מהו פרוייקט מסוג תמ"א 38 1 ותמ"א 38 2?
הביטויים "תמ"א 38/1" ו -"תמ"א 38/2" נשמעים לעיתים קרובות בכלי התקשורת ובערוצי המדיה השונים. לבעלי דירות ולנציגויות של בתים משותפים העומדים בפני התקשרות עם יזם לצורך ביצוע פרויקט, חשוב מאוד לדעת מהם ההדגשים המיוחדים לכל סוג פרוייקט.
בשני המקרים, מדובר בעסקת מכר של זכויות במקרקעין שבה היזם מקבל זכויות לבניית דירות חדשות, ואילו הדיירים מקבלים דירות חדשות בבניין חדש (במקרה של תמ"א 38/2) או שיפוץ הבניין, חיזוקו, וככל שניתן תוספת של ממ"ד ולעיתים גם תוספת שטח נוסף ומרפסת לדירה הקיימת (במקרה של תמ"א 38/1), וכל זאת בלי שישקיעו בעצמם את כספי הבניה או השיפוץ וכאשר כל העלויות חלות על היזם בלבד.
תמ"א 38/1 - המכונה גם "תמ"א חיזוק" היא שיפוץ בניין ישן לצורך חיזוקו. בתהליך תמ"א 38/1, הבניין לא נהרס, אלא משופץ ומחוזק כנגד רעידות אדמה וכנגד טילים - חיזוק של יסודות הבניין, הוספת ממ"דים לכל דירה ומיגון המבנה ושיפוץ כללי של הבניין.
תמ"א 38/2 - המכונה גם "תמ"א הריסה", היא בנייה של בניין חדש במקום הבניין הישן. בתהליך תמ"א 38/2, הורסים לחלוטין את הבניין הקיים ובונים במקומו בניין חדש לחלוטין, בהתאם לכללי הבנייה החדשים. בניגוד להליך "פינוי בינוי", שמתאפשר רק למספר גדול של דירות ובניינים, תמ"א 38/2 ניתן לבצע גם רק עבור בניין יחיד.
יתרונותיה הבולטים ביותר של תמ"א 38/2 נעוצים בעובדה שלמעשה בונים בניין חדש מבראשית, ניתן לתכנן את הבניין מחדש, ואין צורך להתאים את התוכניות לאילוצים של בניין קיים
מהם היתרונות והחסרונות של כל אחת מהאפשרויות?
יתרונותיה הבולטים ביותר של תמ"א 38/2 נעוצים בעובדה שלמעשה בונים בניין חדש מבראשית, ניתן לתכנן את הבניין מחדש, ואין צורך להתאים את התוכניות לאילוצים של בניין קיים, כמו שיש לעשות בתמ"א 38/1.
החסרונות של תמ"א 38/2 ביחס לתמ"א 38/1 הם באורך הזמן ובמורכבות הפרויקט, וכן בגודל הדירות שמתקבלות. בתמ"א 38/1 ישנה אפשרות לתוספת של 25 מ"ר לשטח ברוטו של הדירה (לרבות מרפסת למשל), ואילו בתמ"א 38/2 מחושב השטח לפי שטח הבניין המקורי, כך שברוב המקרים הדירות שמתקבלות בסיום תהליך תמ"א 38/1 גדולות יותר מהדירות שמתקבלות בסיום תהליך תמ"א 2.
חשוב גם לזכור שכדי שיזם ירצה לקחת על עצמו תמ"א 38/2, על הפרויקט להיות בעל פוטנציאל רווח כלכלי עבורו. יחס חישוב הפוטנציאל הוא בדרך כלל 1 ל-3, כלומר אם בבניין יש 12 דירות, למשל, צריך שיהיה אישור ל-36 דירות חדשות, שמתוכן 12 יחזרו לדיירים ואת היתר יוכל היזם למכור. היחס משתנה בהתאם ליוקר הקרקע (בתל אביב למשל, היחס יהיה קטן יותר) ולא בכל מגרש ניתן להמיר פרויקט לפרויקט רווחי, ולכן לא תמיד ניתן לבצע תמ"א 38/2.
מהם הסיכונים הקיימים בתהליך תמ"א?
באופן עקרוני, בתהליך תמ"א משני הסוגים, היזם הוא זה שאחראי לכל ולדיירים אין הוצאות כספיות.
בטרם התקשרות עם יזם חשוב מאוד לבצע ולערוך בדיקות על היזם מבחינת ניסיון וותק בבנייה, סיווג קבלני ובדיקה מקיפה של היכולת הכלכלית של היזם.
