מהם אמצעי הגנה של המשכיר?
המשכיר מעוניין להבטיח שזכויותיו בדירה ישמרו, שהדירה תשמר במצב תקין, שדמי השכירות ישולמו באופן סדיר ושכל החשבונות הקשורים לדירה ישולמו באופן סדיר. לשם כך עומדים לו האמצעים הבאים:
הגדרת השכירות בחוזה כשכירות בלתי מוגנת
חוק הגנת הדייר קובע כי דירה ששולמו בעדה דמי מפתח תקנה שכירות מוגנת. לדייר יהיו 40% מהזכויות בדירה ולא ניתן יהיה לפנותו. כדי למנוע מצב כזה, על המשכיר לכלול בחוזה השכירות סעיפים הנוגעים לחוק הגנת הדייר, ואשר קובעים שחוק זה לא יחול על הסכם השכירות, כלומר, אין המדובר בשכירות מוגנת, כי הדייר לא השקיע בבעלות על הדירה, וכי אין לו חלק בה והוא יפנה אותה ללא קבלת תמורה נגדית.
הגבלת תקופת השכירות
בחוזה השכירות מוגדרת תקופת השכירות וניתן להגדיר כל תקופת זמן. באופן טבעי השוכר ישאף לקבוע תקופה ארוכה יותר, ואילו המשכיר ישאף לקצרה. חשוב לשים לב בהקשר זה לעובדה ששכירות לתקופה של למעלה מחמש שנים מחייבת רישום בפנקסי המקרקעין וכדי לחסוך זאת יש לקבוע תקופה קצרה יותר.
בטוחות
על המשכיר לקבל בטוחות מגוונות, שישמשו כאמצעים לפירעון חובות במידה שהשוכר לא יעמוד בחובות התשלום למשכיר ו/או לספקי השירותים (עירייה, חברת חשמל, חברת גז, ועד בית וכיו"ב) ו/או במקרה שיגרום נזק למושכר. ניתן לבחור בבטוחה אחת או יותר. הבטוחות המומלצות כוללות שטרי חוב, ערבים, צ'קים פתוחים וערבות בנקאית.
שטרי חוב ניתנים לפירעון על ידי פנייה להוצאה לפועל. היתרון שלהם הוא הנגישות לכסף במקרה הצורך. החיסרון הוא שבקשה לפרוע אותם עלולה לגרור התדיינות משפטית בשל התנגדות השוכר, שתגרור הליך בירור משפטי.
צ'קים פתוחים וחתומים על ידי השוכר הם אמצעי מצויין לכיסוי חובות לספקי השירותים השונים. במקרה שיש צ'ק פתוח ניתן לשלם באמצעותו ולא להידרש לפירעון שטרי החוב - תהליך מייגע למדי, בעיקר כשמדובר בסכומי כסף קטנים.
בהקשר של תשלומי חשבונות חשוב לציין ולהדגיש - רבים מהמשכירים אינם יודעים זאת: בעצם העברת החשבונות על שמו של השוכר אין משום כיסוי מספיק למשכיר. העובדה שחוב רשום על חשבון השוכר לא מוציאה את המשכיר מהתמונה והוא עלול להידרש לכסות את החוב במקרים שהשוכר לא יעמוד בחובתו ומתחמק מתשלום החוב. כך, למשל, רשאיות הרשויות המקומיות להעביר את חוב הארנונה , בחלוף שלוש שנים, מהשוכר למשכיר. כמו כן, הרשויות המקומיות נוהגות בדרך של גביית חוב פסיבית, למשל, הן לא תדרושנה את החוב מהמשכיר אלא במקרה שהמשכיר יפנה אליהן כדי לקבל אישור היעדר חובות מהעירייה לצורך מכירת הדירה. במקרה שקיים חוב ארנונה על הדירה, לא יימסר למשכיר האישור עד לכיסוי החוב והוא יאלץ לכסות החוב בעצמו.
בטוחה נוספת היא ערבות בנקאית. זוהי הבטוחה היעילה ביותר - ניתן לדרוש את הכסף מהבנק ללא תנאי, וללא צורך בהוכחת נזק, מה שמבטיח כיסוי חוב מיידי. אולם עלות הקמת הערבות מאד גבוהה וכרוכה בתשלום של 6-8% מגובה הערבות לבנק, עלות שרבים מהשוכרים מסרבים לשאת בה. בשל עלותה היקרה מקובל להקים ערבות בנקאית במקרים בהם דמי השכירות גבוהים מאד (למשל כשהמושכר הוא בית עסק, או נכס יקר בתל אביב).
