מורה נבוכים למיסוי דירה שלישית

ביום 29/12/2016 נכנס לתוקפו חוק ההתייעלות הכלכלית לשנים 2017-2018, הכולל את פרק י"ב, אשר עניינו הטלת מס על מרובי דירות או בשמו המקובל - "מס על דירה שלישית".
מי החייב במס? מהם התנאים להחלת המס? מהו שיעור המס? על שאלות אלו ונוספות ננסה לענות, בקליפת אגוז, במאמר זה.

הוראות החוק קובעות, כי יחיד, שהוא בעלים של מספר דירות מגורים, וששיעור הבעלות שלו בהן הוא 249% או יותר, יהיה חייב במס ריבוי דירות

על מי יחול החוק? 

הוראות החוק קובעות, כי יחיד, שהוא בעלים של מספר דירות מגורים, וששיעור הבעלות שלו בהן הוא 249% או יותר, יהיה חייב במס ריבוי דירות. היינו, בעלות על זכויות ב-2.5 דירות, לפחות, תחיל את הוראות החוק על בעל דירות אלו. יובהר, כי זכויות בעלות כוללות גם זכויות חכירה ארוכות טווח. 

לדוגמה: אם יחיד מחזיק ב-50% מזכויות הבעלות/חכירה ב- 4 דירות שונות, הוא לא יחוב במס, שכן צירוף החזקותיו בדירות אלו, עולה כדי החזקה של 200% בלבד, ואילו על פי דרישת החוק, יש צורך בהחזקה של לפחות 249% מזכויות הבעלות/חכירה. 

לעומת זאת, יחיד המחזיק ב-25% מזכויות הבעלות/חכירה ב-10 דירות שונות, כן יחוב במס, שכן צירוף החזקותיו בדירות אלו עולה כדי החזקה של 250% מהזכויות,  ובמקרה כזה הוא יחוב במס בגין 8 דירות מגורים.
חשוב לזכור, כי הגדרת יחיד לצורך חבות המס, כוללת גם בן זוגו של היחיד וילדיהם עד גיל 18, הנחשבים כתא משפחתי אחד לצורך תחולת החוק.
יחיד המחזיק מניות של איגוד מעטים, כאשר בבעלותו של האיגוד דירות מגורים, יחשב כבעלים של דירות המגורים שבבעלות האיגוד, לצורך תחולת חוק זה.

המועד הקובע לבחינת תחולת המס על החייב הוא 1/1/17  ובמידה שהחייב היה הבעלים של 249% מזכויות הדירות במועד זה, הוא יחוב במס על פי החוק. 

התקשרות בהסכם מכר עם קבלן לרכישת דירה על הנייר, לא תבוא במניין הדירות לצרכי תחולת החוק

מהי דירת מגורים לצרכי תחולת החוק?

דירה שבנייתה הושלמה והיא נמצאת בשטחי מדינת ישראל או ביו"ש, והדירה מיועדת למגורים לפי טיבה או לפי תוכנית בניין עיר החלה עליה או שמשמשת בפועל למגורים.

היינו, התקשרות בהסכם מכר עם קבלן לרכישת דירה על הנייר, לא תבוא במניין הדירות לצרכי תחולת החוק. לעומת זאת, דירת מגורים שנבנתה כדירת מגורים אך משמשת למשרד, כן תבוא במניין הדירות לתחולת החוק.

החזקה בחלק מדירה תחויב במס על פי החלק היחסי של החזקת החייב בדירה

מהו שיעור המס לתשלום?

שיעור המס לתשלום הינו 1% מהסכום הקובע, בהתאם לנוסחה הקבועה בהוראות החוק, אך לא מעבר לסך של 18,000 ₪ וביחס לכל דירה חייבת.

החזקה בחלק מדירה תחויב במס על פי החלק היחסי של החזקת החייב בדירה. לדוגמה: אם סכום המס הקבוע לחיוב בגין דירה חייבת, עומד על הסך של 18,000 ש"ח, והחייב מחזיק ב-50% מהזכויות בדירה, הוא יחוב במס בסך של 9000 ₪.

ההחלטה אילו 2 דירות מבין דירותיו של החייב, יוחרגו מתחולת החוק, נתונה לבחירתו של החייב

כיצד נקבעת הדירה השלישית לחיוב במס?

ההחלטה אילו 2 דירות מבין דירותיו של החייב, יוחרגו מתחולת החוק, נתונה לבחירתו של החייב, ובמסגרת טופס הדיווח לרשויות המס בדבר הצהרת החייב על ריבוי הדירות, הוא יציין אילו 2 דירות הוא מבקש להחריג מתחולת החוק.

