מתגרשים? מה יעלה בגורלה של דירת המגורים המשותפת?

הדירה, יותר מכל רכוש אחר שיש לצדדים, מסמלת את מושג ה"בית" בהיבטו הרחב, את התא המשפחתי ואת ה"ביחד". עבור הילדים הדירה מסמלת את הילדות, את בית ההורים, את המשפחה, את הזכרונות, ואת כל מה שמקופל בתוכם. לכן, יותר מכל, מסמלת מכירת הדירה את שברו של החלום ואת התפרקותה של המשפחה. בנוסף, דירת המגורים היא בדרך כלל הנכס המשמעותי ביותר שצברו בני הזוג יחדיו, והוא גם הבסיס הכלכלי החשוב ביותר להקניית ביטחון כלכלי לכל אחד מבני הזוג לאחר הגירושין. בשל כל אלה ועוד, לא פעם, הופך פירוק השיתוף בדירה המשותפת לסלע מחלוקת שקשה לגישור ולפתרון. 

מה אפשר לעשות אם אחד מבני הזוג מסרב לשתף פעולה ולמכור את הדירה המשותפת? 

חשוב לדעת, כי מכירת הדירה איננה תלויה ברצונו הטוב של בן הזוג, וכי גם אם קיימת התנגדות למכירת הדירה על ידי מי מבני הזוג, בסופו של דבר הדירה תמכר, בדרך זו או אחרת, כפי שיובהר להלן. 
המחוקק קבע, כי אין להכריח אדם להיות שותף במקרקעין בניגוד לרצונו. לפיכך, אדם שהינו בעלים של מקרקעין ביחד עם אדם אחר, ובמקרה זה בן/ת זוגו לשעבר, זכאי למכור את המקרקעין גם ללא הסכמת השותף. לשם כך עליו לנקוט הליך לפירוק שיתוף במקרקעין בהתאם לדיני המקרקעין ולדיני המשפחה.

כיצד צריך לפעול מי שמעוניין בפירוק שיתוף במקרקעין?

עליו להגיש לבית המשפט המתאים (במקרה של בני זוג, התביעה תוגש לבית המשפט לענייני משפחה או לבית הדין הרבני, לפי העניין) תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. כאמור, בסופו של יום התביעה תתקבל, ובית המשפט יתן פסק דין לפירוק השיתוף במקרקעין. במקרה זה המכירה תהיה בפיקוחו של בית המשפט והוא זה שיאשר את עסקת המכר לקונים.

לבית המשפט יש סמכות להשהות את מימוש פירוק השיתוף ולעכב את מכירת דירת המגורים עד שיווכח, כי לילדים המתגוררים בדירת המגורים יש סידור מגורים חלופי הולם

מהי מעורבותו של בית המשפט בהליך פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג, במסגרת הליך גירושין?

משמוגשת תביעה לפירוק שיתוף בדירת המגורים, ביהמ"ש יבחן את טענות ההגנה כנגד פירוק השיתוף. טענות אלו יכולות בד"כ לכל היותר להביא לדחייה / עיכוב בביצוע הפירוק. לבית המשפט יש שיקול דעת להכניס אל תוך דיני הקניין גם שיקולים מתחום דיני המשפחה. כך למשל, לבית המשפט יש סמכות להשהות את מימוש פירוק השיתוף ולעכב את מכירת דירת המגורים עד שיווכח, כי לילדים המתגוררים בדירת המגורים יש סידור מגורים חלופי הולם. כמו כן לביהמ"ש יש סמכות לבחון האם יהיה זה נכון לפרק את השיתוף בדירת המגורים בנפרד מפירוק השיתוף בכלל נכסיהם של בני הזוג וביצוע איזון משאבים כולל ביניהם. כמו כן לביהמ"ש שיקולים נוספים שבאים במסגרת ראייתו הרחבה של ביהמ"ש לענייני משפחה (או של בית הדין הרבני) המטפל בכלל הסכסוך שבין בני הזוג.  

כיצד מבוצע פירוק שיתוף לאחר קבלת תביעה לפירוק שיתוף?

