יוסי ורחל רכשו דירה בפרויקט חדש. "חתמנו על החוזה בהתרגשות גדולה", משחזרת רחל, "ולמדנו שבשלב הראשון אנחנו רשומים בבעלות משותפת עם שאר משפחות הבניין עד לרישום הבית המשותף. לא הבנו את משמעות העניין עד שהסבירו לנו שזה שלב טבעי בתהליך הבנייה המשותפת".
מהי בעלות משותפת?
"בעלות משותפת היא חלק טבעי מתהליך הבנייה כשמספר אנשים בונים יחד על אותה חלקה, אם בבניין דירות ואם בבנייה של מספר בתים צמודי קרקע על אותה חלקה", מסבירה עו"ד צהלה הלוי, העוסקת בתחום המקרקעין. "זהו שלב ראשוני שלאחריו, עם השלמת הבנייה, ניתן לרשום את המבנה או המבנים כבית משותף, באופן שכל יחידת דיור תירשם כיחידה נפרדת ולכל יחידת דיור יינתן מספר תת חלקה אחר".
עו"ד הלוי מבקשת להדגיש: "חשוב להבין שבעלות משותפת בקרקע משמעותה שלכל אחד מהשותפים יש חלק בלתי מסוים בחלקה. לכל אחד יש את האחוזים שלו בכל מטר ומטר בחלקה, ואין לאף אחד זכות שימוש ייחודית באף חלק בחלקה".
לדבריה, "בניגוד למה שיש שחושבים, ניתן למכור חלק בלתי מסוים בקרקע גם ללא הסכמת יתר השותפים, אך כאשר כולם שותפים בכל מטר ומטר, לאף אחד אין זכות לעשות שימוש ייחודי בשום חלק. לכן, חשוב להסדיר את היחסים בין השותפים באמצעות הסכם שיתוף, אשר מגדיר למי מותר לעשות שימוש ייחודי באיזה חלק בחלקה".
כשמדובר בבניית בתים צמודי קרקע, לפעמים הצדדים מסתפקים בהסכם שיתוף שנרשם בטאבו, וכל שותף יכול למכור את חלקו בחלקה כפוף לאמור בהסכם השיתוף. ממילא בהסכם השיתוף מוגדר איזה חלק ניתן לאותה יחידה לשימוש בלעדי.
בנייה רוויה - מצב שונה
"בפרויקטים של בנייה רוויה", מסבירה עו"ד הלוי, "המצב שונה. הקרקע נשארת רשומה על שם החברה שבנתה את הדירות ומכרה לרוכשים המקוריים, והיא מנהלת ספר רוכשים פנימי שמגדיר איזו דירה שייכת למי, ובמקרים רבים נרשמות גם הערות אזהרה בטאבו לטובת הרוכשים וחליפיהם.
"חשוב לדעת שעד לרישום הבית המשותף, כל פעולה - החל ממכירת הדירה ועד ללקיחת הלוואה מובטחת במשכנתא - מחייבת את אישור החברה הבונה. בשלב זה", היא מוסיפה, "החברה הבונה היא למעשה הגורם המנהל את זכויות הדיירים. היא מנפיקה אישורי זכויות, מאשרת העברות בעלות ואחראית על ניהול הרישום עד להשלמת רישום הבית המשותף".
חשיבות רישום הבית המשותף
"אחת הסוגיות המרכזיות היא חשיבות רישום הבית המשותף בהקדם האפשרי", מציינת עו"ד הלוי. "לצערנו, ישנם בתים רבים מדי שעדיין לא רשומים כבית משותף גם שנים רבות לאחר בנייתם. מצב זה מקשה על מכירה או משכון של הדירות, שכן בעלי הדירות תלויים ברצונה הטוב של החברה הבונה ובזמינותה וחשופים לדרישות כספיות בכל העברה והעברה. לעתים", היא מוסיפה, "החברה הבונה אף 'נעלמת' ואינה מטפלת ברישום כלל, מה שמצריך מינוי כונס נכסים לצורך השלמת הרישום. זהו תהליך מורכב ויקר שניתן היה למנוע באמצעות רישום מוקדם יותר".
