פינוי בינוי
שאלה: מה זה בעצם פינוי בינוי?
תשובה: בסוף שנות ה- 90 משרד הבינוי והשיכון החל במדיניות של התחדשות עירונית, במסגרתה מבקש משרד הבינוי והשיכון לשפר את מראה הערים השונות ולאפשר לאוכלוסיות מעוטות יכולות לשפר את תנאי מגוריהן. במסגרת מדיניות ההתחדשות העירונית משרד הבינוי והשיכון עוסק בהכרזה על מתחמים כמתחם פינוי בינוי.
מתחם פינוי בינוי הוא מתחם בו הוחלט לפנות את שטח הקרקע במתחם מתושביו, להרוס את בתי המגורים ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים.
גם אתם רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום תמ"א 38 ופינוי בינוי
פינוי בינוי, סירוב לחתום
שאלה: אבי מתגורר בבניין שרוצים לבצע בו פינוי בינוי, והוא אינו מעוניין לחתום על ההסכם עם הקבלן. האם קבלן יכול לכפות עליו? כיצד?
תשובה: במקרה שאתה מתאר, בנסיבות מסוימות, אביך עשוי לענות להגדרה של "דייר סרבן" או "דייר סורר".
דייר סרבן הוא דייר אשר מסרב לתת הסכמתו לכריתת הסכם פינוי בינוי מטעמים שאינם סבירים או מתנה הסכמתו בתנאים בלתי סבירים. דייר סרבן אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בבניין, זאת לצד היכולת לכפות את הסכמתו.
לעיתים סרבנות נובעת ממחסור במידע, ולרוב זוהי בעיה פתירה ומרבית הקבלנים מצליחים להגיע להסכמות עם הדייר הסרבן טרם מגיע העניין לערכאות.
ראיון וידאו: עו"ד יעל בועז - מה חשוב לדעת על תמ"א 38?
פינוי בינוי, מינימום נדרש
שאלה: במתחם שלנו 23 דירות ומחסן. האם ניתן לראות במחסן כיחידה נספרת כך שנוכל להגיע לסף 24 הדירות לצורך מינימום ההכרזה כפינוי בינוי?
תשובה: הדרישה הקבועה בחוק להכרזת מתחם כפינוי בינוי מצריכה סף של 24 יחידות.
יחידה מוגדרת כ-"יחידת מגורים או יחידה אחרת". בעוד יחידת מגורים מוגדרת כדירה או חלק מדירה המשמשת למגורים, "יחידה אחרת" מוגדרת כמבנה או חלק ממבנה שאינו יחידת מגורים, לרבות כשהוא משמש את המחזיק בו.
ככל שהמחסן, אם כן, אינו מוצמד לדירה והוא מהווה יחידה עצמאית, המשמשת כפונקציה עבור בעליה ויש לה אופי עצמאי ונפרד - יש שיראו בה כיחידה נספרת לעניין הסף הנדרש לפינוי בינוי.
תמ"א 38 - תיקון 3
שאלה: הבניין בו אני גר ברמת גן בימים אלו במשא ומתן עם חברה קבלנית במטרה לחתום על חוזה לחיזוק הבניין במסגרת תמ"א 38.
החברה מבקשת להכניס לחוזה תנאי בו החוזה יהיה תקף רק בכפוף לאישור תיקון 3 לתמ"א 38.
שאלתי היא מה זה אומר ומדוע זה חשוב לחברה, האם זה יכול לפגוע בנו כדיירים?
תשובה: תיקון 3 מוסיף על התכנית הקיימת כאשר עיקרו נוגע להרחבת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 עד ל 2.5 קומות (כיום התכנית מתירה קומה אחת), בישובים שמעמדם הסוציו אקונומי מתחת לרמה 8. וכן לנספח הנדסי אשר יהווה כלי ורף תכנוני בכל הנוגע לחיזוק המבנה, דרך חישובו והצגת החישוב לאישור.
כאמור, על זכויות בנייה הנבנות מכוח תמ"א 38 יש פטור מהיטל השבחה, מס שבח ומע"מ. חברות רבות היום מבקשות להמתין עד אשר יאושר התיקון ובכך יחסכו הוצאות אלו המגיעות לכדי מאות אלפי שקלים.
עקרונית זה לא אמור לפגוע בדיירים, אם כי כב"כ דיירים הייתי דואג לתחם בזמן.
תמ"א 38 - התנגדות דיירים
שאלה: מה הרוב הדרוש לבניית תמא 38? שמענו בכל מקום רוב אחר ואנחנו די מבולבלים.
תשובה: הרוב הדרוש לצורך פרויקט במסגרת תמ"א 38 קבוע בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–2008, הידוע כ"חוק תמ"א 38". החוק מתייחס לרוב הדרוש בהתאם לסוג הבנייה שרוצים לבצע (רק חיזוק, הרחבת דירות קיימות, בניית דירות חדשות וכיו"ב).
בהנחה כי שאלתך מופנית לפרויקט סטנדרטי, בו נכנס יזם לבניין, מחזק את יסודות הבניין ובתמורה בונה דירות חדשות, במקרה זה הרוב הדרוש הינו שני שלישים מבעלי הדירות בבניין (בכפוף לסייגים הקבועים בחוק).
