עסקה במקרקעין היא לרוב העסקה חשובה והגדולה ביותר שמבצע אדם במהלך חייו. לכן, קשה להפריז בחשיבות של ביצוע בדיקות מקיפות לפני עסקה כזאת. בין אם מדובר ברכישה של דירה חדשה, כניסה לפרויקט תמ"א 38 או קנייה של בית דו-משפחתי, יש לבדוק בזהירות מול מי מתקשרים, מה מצבו של הנכס, והאם צפויות בעיות בהמשך הדרך.
כדי לסייע לכם בתחום הרגיש והחשוב כל כך, פנינו לחמישה עורכי דין המתמחים במקרקעין. כל אחד מהם נתן טיפ בתחום העיסוק שלו, שיכול לחסוך לכם עוגמת נפש רבה וביצוע טעויות שיעלו לכם ביוקר. אז לפני שאתם חותמים על עסקת חייכם, כדאי שתשימו לב - זה מה שחשוב שתדעו:
על מה כן אפשר לחתום? על התחייבות להתקשר עם היזם לפרק זמן סביר, שבמהלכו הוא יעשה מאמצים להגיע להסכם עקרוני עם קבלן. ההסכם יוצג לדיירים מחדש, והם יצטרכו לקרוא אותו ולחתום עליו
חתימה על הסכמה לביצוע תמ"א 38 בשלב ראשוני
אחד הנושאים החמים ביותר בשוק הדיור הוא תמ"א 38. לאחרונה פורסם, כי ברחבי תל אביב לבדה קיימים כמעט 600 אתרי בנייה, שבהם מבוצעת התוכנית או שבהם היא מתוכננת להתבצע. השוק מלא ביזמים (וביזמים לכאורה), שבצעד קליל ניגשים לבנייני מגורים ומחתימים דיירים על התחייבות לכניסה לפרויקט תמ"א 38.
עו"ד יוסי שליסר מציע להיזהר מאותם יזמים. לדבריו, הם מגיעים לדיירים בשלב ראשוני מאוד, שבו עדיין לא ברור כיצד יראה הפרויקט, ומה הם יקבלו. לפיכך, מומלץ לא לחתום על התחייבות בלי לקבל ייעוץ משפטי, ובכל מקרה חשוב לוודא שמסמך ההתחייבות שעליו חותמים מוגבל בזמן, ולא מחייב את הדייר להיכנס לביצוע הפרויקט בפועל.
על מה כן אפשר לחתום? על התחייבות להתקשר עם היזם לפרק זמן סביר, שבמהלכו הוא יעשה מאמצים להגיע להסכם עקרוני עם קבלן. ההסכם יוצג לדיירים מחדש, והם יצטרכו לקרוא אותו ולחתום עליו. מהו פרק זמן סביר? על פי עו"ד שליסר, הוא יכול לנוע בין ארבעה לשישה חודשים.
בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין ושיפוצו) יש להשיג את ההסכמה של לפחות 67% מבעלי הדירות, שבבעלותם 67% מהשטח המשותף. בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה) יש להשיג הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות, שבבעלותם 80% מהשטח המשותף
גיבוש הסכמות מוקדמות בין בעלי דירות בתמ"א 38
טיפ שנוגע גם הוא להתארגנות לקראת תמ"א 38, ניתן על ידי עו"ד דן הלפרט. עו"ד הלפרט ממליץ למנות כבר בשלב הראשון עורך דין המתמחה בתחום, שיוכל לסייע לבעלי הדירות להתגבש ולקבוע איך יחולקו ביניהם התמורות שיתקבלו בעסקה: כמה מ"ר יקבל כל דייר, האם כל בעלי הדירות יעלו קומה, והאם ישמרו על כיווני האוויר הקיימים.
השגת הסכמות בין הדיירים על התמורות, חיונית, לדברי עו"ד הלפרט, כבר בשלב מוקדם כדי שהפרויקט לא 'יתקע' מאוחר יותר. בפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין ושיפוצו) יש להשיג את ההסכמה של לפחות 67% מבעלי הדירות, שבבעלותם 67% מהשטח המשותף. בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה) יש להשיג הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות, שבבעלותם 80% מהשטח המשותף.
מה עשוי להקשות על השגת הסכמות בין בעלי הדירות? חוסר האיזון שעלול להיווצר ביניהם. כך למשל, בתמ"א 38/1 עשויים חלק מבעלי הדירות לסבול מכך שחלקים מסוימים בבניין לא ניתנים להרחבה, בשל מגבלותיו (למשל, אם קיים כביש באחת החזיתות שמונע את ההרחבה). בתמ"א 38/2 עשוי להיווצר חוסר איזון הנוגע, למשל, לשאלה כמה קומות תעלה כל אחת מהדירות למעלה (לדוגמה: כעת קיימות חמש דירות בכל קומה, ולאחר ההריסה יהיו רק ארבע).
עו"ד הלפרט מציע למצוא פתרונות יצירתיים, שיאפשרו להגיע להסכמות בין בעלי הדירות ולאזן בין התמורות שיקבל כל אחד מהם. הוא מציע לפנות לשניים-שלושה עורכי דין שמתמחים בהתחדשות עירונית, להתרשם מהניסיון שלהם, ולבחור את מי מהם שאיתו ניתן יהיה להתקדם. אותו עורך דין יוכל לפתור את חוסר האיזון שעלול להיווצר בין הדיירים.