מרכיבי הסכם השיתוף
"הסכם שיתוף חשוב בעיקר בבנייה פרטית משותפת", מסבירה עו"ד הלוי. "מטרתו להסדיר את השימוש והחזקה של כל שותף בחלק ספציפי של הקרקע ולקבוע את היחסים בין השותפים". לדבריה, אין הבדל בין אדמת מינהל לאדמה פרטית לעניין הסכם השיתוף, למעט העובדה שבאדמת מינהל לא ניתן לרשום את ההסכם בטאבו.
"הסכם שיתוף טוב צריך להתייחס למספר נושאים מרכזיים", מפרטת עו"ד הלוי. "הוא צריך להגדיר את אופן השימוש בשטחים המשותפים, חלוקת הוצאות אחזקה וקביעת מנגנון לקבלת החלטות משותפות. חשוב במיוחד להגדיר את זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות שלהן זכאי כל אחד מהשותפים ואת אופן חלוקתן בין השותפים".
עו"ד הלוי מדגישה כי "הניסיון מלמד שהגדרה ברורה של זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים בחלקה ותהליכי קבלת החלטות מונעת סכסוכים עתידיים". הסכם שיתוף טוב צריך לכלול גם סעיף שמגדיר את אופן פירוק השיתוף בין הצדדים, בדרך של פרצלציה (חלוקה בפועל של החלקה לחלקות חדשות, כשכל בעל נכס מקבל נסח רישום שרק הוא רשום בו) או בדרך של רישום בית משותף, בו כל יחידה מקבלת מספר תת חלקה נפרד, כמו בבתי דירות. לצורך הסכם שיתוף, נדרש תשריט ייעודי לכך מאת מודד מוסמך.
חשוב להדגיש: בחלקה שיש בה מספר שותפים, לא יהיה ניתן למכור נכס אחד בה או לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא עליו, מבלי שיהיה הסכם שיתוף חתום על ידי כל בעלי הזכויות בחלקה שמגדיר איזה חלק בחלקה הוא לשימוש הייחודי של אותו הנכס.
תהליך הרישום
"תהליך רישום בית משותף מתחיל בהכנת תשריט ותקנון", מסבירה עו"ד הלוי. "התשריט מתאר את המבנה הפיזי של הבניין והדירות, בעוד התקנון מגדיר את היחסים המשפטיים בין בעלי הדירות. חשוב להקפיד על דיוק בשני המסמכים הללו, שכן תיקונם לאחר הרישום מורכב ויקר. בתהליך הרישום, הן בית משותף והן הסכם שיתוף", היא ממשיכה, "נדרשת מעורבות של מספר גורמים: מודד מוסמך להכנת התשריט, עורך דין המתמחה בתחום לניסוח המסמכים הרלוונטיים והגשתם, ולעתים גם שמאי מקרקעין לקביעת החלקים היחסיים בבית המשותף.
"קיימים גם היבטים מיסויים חשובים בתהליך הרישום", מציינת עו"ד הלוי. "רישום הסכם שיתוף או בית משותף כשלעצמו אינו אירוע מס, אך שינויים בחלוקת הזכויות או בשטחי הדירות במסגרת הרישום עלולים להיחשב לעיסקה החייבת במס. חשוב להיוועץ עם אנשי מקצוע לפני ביצוע שינויים מהותיים".
המלצות מעשיות לרוכשים
"למי שרוכש דירה בפרויקט חדש, חשוב לוודא שהחברה הבונה מתחייבת ללוח זמנים ברור לרישום הבית המשותף", ממליצה עו"ד הלוי. "כדאי לבדוק את ההיסטוריה של החברה בנוגע לרישום בתים משותפים בפרויקטים קודמים ולוודא שקיימים מנגנוני הגנה בחוזה למקרה של עיכוב ברישום. חשוב גם לבקש לראות את התכניות המאושרות של הבית המשותף העתידי, ככל שהן קיימות.
