לאחר קום המדינה, נחקק חוק המקרקעין (תשכ"ט-1969) שקבע, כי כדי שלא תהינה בעלויות של אזרחים זרים על קרקעות מדינה, כל הקרקעות שמדינת ישראל סיפחה לעצמה דאז, יהיו שייכות למדינה ולא ניתן יהיה לקנות את הבעלות עליהן, אלא רק להחכיר (לשכור) אותן.
נכון להיום, למעלה מ-93% מקרקעות המדינה שייכות למדינה, או לחברה ממשלתית אחרת (כגון קק"ל) ומנוהלות ברשות מקרקעי ישראל.
זכות החכירה - אפשרות לשכירת הקרקע לתקופות קצובות של למעלה מ- 5 שנים (לקרקע חקלאית לדוגמא), או לתקופה של למעלה מ- 25 שנים ("חכירה לדורות")
מהי משמעות זכות החכירה מרשות מקרקעי ישראל?
זכות החכירה נובעת מעצם בעלותה של המדינה על הקרקעות.
מכיוון שהמדינה שולטת בכ-93% מהקרקעות במדינה, כדי לאפשר לאזרחים לרכוש לעצמם נכס, בלי שתיווצר על הקרקעות האלו בעלות פרטית, נוצרה זכות החכירה - אפשרות לשכירת הקרקע לתקופות קצובות של למעלה מ- 5 שנים (לקרקע חקלאית לדוגמא), או לתקופה של למעלה מ- 25 שנים ("חכירה לדורות"). חכירה של קרקע לטובת בניה, תהיה ברוב המקרים חכירה לדורות (לרוב ל- 49 שנה).
כל הקרקעות המוסדרות במדינה מנוהלים ברשות המקרקעין ו/או בטאבו. לפני כל רכישת נכס מרשות מקרקעי ישראל יש לבדוק את נסח הטאבו
מתי יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל?
הפניה לרשות מקרקעי ישראל נחוצה כאשר רוצים לרכוש נכס שאינו רשום בטאבו, אלא ברשות המקרקעין, לשם הסדרת/ שינוי זכויות.
כל הקרקעות המוסדרות במדינה מנוהלים ברשות המקרקעין ו/או בטאבו. לפני כל רכישת נכס מרשות מקרקעי ישראל יש לבדוק את נסח הטאבו - רישום המידע אודות בעל הזכויות הנוכחי בקרקע, הערות אזהרה והגבלות נוספות (אם יש) שיכולות לסתור את העברת הזכויות, כגון שעבודים והתחייבויות קודמות של החוכר. בנוסף, יש לבדוק שע"פ ההסכם שחל על הקרקע, הקרקע אכן מיועדת לצרכי מטרות החוכר, כך שאם רשות מקרקעי ישראל תרצה לפדות את הקרקע בחזרה, יהא זה מוסדר בחוזה בין החוכר לרשות מקרקעי ישראל.
כאשר הנכס אינו רשום בטאבו, אלא ברשות המקרקעין בלבד, יש לפנות לרשות, להנפיק טופס אישור זכויות על הנכס, שמהווה רישום זכות חכירה חלופי ולהביאו לטאבו.
חידוש הזכות על הקרקע מותנה בתשלום "היוון"- מעין אגרה/ מס שמשולם למדינה בתמורה לזכות החכירה ומחושב לפי שערוך של הפער בין ערך הקרקע בעת התשלום ובין ערך הקרקע העתידי בתום התקופה
מהו תשלום "היוון" ומתי הוא נדרש?
כאשר תם תוקף זכות החכירה, כפי שכתוב באישור הזכויות שברשות המקרקעין, יש צורך לחדש אותה. חידוש הזכות על הקרקע מותנה בתשלום "היוון"- מעין אגרה/ מס שמשולם למדינה בתמורה לזכות החכירה ומחושב לפי שערוך של הפער בין ערך הקרקע בעת התשלום ובין ערך הקרקע העתידי בתום התקופה, או במקרה של נכס קיים - הפער בין ערך הקרקע בעת רישום החכירה לערך הנכס הנוכחי.