כאשר בית המשפט מורה על פירוק שיתוף, הוא יכול לאפשר תחילה לבני הזוג למכור את הדירה בכוחות עצמם, ואף לקבוע להם מכסת זמן לשם כך. אם בני הזוג משכילים למכור את הדירה בכוחות עצמם, המכירה מתבצעת כמו עסקת מכר רגילה בה מוכרים בני זוג את דירתם. אם בני הזוג אינם מצליחים למכור את הדירה בכוחות עצמם, ואין הסכמה מצידם להאריך את פרק הזמן שניתן להם למכירת הדירה בכוחות עצמם, תתבצע המכירה באמצעות בית המשפט, וכאן נכנס לתמונה המנגנון של "כינוס נכסים". 

מה המשמעות של מינוי כונס נכסים למכירת הדירה? 

אין ספק, כי עצם המונח "כינוס נכסים", מפחיד ומרתיע את בני הזוג. המחשבה הראשונה שעולה בראשם היא, כי דירתם תמכר במכירת "חיסול" ובמחיר נמוך ביותר, תוך תשלום שכר טרחה גבוה לכונסי הנכסים. ובכן, זה איננו המצב, וחשוב להבין זאת. 

ראשית, יצויין כי בית המשפט ממנה בדרך כלל את עורכי הדין של הצדדים, כך שלכל בן זוג יש גישה ישירה לבא כוחו, בפניו הוא יוכל לשטוח טענותיו וחששותיו, וסביר להניח כי בכפוף לקיום חובתו כלפי בית המשפט, עורך הדין המשמש ככונס נכסים ישמור גם על זכויות מרשו. 
שנית, חשוב לזכור כי כונסי הנכסים אינם יכולים למכור את הדירה לפי ראות עיניהם, אלא הם צריכים לקבל תחילה דו"ח שמאי שיקבע את שוויה של הדירה (וזהו קנה מידה אובייקטיבי לשווי הדירה). בדרך כלל בית המשפט הוא שממנה את השמאי וקובע את זהותו. 
לאחר קבלת דו"ח שמאי, כונסי הנכסים מפרסמים את הדירה למכירה כפנויה בשוק החופשי לכל המרבה במחיר. כונסי הנכסים דואגים להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים, וכן לנהל עימם מו"מ, ולאחר קבלת הצעות מקונים פוטנציאליים מתקיימת התמחרות בין המציעים הרלבנטיים. התמחרות זו דומה בצורתה למכירה פומבית. ברם, גם לאחר ההתמחרות, אין עדיין התחייבות של כונסי הנכסים לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר, או הצעה כלשהי. כונסי הנכסים שומרים לעצמם את הזכות להמשיך ולנהל מו"מ גם לאחר ההתמחרות, ואפילו לפרסם פעם נוספת את הדירה למכירה, אם ההצעות שנתקבלו לא היו ראויות. נסיון החיים מראה כי על פי רוב, הדירה נמכרת במחיר שאינו נמוך מדו"ח השמאי, ולעיתים רבות אף מעבר לשווי שנקבע על ידי השמאי.

עוד חשוב לציין, כי בכל שלב רשאים בני הזוג להסכים להצעה מסוימת ולבקש מכונסי הנכסים למכור את הנכס לקונה במחיר של אותה ההצעה. ברגע שבני הזוג מסכימים לעסקת המכר במחיר מסויים, כבר אין חשיבות לשווי הדירה כפי שנקבע על ידי השמאי. לאחר ביצוע ההתמחרות וזכיה של קונה פוטנציאלי, כונסי הנכסים מחתימים את הקונה על חוזה מכר, וחוזה זה מוגש לאישורו של בית המשפט. ברגע שבית המשפט מאשר את חוזה המכר, עסקת המכר "נסגרה" והקונה זכה באותה הדירה, בהתאם למחיר שנקבע בחוזה. 

מה ניתן לעשות אם בני הזוג מתנגדים למכירת הנכס לקונה בו בחרו כונסי הנכסים?

