במסגרת חלופת שקד, ניתן להגדיל את זכויות הבנייה עד 400%. צילום: רומן ינושבסקי/ שאטרסטוק
עשרות אלפי מבנים בישראל זקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה אך נותרו מחוץ למעגל ההתחדשות העירונית. מדוע? כי הפתרונות הקיימים פשוט לא התאימו להם. פרויקטים של פינוי-בינוי התמקדו במתחמים גדולים בלבד, ואילו תמ"א 38, שפקעה באוקטובר 2023, הצליחה בעיקר באזורי ביקוש כמו תל אביב והסביבה.
"נוצר מצב אבסורדי", מסבירה עו"ד לילך בסט, המתמחה בדיני מקרקעין, "שבו דווקא המבנים הזקוקים ביותר לחיזוק נותרו ללא מענה הולם".
מה חלופת שקד מציעה שתמ"א 38 לא הצליחה?
"חלופת שקד, שגובשה כמענה למצב זה, מציעה כמה יתרונות משמעותיים. ראשית, היא מספקת גמישות תכנונית שמאפשרת התאמה לתנאי השטח המשתנים בכל אזור ואזור. שנית, היא מאפשרת ניוד זכויות – כלומר, אפשרות להעביר זכויות בנייה ממגרש למגרש. ושלישית, היא מציעה מסלולים מותאמים עם פתרונות למבנים בודדים או למקבצי בניינים. זו הפעם הראשונה", מדגישה עו"ד בסט, "שהמחוקק מכיר בצורך לספק פתרונות מגוונים שיתאימו למציאות המורכבת בשטח".
איך זה עובד בפועל?
"חלופת שקד היא מסגרת חדשה להתחדשות עירונית, ובניגוד לתמ"א 38 שהציעה פתרון אחיד לכל הארץ, כאן מדובר בתכנית גמישה שמאפשרת התאמה לצרכים המקומיים".
התכנית מאפשרת טיפול גם בכמה בניינים ביחד (ולא רק בבניין בודד) באמצעות חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והוספת ממ"דים ומרפסות, ולחלופין ביצוע "פינוי-בינוי" גם בהיקפים קטנים. חלופת שקד גם דואגת לצורכי ציבור כמו גני ילדים או מעונות יום, ומיועדת לקצר את זמני התכנון והאישור.
לא כל בניין זכאי להיכלל בתכנית. הקריטריונים העיקריים הם מבנים שנבנו לפני שנת 1980, או מבנים שנבנו עד 1984 (אם יוכח שאינם עומדים בתקן רעידות אדמה). בנוסף, נדרש שלפחות 70% מהשטח הבנוי ישמש למגורים ושיהיו לפחות שתי קומות מעל הקרקע עם מינימום ארבע יחידות דיור.
דוגמה מהחיים האמיתיים
עו"ד בסט מביאה דוגמה מוחשית: "קחו לדוגמה בניין טיפוסי בן ארבע קומות בחולון, שנבנה בשנת 1975, עם 16 דירות קיימות. בעבר, תחת תמ"א 38, הפרויקט לא היה כלכלי בגלל מגבלת הקומות והזכויות. במסגרת חלופת שקד, ניתן להגדיל את זכויות הבנייה עד 400%, מה שמאפשר הקמת מבנה חדש בן 12 קומות. משמעות הדבר היא שבמקום 16 דירות ישנות ניתן לבנות כ-48 דירות חדשות".
והתוצאה? הדיירים המקוריים יקבלו דירות מרווחות יותר, עם מרפסות וחניות, והקהילה כולה תרוויח מכך ש-10% משטחי הבנייה יוקצו לטובת הציבור - במקרה זה מעון יום בקומת הקרקע.
הסוד שמאחורי ניוד הזכויות
אחד החידושים המשמעותיים של התכנית הוא האפשרות לניוד זכויות. הכוונה היא שאם לא ניתן לממש את כל זכויות הבנייה במגרש המקורי (למשל בגלל מגבלות שימור או אילוצים אחרים), ניתן להעביר חלק מהזכויות למגרש אחר. "אפשר להעביר עד 300% מזכויות הבנייה למגרש אחר במקרה של הריסה, ועד 100% במקרה של חיזוק", מסבירה עו"ד בסט.
