רכישת בית - מקרקעין ביהודה ושומרון: הדרך הנכונה

כידוע לכולנו, רכישת בית / דירה / מגרש / מקרקעין היא בדרך כלל העסקה הגדולה ביותר שאנו מבצעים במהלך החיים, מאחר שמדובר בקניה יקרה ומשמעותית, הן כלכלית והן רגשית ולפיכך עלינו לנקוט בה משנה זהירות. 
טענות הנשמעות לעיתים, בנוסח: 'מה הבעיה?', 'הכל יש בהסכם', 'הסכם פשוט', 'עורך הדין שלי יודע הכל'- מוטעות, וברכישה בית ביהודה ושומרון הן בעייתיות שבעתיים.  

קניית בית באיו"ש לעומת בית בת"א

אין ספק ,כי היכולת הכלכלית של רובנו לא מאפשרת לקנות בית הבנוי על חצי דונם במרכז תל אביב ולפיכך נמצא בקניית בית באיו"ש איכות חיים בצד מחיר קנייה סביר יחסית ומרחק אפשרי מהמרכז והכל מבלי להתייחס לשיוך פוליטי כזה או אחר.

קניית בית ביהודה ושומרון - סיכונים שיש להכירם

קניית בית ביהודה שומרון (ואין הכוונה להתנחלויות בודדות, אלא ליישובים גדולים וותיקים כגון: אורנית, שערי תקווה, ברקן, אריאל, עץ אפרים, אלפי מנשה ועוד), טומנת בתוכה סיכונים העולים בהרבה על קניית נכס מקרקעין ברחבי 'ישראל', ולפיכך מצריכה ליווי של מי שבקי היטב בתחום.
קניית נכס מקרקעין באיו"ש הינה ייחודית, הן אשר לבדיקת הזכויות של המוכר, הן ביחס להתנהלות במהלך המכר והן אח"כ באשר לרישום הזכויות בבית/בנכס ע"ש הקונה.
נתחיל בכך, כי הזכויות ביישובי איו"ש לא רשומות בטאבו רגיל אלא במגוון מוסדות שונים כגון: טאבו אריאל (המתנהל לפי הדין הירדני), מינהל איו"ש - הממונה על הרכוש הנטוש בבית אל (השונה מהמינהל הרגיל) ומבחר חברות משכנות / רושמות (כל אחת ודרישותיה וטפסיה היא).

הרישום בטאבו אריאל

במאמר זה נסקור את הרישום בטאבו אריאל על הייחודיות שבו:
שגיאה לחשוב, כי כל הזכויות ביישובי יהודה ושומרון נרשמות רק בטאבו אריאל. הרישום בטאבו אריאל מוגבל ליישובים מסוימים. כך תופתעו לגלות, כי אפילו בתים הנמצאים באריאל, לא רשומים בטאבו אריאל.

גם אם הבית שאתם רוצים לקנות נמצא ביישוב אחר, וכן רשום בטאבו אריאל - תופתעו שוב לגלות שבדיקת זכויות המוכר בנכס אינה 'רגילה' ואינה פשוטה: אין אפשרות להנפיק נסח טאבו באינטרנט וגם לא להנפיקו, סתם כך, בלשכה עצמה. המידע על הבעלויות בנכסים באיו"ש - חסוי וספרי הטאבו אינם פתוחים לעיון, שלא כמו בישראל. 

גם אם כבר חתמתם - במזל טוב - על הסכם רכישה של נכס הרשום בטאבו אריאל, כדאי שתדעו שלא ניתן לרשום הערת אזהרה לגביו. אמנם ניתן לרשום תחליף - בדרך של רישום 'הערת התנגדות', השונה מהערת אזהרה, אולם גם לכך יש דרישות מיוחדות שיש צורך להכירן

רישום הערת אזהרה - האם אפשרי?

גם אם כבר חתמתם - במזל טוב - על הסכם רכישה של נכס הרשום בטאבו אריאל, כדאי שתדעו שלא ניתן לרשום הערת אזהרה לגביו. אמנם ניתן לרשום תחליף - בדרך של רישום 'הערת התנגדות', השונה מהערת אזהרה, אולם גם לכך יש דרישות מיוחדות שיש צורך להכירן. 
כמובן שנטילת משכנתא ורישום הערה בגינה בטאבו, אינה כרישום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה בטאבו ישראלי. בטאבו אריאל לא ניתן לרשום (אלא בתנאים מסוימים) הערה על גבי הערה, על גבי הערה כפי שניתן לרשום הערות אזהרה אחת על גבי השניה בטאבו ישראלי רגיל. 

כלומר, אם זכויות המוכר רשומות בטאבו אריאל ועל גבי זכויות המוכר יש הערת התנגדות לטובת הבנק ממנו נטל המוכר משכנתא, הרי שהקונה יוכל לרשום הערת התנגדות לטובתו בגין הקניה ע"פ הסכם הרכישה אך פה 'יעצר' מלרשום הערת התנגדות נוספת גם לטובת הבנק ממנו הוא עצמו רוצה ליטול משכנתא לרכישת הבית. 
המשמעות - הבנק מטעם הקונה לא יסכים ליתן לקונה משכנתא למימון רכישת הבית ללא בטוחות מתאימות לטובתו. צריך להכיר היטב את הדרך האפשרית שבה כן ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק מטעם הקונה, בתנאים המסוימים והייחודיים לטאבו אריאל.

תשלומים ואגרות

גם השלמת הרישום ע"ש הקונה בטאבו אריאל מלווה בתשלומים אשר לא ניתן לצפותם ברישום בטאבו ישראלי רגיל. בטאבו ישראלי מגישים את התיק לרישום (בליווי שטרות, אישורי מיסים ועירייה וכ"ו) ומשלמים אגרות- 27 ₪ לבקשה, רישום משכנתא 125 ₪ וכיו"ב) והזכויות נרשמות.
בטאבו אריאל לעומת זאת, הרי שבנוסף לאגרות פתיחת תיק ונסח, קיימת גם אגרת רישום בסך של 5% וכן אגרת משכנתא בסך של 0.25%. זאת, בנוסף כמובן למס הרכישה המשולם בגין הרכישה למיסוי מקרקעין בישראל. 
בבתים צמודי קרקע ביהודה ושומרון מדובר כיום ב- 5% מערך המגרש בלבד ולא ממחיר כל  העסקה (כשמדובר בבית הבנוי על מגרש), אך עדיין הסכום עלול להסתכם בכ- 45,000 ₪! שהם כאמור תשלום הנוסף על מס הרכישה שכבר שילמתם למיסוי מקרקעין בישראל. 
זהו סכום לא מבוטל ולפיכך יש לקחת עובדה זו בחשבון, בטרם הרכישה, כדי לבצע חישוב תואם מציאות של הכספים אשר ברשותכם. עורכי הדין המעטים המתמחים בתחום הרכישה באיו"ש, ואכן מבינים בו, אולי יידעו אתכם כי ניתן לקבל בחזרה חלק מהכספים האלו (הנמוך מבין מס הרכישה ואגרת הרישום) וכיצד. 

 לסיכום - אם החלטתם לרכוש בית ביהודה ושומרון, שיהיה בשעה טובה, אבל חשוב כי תעזרו במי שמומחה בתחום ומכיר מקרוב את הדרכים הנכונות והאפשרויות להפוך רכישה זו לבטוחה.