זכויות בניה במקרקעין הן אותן זכויות אשר ניתנות על ידי הרשות המקומית, ומטרתן לאפשר לבעלים להרחיב, לשנות ולשדרג את ביתו. פעמים רבות, מחליט הבעלים, כי איננו מעוניין או מסוגל לעשות כן ונותר עם זכויות בניה רבות שאינן מנוצלות.
רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מקרקעין
עורכי דין בתחום מקרקעין ונדל"ן באתר משפטי
סוגיה זו חוזרת ומגיחה בעת מכירתו של הבעלים את ביתו, שכן בבואו לעשות כן הוא עלול לגלות, כי זכויות אלה חייבות במס בשווי עשרות ואף מאות אלפי שקלים. הנושא הופך לבעייתי עוד יותר, כיוון שהדבר מתגלה, במרבית המקרים, רק לאחר חתימתו של המוכר על הסכם למכירת הבית ואף לאחר מסירת החזקה בבית.
בבואו של אדם למכור את ביתו הוא, במקרה הטוב, מבצע חישוב גובה המס שעליו לשלם לרשות המיסים. במסגרת בדיקה זו, נשאלת השאלה האם הינו זכאי לפטור ממס שבח לאור הקריטריונים שמופיעים בחוק. במידה והתשובה לשאלה זו חיובית, מניח המוכר באופן שגוי, כי לא יחויב במס בעוד שכאשר קיימות זכויות בניה שאינן מנוצלות, עליו לבחון דבר נוסף והוא האם זכויות בניה אלו יחויבו בתשלום מס בפני עצמן.
נושא זה הינו חשוב ביותר ולמרות זאת לא מקבל את תשומת הלב הראויה לו הן על ידי המוכר שפעמים רבות כלל אינו מודע לכך והן על ידי עורך הדין שמטפל בעסקה.
גובה תשלום המס
רשות המיסים קובעת את גובה תשלום המס בשני שלבים: ראשית, האם המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח בגין מכירת הבית, ושנית האם קיימות זכויות בניה בנכס אשר השפיעו על מחירו. נקודת המוצא הינה שזכויות הבניה הינן בעלות ערך כלכלי ועל כן יש למסות אותן בנפרד.
הוראות ביצוע שונות של רשות המיסים קובעות קריטריונים לפיהם ניתן להפחית את גובה המס ואולם על עורך הדין שמטפל בעסקה להיות ער לסוגיה זו ולתת עליה את הדעת עוד בטרם נקבע גובה המס.
*האמור בכתבה זו אינו מהווה ייעוץ משפטי.
** עו"ד טל מירון מתמחה בתחום המקרקעין ודיני המשפחה.
