בחובתו לקיום פעילות אקטיבית, קל מאד להערים על מימוש זכאותו לדמי תיווך.

מבחינה עובדתית דחה בית המשפט את גרסתו של הקונה להתערבותו של מתווך זר, שניתק את הקשר הסיבתי בינו לבין המתווך (התובע). זאת, על סמך ניתוח החומר הראייתי שהיה בפניו, תוך שהוא מעניק משקל מכריע להימנעותו של הקונה מזימון המתווך הזר, ככזו הפועלת לרעתו.

בהתמקדו בשאלת עצם תפוגתו של הסכם התיווך, לאור חלוף הזמן, קבע בית המשפט כי אין די במבחנים הקיימים בפסיקה - אותה סקר - כדי לקדם את ההכרעה בסכסוך זה.

ביהמ"ש מגבש מבחנים חדשים
השופטת אחימן קבעה, כי כשמדובר בסיטואציה שבה נעצר תהליך המכירה באופן יזום על ידי המוכר, יש לגבש מבחנים שיסכלו ניסיונות מניפולטיביים להתחמקות מתשלום דמי תיווך, באיצטלה של השהייה, או "יציאה מן השוק".
 
במסגרת זו, קבע בית המשפט, כי תנאי הכרחי להכרה בתפוגתו של הסכם תיווך וניתוק הקשר הסיבתי הוא, כי אכן המוכר החליט בכנות, שלא למכור את הדירה משיקולים ענייניים. זאת, בשונה מ"הקפאת" מכירה, הנעשית לעיתים משיקולים טקטיים של ניסיון לשיפור עמדות במשא ומתן והטבת כושר המיקוח. לצורך "שחרורו" מהסכם תיווך, על החותם לשכנע את בית המשפט כי שינה את תוכניותיו במובן האסטרטגי ולא מתוך מניעים טקטיים. לדוגמא, אם החליט לערוך שיפוצים בדירה ולשפר את איכות מגוריו במקום למוכרה ורק לאחר מהלך מקיף של שיפוץ חזר להציע את הדירה למכירה וכו'.

טקטיקה של מכירה
בנתחו את חומר הראיות הגיע בית המשפט למסקנה לפיה, לא חזר בו המוכר ממכירת דירתו כפי שניסה לטעון, אלא המתין במסווה של "הקפאה" לשעת כושר למכירתה במחיר מיטבי. על כן ביהמ"ש סבר, כי כל הפעולות שננקטו לא היו אלא חלק מטקטיקות של מכירה.
בפועל הסיק בית המשפט מניתוח ההשתלשלות הכרונולוגית, כי פער הזמנים הוצג גם הוא באופן שאינו תואם את המציאות. ואכן, מחיר העסקה משקף את הצלחתו של המוכר במהלכים שנקט שתמורתה לא נפלה בהרבה מהצעתו הראשונה.

 בית המשפט חייב איפוא את הרוכש בתשלום דמי התיווך כפי שהתחייב לשלמם, אלא שקבע כי חיוב הריבית שנתבקש על ידי התובע  הינו קיצוני וגובל בעושק.
הקונה חויב כלפי בתשלום דמי תיווך בסכום של 62,910 שקלים ובהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 שקלים.


(יפת איתן נ' חיים בן תומר)