כאשר הסכום הקובע של כל דירות החייב (למעט הדירה שהסכום הקובע לגביה הוא הגבוה ביותר)  קטן מ- 1,150,000 ₪ - ינתן פטור מלא מהמס

פטור/פטור חלקי ממס

החוק מקנה פטור או פטור חלקי מתשלום המס במקרים הבאים: 

כאשר הסכום הקובע של כל דירות החייב (למעט הדירה שהסכום הקובע לגביה הוא הגבוה ביותר)  קטן מ- 1,150,000 ₪ - ינתן פטור מלא מהמס.

כאשר הסכום הנ"ל נע בין 1,150,000 ועד ל- 1,400,000 ₪, ישולם מס חלקי על החלק היחסי מהזכויות החייבות במס.

הסכום הקובע של הדירות החייבות לצורך חישוב המס

הסכום הקובע הינו פרי של נוסחה מורכבת ומסובכת המוגדרת בחוק ובשל עובדה זו העמידה רשות המיסים לטובת ציבור הנישומים אפליקציה לחישוב המס. אפליקציה זו מצויה באתר האינטרנט של רשות המיסים.

חייב במס שימכור דירת מגורים עד ליום 1/10/17 יהיה פטור מחלק יחסי מהמס השנתי על דירה חייבת, ובהתאם לתקופה היחסית של בעלותו בדירה בשנת 2017 

הקלות במס עד ליום 1/10/2017 

חייב במס שימכור דירת מגורים עד ליום 1/10/17 יהיה פטור מחלק יחסי מהמס השנתי על דירה חייבת, ובהתאם לתקופה היחסית של בעלותו בדירה בשנת 2017 . הפטור יינתן בגין דירה אחת חייבת שבה יבחר החייב לקבל את הפטור (לא  בהכרח בדירה הנמכרת).

פטור יחסי זה ינתן אך ורק במקרה שמכירת הדירה אינה לקרוב כהגדרתו בחוק.

הקלות נוספות תינתנה למוכר הדירה כנ"ל אשר ימכור דירתו לרוכש שהינו משפר דיור או לרוכש שזו דירתו היחידה. כמו כן, על המוכר להראות כי לא רכש דירת מגורים  החל מיום 16/12/16 וכן לתת הצהרה, כי אין בכוונתו לרכוש דירת מגורים  עד ליום  31/12/2020.

ההקלה שתינתן למוכר במקרים אלו היא במתן מענק ממס השבח שיחוב בגין מכירת הדירה, מענק שניתן בהתאם לתקנות ההתייעלות הכלכלית שפורסמו ביום 19/1/17 ומגיע עד לכדי הסכום של 85,000 ₪ וכמפורט בתקנות. 

קבלת המענק בהתאם לחוק מוגבלת במכירת 3 דירות מגורים לכל היותר.
המענק הנ"ל לא ינתן במקרים בהם החייב מוכר את הדירה לקרוב כהגדרתו בחוק  או נותן את הדירה לצד ג' ללא תמורה או ששינה את סיווג הנכס (מלאי עסקי/רכוש קבוע).

דירה שהתקבלה בירושה, בשנה הראשונה בלבד לאחר קבלתה בירושה ובתנאי שהדירה לא הושכרה, לא תימנה בחישוב דירות מגורים לצורך הטלת החוק

סוג הדירות שלא ימנו כדירות מגורים לצורך הטלת המס

החוק מונה מספר סוגים של דירות שלא ימנו בחישוב דירות המגורים לצורך הטלת החוק.

לדוגמה: 
דירה שהתקבלה בירושה, בשנה הראשונה בלבד לאחר קבלתה בירושה ובתנאי שהדירה לא הושכרה.

דירה שפוצלה מדירה אחרת, לא תיחשב כדירת מגורים נפרדת לצורך תחולת החוק.

דירה  שהיא חלק מנחלה ושלא ניתן לפצלה מהנחלה.

דירה המושכרת לדייר מוגן ועוד.

את ההצהרה על ריבוי דירות לשנת 2017 יש להגיש עד ליום 31/3/17 באמצעות טופס ההצהרה המצוי באתר רשות המיסים ואת המס יש לשלם בשני תשלומים

מועד הדיווח לרשויות המס ומועד תשלום המס

את ההצהרה על ריבוי דירות לשנת 2017 יש להגיש עד ליום 31/3/17 באמצעות טופס ההצהרה המצוי באתר רשות המיסים ואת המס יש לשלם בשני תשלומים: מחצית עד ליום 30/6/17 ומחצית עד ליום 31/12/17.

 

*האמור לעיל, הינו כאמור, סקירה קצרה ובקליפת אגוז אודות מיסוי "הדירה השלישית" ואינו מהווה ייעוץ משפטי כלשהו. בכל שאלה רצוי להיוועץ עם מומחה.