חכירה לא מהוונת (קרקע שדמי ההיוון לא שולמו בגינה), לא תאפשר את העברת הזכויות, ולכן חשוב לוודא מבעוד מועד שאכן מדובר בחכירה מהוונת ולבדוק את תוקפה, שכן, כאמור, בתום התקופה יהא צורך לשלם שוב דמי היוון, ולכן במידה שנותרה תקופה קצרה עד למועד החידוש, יש לשקלל זאת במחיר הנכס/ הקרקע.
במידה שמדובר בחכירה לא מהוונת, מומלץ לעבור תהליך היוון, בעיקר כאשר רוצים לאמוד את ערך המקרקעין. בנכסים שאינם מהוונים במגזר העירוני - ניתן לבצע היוון תוך כדי הליך העברת הזכויות (בתוך 90 יום מהעברת הזכויות).
בדומה לתשלום היוון, גם דמי ההסכמה מחושבים ביחס להפרש שווי הקרקע מהיום שבו בוצעה העסקה בין החוכר לרשות מקרקעי ישראל, לשווי הקרקע ביום הרישום
מהם "דמי הסכמה"?
דמי הסכמה הם אגרה שיש לשלם כאשר מעוניינים להעביר/ לשנות את רישום הזכויות על הקרקע.
בדומה לתשלום היוון, גם דמי ההסכמה מחושבים ביחס להפרש שווי הקרקע מהיום שבו בוצעה העסקה בין החוכר לרשות מקרקעי ישראל, לשווי הקרקע ביום הרישום.
המקרים בהם ניתן פטור מתשלום דמי הסכמה:
העברת זכויות לקרוב משפחה - בן/בת זוג, גרוש/ה, אח, אחות , הורים, ילדים וכדו'.
העברת זכויות כירושה - ליורש החוקי של אותו אדם, לפי כל דין.
העברה ללא תמורה מתאגיד חדל פירעון - למי שהיה בעל מניות בו ערב פירוקו, כשחלקו בזכויות המועברות חשובות כחלק מזכויותיו בתאגיד.
השתייכות לקבוצת זכאים - רשימה של אנשים הזכאים לפטור ו/או הנחות בדמי ההסכמה לרשות, כגון: זכאים לעיטור גבורה, או אנשים המוכרים כמוגבלים על ידי הביטוח הלאומי. באתר האינטרנט של רשות המקרקעין ניתן למצוא את טבלת הפטורים וההנחות המלאה.
אם ישנו כפל תשלום (תשלום היוון ותשלום דמי הסכמה), יופחתו דמי ההסכמה מסכום ההיוון.
בעבר היו 13 טפסי פניה שונים, שאוחדו לטופס אחד בשם "שטר לפעולות שכירות במקרקעי ישראל"
איך פונים לרשות מקרקעי ישראל?
הפניה לרשות מקרקעי ישראל, מתבצעת באמצעות טפסים הניתנים להורדה באתר רשות מקרקעי ישראל, אותם ניתן לשלוח דרך האתר, או בדואר רשום.
בעבר היו 13 טפסי פניה שונים, שאוחדו לטופס אחד בשם "שטר לפעולות שכירות במקרקעי ישראל".
השטר הנוכחי מחליף למעשה את 13 השטרות הבאים: שטר שכירות; שטר שכירות - משנה; שטר שכירות משולב (חכירה לדורות); שטר העברת זכות שכירות- רשות; שטר העברת זכות שכירות ותיקון תנאי חכירה; שטר העברת זכות שכירות חלקית ותיקון תנאי חכירה; שטר תיקון תנאי חכירה; שטר תיקון שכירות; שטר תיקון שכירות (הארכת תקופת השכירות והיוון השכירות); שטר תיקון תנאי חכירה (תוספת לחוזה); שטר ביטול זכות שכירות; שטר ביטול זכות שכירות ראשית; שטר ביטול זכות שכירות משנה. שטר תיקון (פיצול) שכירות נותר בתוקפו.
עד ה - 30.06.2017 ניתן לעשות שימוש גם בשטרות הישנים. לאחר תקופת המעבר לא יתקבלו שטרות שאינם בנוסח החדש.
* עו"ד אלעד סובג, הוא עו"ד עוסק במשפט מסחרי ומקרקעין
** השתתפה בהכנת הכתבה - יערית טרבלסי, כתבת זאפ משפטי
*** - הזכויות בטופס שמורות למשרד המשפטים