עו"ד נוביק מציע לרוכשים להתאפק, להראות לעורך דין את המסמכים הנוגעים לדירה המוצעת, ורק אז להתקדם. זהירות זו חיונית, שכן פעולה פזיזה עלולה לגבות מהם מחיר יקר: הם גם עלולים להפסיד את הנכס, וגם לא לקבל בחזרה את הכסף ששלמו
חתימה על זיכרון דברים על ידי רוכשי דירות
כשקונים דירה צריך להיזהר, במיוחד בשלבים הראשונים. הטיפ של ו"ד שחר נוביק נוגע לחתימה על זיכרון דברים, לפני עסקת הרכישה. עו"ד נוביק מציע לרוכשים לא להסתנוור מהעסקה המוצעת להם, ולהתייעץ עם עורך דין לפני שחותמים על זיכרון דברים. הוא מביא כדוגמה את אחד מלקוחותיו שרצה לקנות נכס, חתם על זיכרון דברים, ושלם עשרות אלפי שקלים, בלי לבדוק מי היא בעלת הנכס.
לאחר החתימה, התברר כי למוכרת חובות רבים, והקונה ניצב בפני בעיה ממשית. כונס הנכסים שמונה למוכרת קודם אליו מבחינת סדר הנושים, ועשוי למכור לאדם אחר את הדירה. בנוסף ייתכן שהרוכש לא יראה את הכסף ששלם כדי להבטיח את רכישת הדירה.
לפיכך, מציע עו"ד נוביק לרוכשים להתאפק, להראות לעורך דין את המסמכים הנוגעים לדירה המוצעת, ורק אז להתקדם. זהירות זו חיונית, שכן פעולה פזיזה עלולה לגבות מהם מחיר יקר: הם גם עלולים להפסיד את הנכס, וגם לא לקבל בחזרה את הכסף ששלמו.
חשוב כי הסכם השיתוף יכלול סעיף לפיו הצדדים נותנים את הסכמתם מראש לבניה עתידית וניצול זכויות הבניה המרביות שיש לכל צד, ללא צורך בהסכמה של הצד השני
בדיקת קיומו של הסכם שיתוף לפני קניית בית דו-משפחתי
עו"ד נאוה לבר עומדת על הצורך בקיומו של הסכם שיתוף מפורט עם השכן לפני שקונים או מתחילים לבנות בית דו-משפחתי.
ברוב השטחים שעליהם נבנים בתים דו-משפחתיים קיימת חלקה שאינה מחולקת לשניים בטאבו. לרוכש ולשכן יש חלק שווה בכל גרגיר וגרגיר בחלקה, אבל אין חלוקה ברורה בעין איזה צד שייך למי מהצדדים וכיצד נחלקות זכויות הבניה בין הצדדים.
עד לרישומו של בית משותף (שהינו הליך ארון ויקר) , אם בכלל, רצוי שייחתם הסכם השיתוף, שאליו יתלווה תשריט מודד מוסמך, אשר יגדיר באופן מדויק איזה שטח/חלק מהחלקה (למשל, החלק המערבי או החלק המזרחי) שייך לרוכש ואיזה חלק שייך לשכן. הוא יגדיר גם איפה נמצא כל אחד מהבתים, וכיצד מתחלקות ביניהם זכויות הבנייה.
לדברי עו"ד לבר, רוב הרוכשים אין מודעים לכך, אך ללא הסכם שיתוף, סביר להניח כי הבנק לא יתן משכנתא לצורך רכישת השטח.
נקודה נוספת, חשוב כי הסכם השיתוף יכלול סעיף לפיו הצדדים נותנים את הסכמתם מראש לבניה עתידית וניצול זכויות הבניה המרביות שיש לכל צד, ללא צורך בהסכמה של הצד השני.
עו"ד לבר מציינת, כי רוכשים רבים אינם לוקחים בחשבון את חשיבות החתימה על הסכם שיתוף, נכנסים לעסקה, חותמים על זיכרון דברים, ואז הבנק מונע מהם קבלת משכנתא.
יש לשים לב לעובדה, כי יש לדווח למשרדי מיסוי מקרקעין על ההסכם ואפשרי ואף רצוי לרשום הערה בטאבו על קיומו של הסכם השיתוף על מנת שתהיה לו נפקות כלפי כל העולם ולא רק בין הצדדים.
עו"ד דניאל טויטו מדגיש את חשיבות הבדיקה שרוכש חייב לעשות לפני שהוא קונה בית. לדבריו, אחת הבדיקות החיוניות היא זו של היתרה לסילוק משכנתא הקיימת למוכר
בדיקת היתרה לסילוק משכנתא לפני רכישת בית
עו"ד דניאל טויטו מדגיש את חשיבות הבדיקה שרוכש חייב לעשות לפני שהוא קונה בית. לדבריו, אחת הבדיקות החיוניות היא זו של היתרה לסילוק משכנתא הקיימת למוכר.
לדברי עו"ד טויטו, יש חשיבות לבדוק יתרה זו כדי לוודא שסך המשכנתא שנותרה לסילוק לא עולה על שווי העסקה - מה שלא יאפשר לבצע את העסקה. לצורך העניין, אם העסקה היא בגובה מיליון שקל ויתרת המשכנתא לסילוק שנותרה למוכר עומדת על 1.1 מיליון שקל, לא ניתן יהיה להשלים את העסקה וכתוצאה מכך לבצע העברת הזכויות ממוכר לקונה.
לפיכך, ממליץ עו"ד טויטו לבדוק את היתרה הקיימת לסילוק משכנתא, והצורך להתאים את לוח התשלומים.
