המדריך לפינוי שוכר

בפועל, בעל נכס שהשכיר את נכסו אינו רשאי לפנות השוכר מהנכס ללא צו בית משפט, גם אם השוכר הפר את הסכם השכירות או המשיך להתגורר בנכס לאחר שתמה תקופת השכירות

בעל הנכס - בין הפטיש לסדן

ככלל, השכרת נכס מעוגנת בהסכם בין בעל הנכס - המשכיר, ובין המחזיק בנכס - השוכר, לפיו זכותו של השוכר להחזיק בנכס מוגבלת לתקופת השכירות וכפופה לעמידת השוכר בהתחיבויות, בהן החובה לשלם דמי שכירות, החובה לשלם חשבונות שוטפים והחובה שלא לגרום נזק לנכס. חוק החוזים קובע, כי הפרה יסודית של הסכם מהווה עילה לביטול הסכם. מכאן שבמידה שהשוכר הפר אחת מהתחייבויותיו היסודיות בהסכם השכירות (לא שילם דמי השכירות, לא שילם חשבונות שוטפים או גרם נזק לנכס למשל) - הסכם השכירות בטל, ובטלה זכותו של השוכר להחזיק בנכס.

חוק המקרקעין קובע, כי בעל נכס רשאי לדרוש מאדם המחזיק בנכס ללא זכות שבדין [כגון: שוכר הממשיך להתגורר בדירה השכורה על אף שתקופת השכירות תמה או שהסכם השכירות בוטל עקב הפרתו] לפנותו לאלתר, ואם השוכר מסרב לפנות הנכס הרי שזה הפך מסיג גבול.

בפועל, בעל נכס שהשכיר את נכסו אינו רשאי לפנות השוכר מהנכס ללא צו בית משפט, גם אם השוכר הפר את הסכם השכירות או המשיך להתגורר בנכס לאחר שתמה תקופת השכירות. מעבר לכך, כל פעולה שינקוט בעל הנכס כנגד השוכר (למשל ריקון הנכס מחפצי השוכר/ החלפת מנעולים/ ניתוק זרם המים וכד'), גם אם הוצהר במפורש בהסכם השכירות שהיא מותרת לבעל הנכס, אינה חוקית ואף עלולה לחשוף את בעל הנכס לתביעה אזרחית. בנוסף, במקרה של נקיטת פעולה כאמור על ידי בעל הנכס, זכאי השוכר לפנות למשטרה, ולדרוש שתפעל להשיב לידיו את החזקה על הנכס ועל המשטרה חלה חובה לעשות כך.

כאשר שוכר אינו מפנה את הנכס לבקשת בעל הנכס (בשל הפרת הסכם השכירות) או לאחר תום תקופת השכירות הקבועה בהסכם השכירות, על בעל הנכס לפתוח בהליך "תביעה לפינוי מושכר"

כיצד ניתן לפנות שוכר מהנכס?

כאשר שוכר אינו מפנה את הנכס לבקשת בעל הנכס (בשל הפרת הסכם השכירות) או לאחר תום תקופת השכירות הקבועה בהסכם השכירות, על בעל הנכס לפתוח בהליך "תביעה לפינוי מושכר"- הליך משפטי שבו מבקש בעל הנכס מבית המשפט להורות לשוכר לפנות את הנכס.

כך למשל במקרה בו טיפל הח"מ, לאחר שהשוכרים לא שילמו את שכר הדירה ואת חובם לרשויות השונות כמצוין בחוזה, הגיעו בעלת הנכס ובנה אל הנכס והגישו לשוכרים מכתב המפרט את דרישתם לתשלום. השוכרים הגיבו באלימות ואף הגישו כנגד בעלת הנכס תלונה במשטרה. רק לאחר שבעלת הנכס פתחה בהליך של "תביעה לפינוי מושכר" ופנתה לבית המשפט בבקשה להורות על פינוי השוכרים, השוכרים פינו את הנכס.

במקרה אחר, בעלי הנכס פנו לבית המשפט בבקשה להורות לשוכרים להתפנות, לאחר שהשוכרים לא עמדו בהתחייבותם בחוזה ולא אפשרו לעובדים לסיים את עבודת השיפוץ בבניין, על אף שהתחייבו לכך במפורש בחוזה. במקרה הזה נטען על ידי הח"מ, כי זוהי הפרה של סעיף יסוד בחוזה, ועל כן החוזה נחשב כמבוטל ועל השוכרים להתפנות. גם במקרה הזה פסק בית המשפט לטובת בעלי הנכס ורק לאחר מכן הסכימו השוכרים להתפנות.   

במידה שהשוכר הגיש כתב הגנה - יקבע מועד לדיון, שיחול בתוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה. הכרעת בית המשפט תתקבל בתוך 14 ימים מיום הדיון

כיצד מתבצע הליך פינוי שוכר מנכס?

בשלב הראשון על בעל הנכס להגיש את כתב התביעה לבית המשפט, בצירוף כל המסמכים הרלוונטיים שעליהם מסתמכת הבקשה. השוכר יקבל את כתב התביעה ומאותו רגע- עליו להגיש בתוך 30 ימים כתב הגנה, כולל מסמכים התומכים בטענותיו. 

במידה שהשוכר הגיש כתב הגנה - יקבע מועד לדיון, שיחול בתוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה. הכרעת בית המשפט תתקבל בתוך 14 ימים מיום הדיון. 

במידה שבית המשפט קיבל את תביעת השוכר, או במידה שהשוכר לא הגיש כתב הגנה - בית המשפט יתן פסק דין, ובו יורה לשוכר לפנות את הנכס תוך פרק זמן קצוב (אם לא נקבע מועד פינוי בפסק הדין, ניתן לבצעו בתום 15 ימים מיום המצאתו לשוכר).

במידה שהשוכר לא מפנה את הנכס ביוזמתו עד לתום פרק הזמן שהוקצב לו בפסק הדין, או עד לתום 15 יום, ניתן לפנותו באמצעות לשכת ההוצאה לפועל

מה קורה אם השוכר לא מפנה את הנכס גם לאחר מועד פסק הדין?

במידה שהשוכר לא מפנה את הנכס ביוזמתו עד לתום פרק הזמן שהוקצב לו בפסק הדין, או עד לתום 15 יום, ניתן לפנותו באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. 

לאחר שהוגש פסק הדין לביצוע במסגרת ההוצאה לפועל, השוכר יקבל אזהרה. במידה שלאחר 20 ימים מיום קבלת האזהרה, השוכר טרם פינה את הנכס, רשאי בעל הנכס להגיש בקשה לביצוע פינוי השוכר מהנכס, ורשם ההוצאה לפועל רשאי לקבוע, כי הפינוי יבוצע תוך 10 ימים מיום המצאת האזהרה.

לצורך הפינוי בפועל, מפנה הלשכה להוצאה לפועל את בעל הנכס לקבלן ביצוע מורשה, והוא זה שייכנס לנכס, תוך שימוש בכוח סביר, ויפנה את חפצי השוכר למחסן למשמרת. 

מה באשר לחובות שנצברו על ידי השוכר?

במקרים שבהם במקביל להתנגדותו של השוכר לפנות את הנכס, נצבר חוב לטובת בעל הנכס, רשאי בעל הנכס להגיש תביעה ללשכת ההוצאה לפועל בהסתמך על הסכם השכירו או כל מסמך אחר בכתב שמעיד על התחייבות השוכר לשלם את הסכומים הנתבעים.