מומלץ מאוד שהדיירים ישכרו את שירותיו של עורך דין המתמחה אך ורק בייצוג דיירים הן בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 והן בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2, כבר בראשית הדרך עוד בטרם בחירת היזם, ובאופן זה עוה"ד יוכל לוודא שהדיירים ממקסמים את זכויותיהם ומקבלים את מיטב ההגנות בפרויקט. גם במקרים של עיכוב בבנייה, וכמובן במקרים של חדלות פירעון או "היעלמות" של היזם.
בנוסף מומלץ, כי הדיירים ישכרו שירותיו של מפקח בנייה מטעמם כבר בשלב מקדמי זה של בחירת עו"ד. אמנם עבודתו של המפקח מתחילה בשלב הבנייה, ואולם בשלב זה הוא יוכל לעבור, להעיר ולשפר את המפרט המוצע ע"י היזם.
ככל שהיזם אינו הקבלן המבצע (ויש הרבה יזמים כאלו), חשוב מאוד לוודא בהסכם, שלבעלי הדירות תהיה אפשרות וטו לגבי זהות הקבלן המבצע
על מה חשוב להקפיד בהסכם תמ"א 38/1?
1. זהות היזם - חשוב במיוחד לוודא שיש ליזם נסיון בבנייה מסוג זה, ואם סיים פרויקטים מסוג תמ"א 38/1. בתמ"א 38/2 מדובר בבניית תוספות חדשות לבנייה ישנה קיימת - דבר המצריך ידע וניסיון מיוחד, ולא כל קבלן היודע לבנות בניין מראשיתו, יודע ליצור את החיבור הנדרש בין ישן וחדש. כמו כן חשוב לבדוק את הניסיון של היזם בבניינים אחרים ואופן התנהלותו מול בעלי הדירות אשר נותרים לגור בבניין בזמן ביצוע הפרויקט. נקודה חשובה נוספת - ככל שהיזם אינו הקבלן המבצע (ויש הרבה יזמים כאלו), חשוב מאוד לוודא בהסכם, שלבעלי הדירות תהיה אפשרות וטו לגבי זהות הקבלן המבצע.
2. בטחונות - מכיוון שבתהליך תמ"א 38/1 הבניין לא נהרס לחלוטין, מרבית הדיירים נשארים לגור בו תוך כדי עבודות הבנייה, ולכן נדרש "אשכול " ביטחונות, שנועדו לתת מענה לדיירים במידה שהפרויקט לא הושלם מכל סיבה שהיא ולאפשר להם להשמיש את הבניין, כך שיוכלו להמשיך לגור בו עד שימצאו יזם חלופי. מעבר לערבות הבנקאית, חשוב מאוד לכלול בהסכם סעיף המקנה לדיירים - במקרה של הפרת הסכם מצד היזם - זכות מלאה לסלק את היזם מהפרויקט, ולשכור לאלתר שירותיו של יזם אחר.
כמו-כן, ע"פ הסעיף בהסכם, כל התוכניות וכל מה שהושקע עד כה בפרויקט, הופך לרכוש הדיירים. כך ניתן להבטיח שהפרויקט לא יתקע באמצע הבנייה.
מהו אותו מקבץ ביטחונות שחשוב ביותר שהבעלים יקבלו?
א. ערבות ביצוע - ערבות זו מבטיחה את השמשת הבניין במקרה של הפרה מצד היזם ועד מציאת יזם חילופי כמפורט לעיל.
ב. ערבות מיסוי - למקרה בו היזם לא ישלם את המיסים החלים על הפרויקט ( ככל שחלים. לגבי המיסוי בפרויקט תמ"א יבוא פירוט בנפרד).
ג. ערבות בדק - ערבות זו באה להבטיח תיקון פגמים לאחר סיום הפרויקט.
ד. ערבות רישום - ערבות הבאה להבטיח את תיקון רישום הבית המשותף כך שיכללו בו כל התוספות החדשות.
* חשוב מאוד להקפיד על הכנסת סעיף לפיו כל הכסף המתקבל ממכירת דירות הקבלן נכנס לחשבון נאמנות סגור וישמש אך ורק את הפרויקט הנדון ולא יאפשר ליזם למנף באמצעותו פרויקטים חדשים ו/או נוספים. סעיף זה מהווה נדבך נוסף למקבץ הביטחונות של הדיירים. מומלץ להימנע מלעבוד עם יזמים שממאנים בתוקף לתנאי הזה.