בטוחה פחות נפוצה אך יעילה למדי היא פתיחת חשבון נאמנות בו יפקיד השוכר סכום כסף שישמש את המשכיר במקרה של הפרת חוזה.
בדיקה מדוקדקת של השוכר והערבים
יש להתרשם ככל הניתן מהשוכר ומהערבים החתומים על החוזה ועל שטר החוב. על המשכיר להתרשם מיכולתם הכלכלית – האם יוכלו לעמוד בתשלום שכר הדירה ו/או בכיסוי חובות, עליו להתרשם מגובה השכר, המקצוע, הוותק בעבודה והאמינות של השוכר והערבים.
מהם אמצעי ההגנה של השוכר?
בדיקה מדוקדקת של המושכר
על השוכר לבדוק את רמת התחזוקה של הנכס ולוודא מצב סביר של המושכר שימנע צורך חוזר "לרדוף" אחרי המשכיר בשל קלקולים תכופים.
בדיקת עלויות נלוות
על השוכר להתחייב לשכר דירה בסכום בו יוכל לעמוד ולקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות, אותן הוצאות קבועות כגון מיסי וועד הבית או דמי אחזקה וכן ארנונה.
חשוב לכלול בחוזה השכירות סעיף המעניק לשוכר אופציה להאריך את השכירות בשנה נוספת באותם תנאים. במידה שהמשכיר רוצה שתישמר לו האופציה להעלות את שכר הדירה בתום תקופת השכירות, עליו לציין במפורש כי במידה שהשוכר יממש את האופציה, השכירות תימשך לשנה נוספת באותם תנאים מלבד שכר הדירה
על השוכר לכלול בחוזה השכירות אופציה
חשוב לכלול בחוזה השכירות סעיף המעניק לשוכר אופציה להאריך את השכירות בשנה נוספת באותם תנאים. במידה שהמשכיר רוצה שתישמר לו האופציה להעלות את שכר הדירה בתום תקופת השכירות, עליו לציין במפורש כי במידה שהשוכר יממש את האופציה, השכירות תימשך לשנה נוספת באותם תנאים מלבד שכר הדירה. נהוג להעלות את שכר הדירה בתקופת האופציה בחמישה אחוזים. במידה שעובדה זו לא תצוין במפורש, כל תנאי השכירות לרבות שכר הדירה, יישארו על כנם גם בתקופת האופציה.
על השוכר לכלול בחוזה השכירות תיאור של מצב המושכר
השוכר צריך לבדוק היטב את מצב המושכר ולתעד כיצד קיבל אותו וכיצד עליו להחזירו. עוד יש לתת את הדעת לשאלה מי ישא בעלות התיקונים, ואם זו תוטל על השוכר יש לסייג את התיקונים הנובעים מבלאי סביר בהם צריך לשאת המשכיר. עוד יש להתייחס לשיפורים שמכניס השוכר במושכר, ולקבוע מי ישא בעלותם ומי יקבל אותם בסיום ההתקשרות. כך, למשל, במידה שהשוכר יתקין במושכר מזגנים על חשבונו, יש לציין האם יקח אותם איתו בתום תקופת השכירות.
רצוי לכלול בחוזה השכירות אפשרות לסיום שכירות
חשוב שתשמר לשוכר אפשרות לעזוב את המושכר לפני תום תקופת השכירות. לרוב נהוג לאפשר לשוכר להביא דייר חלופי שיחליף אותו כשוכר באותם תנאי שכירות.
יש לשים לב, כי הוראות דרקוניות שמאפשרות למשכיר במקרה של הפרת ההסכם על ידי השוכר, לבצע פעולות חד צדדיות כגון: ניתוק המושכר מחשמל, החלפת מנעולים, השלכת חפצי השוכר מהדירה ועוד כהנה וכהנה - אינן חוקיות, וגם אם המשכיר יתעקש על הכללת סעיף כזה בחוזה השכירות, הוא יפר את החוק אם יפעל על פיו.
*יובהר, כי הטקסט לעיל מתייחס בעיקר לדירות מגורים. בהסכמי שכירות מסחריים - לשכירת משרדים, חנויות ובתי עסק ומסחר שונים, יש לכלול הוראות נוספות שאינן נכללות בהסכמי שכירות של דירה, ומומלץ להתייעץ עם עו"ד לפני חתימה על הסכמים אלו.