בפרויקט באזור המרכז לדוגמה, קיים בניין משנות ה-60 שנמצא באזור לשימור. במגרש הקיים לא ניתן היה לקבל זכויות בנייה, וחלופת שקד אפשרה להעביר את זכויות הבנייה למגרש אחר. כך נשמר אופי השכונה ההיסטורי ובמקביל התקיימה כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט.
הבשורה לפריפריה
חלופת שקד מנסה למשוך יזמים גם אל עבר יישובי הפריפריה, בהם נכשלה התמ"א בשל חוסר כדאיות כלכלית. באזורים אלה ניתן יהיה להעניק תוספת זכויות בנייה שמגיעות עד 550%.
כרגע, התכנית מקודמת בעיקר באזורי ביניים - מחוץ ל"מדינת תל אביב" אך לא בפריפריה הרחוקה. "באזורים כמו חולון, בת ים, יהוד או קריית אונו", מסבירה עו"ד בסט, "בוצעו פרויקטים של תמ"א 38 (חיזוק), אולם לעתים בשל מגבלות תכנוניות מצאו עצמם הדיירים עם ממ"ד אליו צריך להיכנס דרך אחד מחדרי השינה".
בנוסף, לדברי עו"ד בסט, אם בוצעו מספר פרויקטים של תמ"א בסמיכות זה לזה, מספר התושבים עלה, אולם לא היה פתרון ברמת התשתיות כגון תוספת גנים. חלופת שקד מאפשרת לקדם פרויקטים בקנה מידה בינוני של "פינוי-בינוי", שמתאימים לאופי הבנייה באזורים אלה, תוך התחשבות בצרכים רחבים יותר.
האתגרים והחסרונות
למרות היתרונות, יש גם אתגרים. ראשית, דרישת ההפרשה לצורכי ציבור – הקצאת 10% משטחי הבנייה לצורכי ציבור משפיעה על הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. שנית, היטלי השבחה – חלופת שקד מעניקה לרשויות המקומיות את האפשרות לגבות היטלי השבחה, מה שמשפיע על העלויות. שלישית, ישנה מגבלתה על ותק המבנים – התכנית מתמקדת במבנים שנבנו לפני 1980 (ובמקרים חריגים עד 1984), אך יש מבנים רבים משנות ה-80 המאוחרות שגם הם זקוקים לחיזוק ונשארים ללא מענה.
עו"ד בסט מציינת כי "כדאיות הפרויקט תלויה באחוז הוספת השטחים שתאושר בפועל על ידי הרשות המקומית. עם זאת, אין לשכוח כי ההקצאה לצורכי ציבור מתכתבת עם ראייה תכנונית כוללת אשר תשרת את התושבים והיא אף תעלה את ערך הדירות בפרויקט".
מיקסום הפרויקט עבור הדיירים
"בכדי להגיע למימוש פרויקט מוצלח, ההמלצה היא לפנות קודם כל לעורך דין שייצג את הדיירים. משרדי יכול לבדוק עבור הדיירים את זכויותיהם ולערוך עבורם מכרז כדי לבחור את היזם שייתן להם את התמורות והבטחונות הטובים ביותר".
לדבריה, אחת הטעויות הנפוצות של דיירים היא פנייה ישירה ליזם, למתווך או לגוף מסחרי אחר בעל עניין. התקשרות זו עלולה להביא לעיכובים, לחוסר שקיפות ואפילו להתחייבויות שעליהן הדיירים יתחרטו בעתיד. עורך דין שייצג את הדיירים יחסוך להם לא רק כאב ראש אלא גם כאב לב.
למרות האתגרים, עו"ד בסט מאמינה כי "חלופת שקד מציעה מסגרת עבודה מתקדמת להתחדשות עירונית, וככל שיצטבר ניסיון בשטח ויושלמו התקנות הנדרשות, נראה יותר ויותר פרויקטים שישלבו בהצלחה בין האינטרסים של היזמים, הדיירים והציבור הרחב".
