בסוף החודש תסתיים תכנית תמ"א 38 ברוב היישובים בישראל, מהלך שצפוי להשפיע משמעותית על שוק הנדל"ן המקומי. התכנית, שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, תוחלף ב"חלופת שקד", שאושרה ביוני 2022 במליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית והיא למעשה תיקון 136 לחוק התכנון ובנייה, הכולל בתוכו את החלופה לתמ''א 38. המדובר במתווה תכנוני חדש שיעביר את הסמכות לאישור פרויקטים דומים לידי הרשויות המקומיות, תוך הרחבת סמכויותיהן והגדלת זכויות.
בעקבות כך, שאלות רבות עולות על רקע המצב וביניהן: האם התכניות המקומיות באמת פותרות את בעיות היסוד שנלוו לתמ"א 38? ובתקופה בה הצורך במיגון מבנים מפני טילים וכטב"מים נחוץ יותר מתמיד, האם לא כדאי היה נכון יותר לשקול להאריך את התמ"א בכל הארץ?
תכנית תמ"א 38
תכנית תמ"א 38, שנחשבה לניסוי מרתק עם הצלחות רבות אך גם כשלונות לא מועטים, נועדה לחזק מבנים ישנים בישראל ולהפוך אותם לעמידים יותר מפני רעידות אדמה. התכנית, שזכתה לביקורת רבה לאורך השנים, הגיעה לסיומה, והאחריות להוכחת יעילותן של החלופות מוטלת כעת על מינהל התכנון, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, הרשויות המקומיות והמשרדים הממשלתיים, ובמיוחד על הרשות להתחדשות עירונית.
התכנית אפשרה חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 באמצעות יזמים פרטיים, שבתמורה קיבלו זכויות בנייה ומכרו את הדירות שהוסיפו לבניין. כך הרוויחו הדיירים חדר נוסף, מרפסות, מעליות ולעתים גם מחסנים ומקומות חניה, שהעלו את שווי הדירות בעשרות אחוזים.
תכנית זו, המוכרת כ-38/1, התרחבה לגירסה נוספת, 38/2, שכללה הריסת מבנים ישנים והקמת חדשים תחתם, עם זכויות בנייה רחבות יותר ועלויות בנייה גבוהות יותר.
חלופת שקד: האם תענה על הצרכים?
החלופה המרכזית לתמ"א 38 היא "חלופת שקד", שפותחה על ידי שרת הפנים לשעבר, איילת שקד. החלופה מעניקה לרשויות המקומיות את הסמכות לאשר פרויקטים בדומה לתמ"א 38, תוך הענקת זכויות בנייה נדיבות יותר בפרויקטים של הריסת בניין והקמתו מחדש, ובמיוחד כאשר מאוחדים שלושה מגרשים גובלים. במקרים של מבנים לשימור, או כאשר לא ניתן לבצע הריסה ובנייה מחדש, ניתן לבצע חיזוק ותוספות בנייה כמו בתמ"א 38/1, אך עם זכויות בנייה מופחתות.
שימו לב כי במסגרת "חלופת שקד" נקבעו היטלי השבחה מופחתים של 25% (במקום 50%), אותם רשאית הוועדה המקומית לצמצם ל-12.5% או לבטל לחלוטין. אך האם תמריץ זה מספיק כדי לעודד חיזוק מבנים ישנים גם במקומות שלא הושפעו מתמ"א 38? כך או כך, נדרש מעקב אחרי מימוש החלופה כי עיריית תל אביב למשל קידמה תכנית חלופית, אך לא הגישה אותה עד המועד הנדרש.
עוד ניתן לראות כי קיימת חפיפה בין הערים שמקדמות חלופות לתמ"א לבין הערים המובילות בבנייה על פי התמ"א, מה שמדגיש שוב את חוסר הרלוונטיות של תמ"א 38 והחלופות שלה עבור הפריפריה. כעת, ניתנת לרשויות המקומיות הזדמנות חוזרת לקחת אחריות על השכונות הוותיקות שלהן ולתכנן את התחדשותן.
האם הרשויות המקומיות ינצלו את ההזדמנות החדשה?
עם סיום תמ"א 38, השאלה המרכזית נותרת: האם הרשויות המקומיות ינצלו את ההזדמנות החדשה לקחת אחריות על השכונות הוותיקות ולתכנן את התחדשותן, או שמא יסתפקו בביטול התמ"א ולא ייזמו דבר, כפי שהיה לפני 20 שנה? התשובה לשאלה זו תתברר בחודשים הקרובים, כאשר הרשויות המקומיות יתחילו ליישם את המתווה החדש. בינתיים, ענף הנדל"ן בישראל ממתין בדריכות לראות כיצד ישפיע השינוי על שוק הדיור ועל מאמצי ההתחדשות העירונית ברחבי המדינה.
השינויים הצפויים עשויים להשפיע משמעותית על בעלי נכסים, יזמים ורשויות מקומיות כאחד. כדי להבין את ההשלכות המלאות ואת האפשרויות העומדות בפניכם, אתם מוזמנים לפנות לייעוץ מקצועי בנושא עם עורכת הדין שרי נוימן, מומחית בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית, שתסייע לכם בהבנת זכויותיכם והאפשרויות העומדות בפניכם במציאות החדשה של שוק הנדל"ן בישראל.
עו"ד שרי נוימן, טל': 052-3300396, דוא"ל sari@sarilaw.co.il
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
