כשמדובר במכירת דירה, הרווח יכול להיות משמעותי, אבל האם חשבתם על מה שאתם עלולים להפסיד? מס שבח, המס שמגיע ישר מכיסכם על כל רווח ממכירת נכס, יכול להפוך עיסקה משתלמת לפחות כלכלית. איך בדיוק מחושב המס המדובר והאם יש דרך להימנע ממנו או לפחות להפחית אותו?
ראשית נציין כי ''מס שבח'' הוא שלוחה או יחידה של מס הכנסה. מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שמתקבל ממכירת נכס מקרקעין כגון דירות, חנויות, נחלות, משרדים ו/או קרקעות.
סכום המס על רווח ממכירת נכס מקרקעין הוא 25% נכון להיום. הרווח ממכירת נכס מקרקעין מחושב כהפרש בין מחיר הקנייה המקורי של הנכס לבין מחיר המכירה שלו, לאחר הפחתת הוצאות מסוימות הקשורות לנכס כגון: מס רכישה ששולם ברכישה, היטל השבחה, תיעול, מדרכות, שכ''ט מתווך ושכ''ט עו''ד, שיפוץ הנכס ועוד.
חשוב לזכור לשמור את החשבוניות עבור הניכויים המבוקשים בעת הדיווח - ללא חשבוניות לא תאושר ההוצאה. המס נועד לחייב את המוכר לשלם חלק מהרווח שצבר כתוצאה מעליית ערך הנכס לאורך השנים.
מה החוק אומר?
בקצרה, מי שמחזיק ביותר מדירה אחת, ביום המכירה ישלם מס שבח על הרווח שצבר על הדירה הנ''ל. הפטור ממס שבח מוגדר בסעיף 49 לחוק מקרקעין. החוק מסדיר את הזכאות לפטור ומפרט את התנאים שבהם ניתן לקבלו. לדוגמה, אם בבעלותכם דירה נוספת, ייתכן שלא תהיו זכאים לפטור, גם אם דירתכם השנייה אינה משמשת למגורים (כמו למשל דירה להשקעה). החוק גם מגדיר חריגים מסוימים, כמו למשל במקרים של ירושה או מתנה שיכולים להשפיע על הזכאות לפטור.
מי זכאי לפטור?
פטור ממס שבח ניתן לבעלי דירה יחידה אשר מוכרים את דירתם לצד ג', וזו הדירה היחידה שבבעלותם באותו המועד. הפטור ממס שבח מיועד להקל על מוכרי דירה שמעוניינים לשדרג את מקום מגוריהם שלהם, לעבור לדירה אחרת, או למכור הדירה בעקבות שינויים במצבם הכלכלי או המשפחתי. כדי להיות זכאי לפטור זה, ישנם תנאים ברורים ומחמירים שצריך לעמוד בהם.
כמה זמן צריך לחכות?
החוק קובע כי על מנת להיות זכאים לפטור ממס שבח, על הדירה הנמכרת להיות בבעלות המוכר לפחות 18 חודשים (שנה וחצי).
למי לא יהיה פטור ממס שבח?
חשוב להבין שלא כל אחד זכאי לפטור ממס שבח, גם אם יש לו רק דירה אחת. למשל, אם הדירה הנמכרת שימשה כמשרד או לכל מטרה עסקית אחרת, לא תוכלו לנצל את הפטור.
מה לגבי דירה אשר שווה למעלה מחמישה מיליון שקל?
במקרה בו הדירה שווה יותר מחמישה מיליון שקל, החוק קובע מגבלה על הפטור ממס שבח. לפי סעיף 49, הפטור ממס שבח מוגבל לתקרה של 5,008,000 שקל וכל סכום שמעבר לכך יהיה חייב במס שבת (25%). כלומר, גם אם מדובר בדירתכם היחידה, לא תיהנו מפטור מלא על הדירה ככל והיא שווה יותר מהתקרה שנקבעה בחוק.
פתרונות יצירתיים: מה אפשר לעשות כדי להימנע ממס שבח?
יש מספר דרכים יצירתיות להימנע מתשלום מס שבח, או לפחות להפחיתו. אחת השיטות היא לבצע תכנון מס מקדים, כמו לדוגמה אם גילכם מעל גיל 60-65, תוכלו לבקש פריסת השבח לתקופה של ארבע שנים, או להעביר דירה אחת שבבעלותכם לילד מעל גיל 18. אופציה נוספת היא למכור את הדירה אותה אתם מחזיקים תקופה ארוכה יותר ובכך תוכלו לבקש חישוב ליניארי העשוי להפחית את גובה המס ועוד.
מדוע חשוב לפנות לעו''ד מומחה בתחום?
עורך דין מומחה בתחום המקרקעין יכול לסייע בהבנת כל הסעיפים והמורכבויות של חוק מס שבח, ובכך למנוע טעויות שעשויות לעלות ביוקר. ייעוץ מקצועי יכול לעזור לכם למקסם את זכויותיכם ולהבטיח שתעשו את הבחירות הנכונות בכל הנוגע למכירת דירה וניצול הפטור ממס שבח. עורך דין גם יוכל להציע פתרונות יצירתיים נוספים שתואמים את מצבכם הכלכלי והמשפחתי.
הפטור ממס שבח על דירה יחידה עשוי להיראות פשוט וברור, אך למעשה מדובר בתחום מורכב עם לא מעט חריגים וכללים מיוחדים. לכן, חשוב להכיר את החוק לעומק ולהיעזר בייעוץ משפטי מקצועי לפני שמקבלים החלטות משמעותיות.
לפרטים ושיחת ייעוץ, צרו קשר עם עו''ד גיא יקותיאל. בר כוכבא 44 פתח תקוה.
טל': 054-2326120. Guykuti@gmail.com
(צילום ראשי: שאטרסטוק)