"במקרים של עיכוב ברישום", מסבירה עו"ד הלוי, "קיימים מספר מסלולים משפטיים אפשריים. ניתן להגיש תביעה לאכיפת ההתחייבות לרישום, לדרוש פיצוי כספי בגין העיכוב, או במקרים מסוימים, לבקש מינוי כונס נכסים. היתרון של פעולה משותפת של כל הדיירים הוא בחלוקת העלויות והגברת הלחץ על החברה הבונה. בתביעות כאלו", היא מוסיפה, "בתי המשפט נוטים להתחשב בקשיים של הדיירים ולהעניק סעדים אפקטיביים. במקרים רבים, עצם הגשת התביעה מניעה את החברה הבונה לפעול לקידום הרישום".
החברה הבונה התעכבה עשרות שנים ברישום
עו"ד הלוי מתארת מקרה אופייני: "לאחרונה טיפלתי במקרה שבו החברה הבונה התעכבה ברישום במשך עשרות שנים. בתחילה עוד היה עם מי לדבר וניתן היה לבצע העברות זכויות בנכסים. בחלוף השנים החברה הפסיקה לתפקד, עורכי הדין שטיפלו בעניינה נפטרו ולא ניתן היה עוד לעשות כל עיסקה או לקבל כל משכנתא בכל הפרויקט כולו.
"לא נותרה ברירה מלבד להגיש בקשה למינוי כונס נכסים לצורך הרישום. כשקיבלתי את המינוי גיליתי, לחרדתי, שהחברה לא ניהלה את תיקי הרוכשים בצורה נאותה וחלק גדול מהתיקים כלל לא היה קיים. עוד גיליתי שלחברה יש חובות גדולים מאוד לרשויות השונות. לתקן פגמים אלה לקח שנים רבות ועבודה רבה ביותר. אילו רוכשי הדירות היו מגישים את התביעה שנים קודם לכן הם היו חוסכים לעצמם הרבה עוגמת נפש ונזקים כספיים גדולים".
מודעות גדולה לצורך בהסכמי שיתוף
"אנחנו רואים יותר ויותר מודעות לחשיבות הרישום המהיר של בתים משותפים", מסכמת עו"ד הלוי. "חברות שמכבדות את עצמן רושמות את הבתים המשותפים שבניהולן זמן קצר אחר סיום בניית הפרויקט והדבר מקל על כולם ומשדרג את ערך הדירות בהן מדובר. בנוסף, חברות רבות מבינות שרישום מהיר משפר את המוניטין שלהן ומקל על שיווק פרויקטים עתידיים.
"מגמה חיובית נוספת", היא אומרת, "היא שימוש גובר בטכנולוגיה לייעול תהליכי הרישום. מערכות ממוחשבות חדשות מאפשרות מעקב יעיל יותר אחרי התקדמות הרישום ומקלות על תיאום בין הגורמים השונים המעורבים בתהליך.
"בניגוד לעבר", מוסיפה עו"ד הלוי, "כיום יש מודעות גדולה ביותר לצורך בהסכמי שיתוף בין שותפים לחלקה כבר בשלב הקנייה, וממילא אדם שרכש חלק מחלקה יודע בברור מה הוא קונה ואיך הוא יכול לנצל בצורה מיטבית את הנכס אשר קנה מבלי לחשוש מפגיעה בזכויותיו על ידי מי מיתר השותפים בחלקה. מי שעד היום אוחז בחלק מחלקה מבלי שיש בידיו הסכם שיתוף, מוטב שיארגן את שכניו באופן מיידי לעריכת הסכם שיתוף מתאים לטובת כל השותפים".