במקרה כזה יוכל בן הזוג המתנגד, או בני הזוג יחד, לפנות לבית המשפט בבקשה למתן הוראות ולהגיש התנגדות להחלטת כונסי הנכסים. על ההתנגדות להיות סבירה ומגובה בראיות מתאימות. למשל, בני הזוג המתגרשים יכולים להתנגד לכך שכונסי הנכסים מסתפקים במעט מדי הצעות או בהצעות נמוכות מדי ולא מפרסמים שוב את הדירה למכירה. בני הזוג יכולים להתנגד לשיעור התמורה שנתקבלה בגין הדירה, אם המחיר הוא נמוך מדו"ח השמאי. בית המשפט יבקש את תגובת כונסי הנכסים לטענות הללו ויכריע בהתנגדות. 

כשמדובר בדירת מגורים של בני זוג, יש לכל אחד מבני הזוג זכות קדימה על פני צד ג' ברכישת חלקו של בן הזוג האחר. יחד עם זאת, ברגע שבית המשפט מחליט על מכירת הדירה בהליך של כינוס נכסים והכינוס יוצא לדרך, לא קיימת לבן הזוג זכות קדימה על פני כל קונה אחר

האם יש זכות קדימה למי מבני הזוג ברכישת חלקו של בן הזוג האחר בדירה? 

ובכן, חשוב לדעת כי כשמדובר בדירת מגורים של בני זוג, יש לכל אחד מבני הזוג זכות קדימה על פני צד ג' ברכישת חלקו של בן הזוג האחר. יחד עם זאת, ברגע שבית המשפט מחליט על מכירת הדירה בהליך של כינוס נכסים והכינוס יוצא לדרך, לא קיימת לבן הזוג זכות קדימה על פני כל קונה אחר. 

האם בני הזוג יכולים לבטל את הליך הכינוס לאחר שהוא כבר יצא לדרך? 

קורה לא פעם ששני בני הזוג מגיעים להחלטה שהם מעדיפים שלא למכור את הנכס בהליך של פירוק שיתוף ולפיכך הם פונים לבית המשפט במשותף ומבקשים לבטל את הליך כינוס הנכסים. במקרה זה לבית המשפט יש שיקול דעת להחליט אם לבטל את ההליך או להמשיך אותו, תלוי בנסיבות. כלומר אין זה מובן מאליו שבית המשפט יעתר לבקשתם, שכן יתכן שהפסקת הליך הפירוק עלולה לפגוע בצד ג' תם לב, שזכה בהליך הכינוס. בכל מקרה, גם אם בית המשפט יעתר לבקשת בני הזוג לביטול מכירת הדירה בהליך של כינוס, הוא עלול לחייבם בתשלום שכר טרחתם של כונסי הנכסים בגין העבודה שבוצעה על ידם עד לאותו הרגע בו הופסק תהליך הכינוס ובוטל המינוי שלהם.

מה שכר טרחתם של כונסי הנכסים? 

שכר טרחתם של כונסי הנכסים כפוף לשיקול דעתו של בית המשפט, והוא עומד בדרך כלל על סך של 2% + מע"מ לכל כונס (כשיש שני כונסי נכסים) ממחיר המכירה של הדירה. 

לסיכום

בני זוג המצויים בהליך גירושין נדרשים לפרק את שותפותם במקרקעין במידה שאחד מהם רוצה בכך. פירוק שיתוף במקרקעין נעשה על ידי הגשת תביעה על ידי הצד המעוניין בפירוק השיתוף, כנגד שותפו למקרקעין - בת / בן הזוג. סביר מאד להניח, כי בית המשפט יקבל את התביעה, ויורה על פירוק השיתוף בדירה, תוך שהוא נשאר מעורב בתהליך הפירוק, שעיקרו מכירת הנכס וחלוקת התמורה בגינו בין הצדדים. לבית המשפט שיקול דעת לדחות את ביצוע פירוק השיתוף משיקולים הקשורים לדיני המשפחה, כגון להבטיח מקום מגורים חלופיים לילדי בני הזוג, או לדחות את פירוק השיתוף עד לביצוע איזון משאבים כולל בין בני הזוג.