3. שמירה על אורח חיים תקין - מכיוון שרוב הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין בזמן הבניה, חשוב שההסכם יגן על איכות חייהם של הדיירים בזמן תהליך הבנייה. כך למשל, הכנסת סעיף המחייב את היזם לפנות דיירים לבית מלון אם יש ניתוק בתשתיות הבניין כמו פיצוץ במים, בעיות בחשמל, או אי יכולת כניסה לדירות. כמובן שישנם סעיפים רבים נוספים שחשוב להכניס להסכם כגון: הגדרת שעת התחלת העבודות וסיומן בכל יום ובערבי חג ושבת. הקפדה שעובדים זרים לא ילונו בבניין,הקפדה שהבניין ייאטם כל לילה, הקפדה על כללי בטיחות ונגישות בבניין, הקפדה על ניקיון האתר בכל יום ועוד.
דאגה לאוכלוסיה חלשה בבניין - ככל שיש בבניין דיירים הסובלים ממחלות שונות המונעות מהם להתגורר בבניין בזמן העבודות או לחילופין משפחות עם תינוקות קטנים או קשישים שעצם השהייה באתר בנייה מסכנת את בריאותם, יש לדרוש מהיזם דיור חילופי עבור אותם בעלי דירות כולל תשלום הובלה הלוך חזור.
חשוב מאוד להקפיד על הכנסת סעיף לפיו כל הכסף המתקבל ממכירת דירות הקבלן נכנס לחשבון נאמנות סגור וישמש אך ורק את הפרויקט הנדון ולא יאפשר ליזם למנף באמצעותו פרויקטים חדשים ו/או נוספים
על מה חשוב להקפיד בהסכם תמ"א 38/2?
כאמור בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש.
1. ראשית, יש לוודא שהיזם קיבל ליווי בנקאי לפרויקט כי ללא ליווי בנקאי הפרויקט לא יכול לצאת לדרך.
2. בטחונות - אשכול הבטחונות בפרויקט מסוג זה הוא בחשיבות עליונה: מעבר לערבות מיסוי, ערבות בדק וערבות רישום המפורטים בתמ"א 38/1, ישנם מספר סוגי ערבויות המיוחדים לפרויקט מסוג תמ"א 38/2:
א. ערבות חוק מכר בגובה דירה חדשה - כל דייר מקבל ערבות בנקאית שתאפשר לו לרכוש דירה חדשה במקרה שהיזם "ייעלם" או יפר את ההסכם.
ב. דמי שכירות וערבות לתשלום דמי השכירות - בפרויקט מסוג זה כל הדיירים מפונים לכל תקופת הבנייה על חשבון היזם, והיזם הוא זה שמשלם את דמי השכירות וההובלה. לפיכך חשוב לקבל ערבות לדמי השכירות, שתכסה את עלויות השכירות עד שהדיירים יקבלו את הכסף שמגיע להם לרכישת דירה חדשה מתוקף ערבות חוק המכר.
3. דמי שכירות ועלויות מעבר דירה - יש לדרוש מהיזם לשלם את דמי השכירות לכל תקופת הבנייה ולהוסיף סעיף המאפשר לדייר להתפנות לפני המועד המתוכנן, במידה שמצא דירה שהולמת את צרכיו. כמו כן, על היזם לשלם את עלות ההובלה בשני הכיוונים ובמידה שמתגוררים דיירים מוגבלים ו/או קשישים, לדאוג שהיזם יממן גם עלויות של אריזה ופריקה.
* כמובן שישנם סעיפים רבים נוספים אשר חשוב שיוגדרו בהסכם כגון: הגדרת זמן הפרויקט תוך הקצבת זמן לכל שלב משלבי הפרויקט, מה קורה אם אחד מבעלי הדירות ממאן לעזוב, מכירת דירות בזמן הפרויקט ועוד.
מהן הטעויות הנפוצות ביותר של דיירים?
חלק גדול מהדיירים חותמים ליזם על מסמך המכונה "נון שופ". זהו מסמך לכאורה "תמים" לפיו הם מתחייבים לא לפנות ליזמים אחרים לתקופה זו או אחרת, ובמקרים רבים היזם קושר את הבעלים באופן שיקשה עליהם לפנות לכל יזם אחר.
חלק גדול מהדיירים מתרשם מהעלונים ומהמצגות של היזמים ולא בודק לעומק את זהות היזם, ניסיונו ומה התמורות האמיתיות והבטחונות אותם הוא מציע.
חלק גדול מהדיירים לא פונה למפקח בשלב זה, ועל כן המפרט המהווה חלק מההסכם הינו דל ולא מספק ולא ניתן לשנותו בהמשך.
דיירי בניין החושבים להתחיל בפרויקט תמ"א - חשוב ביותר שיתייעצו עם אנשי מקצוע מומחים בתחום עוד בטרם חיפוש יזמי.
* הכותבת מתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים עפ"י תמ"א (תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2) וכן חברה בוועדה של התחדשות עירונית מטעם לשכת עורכי הדין
