מבחינת נתוני הבסיס שלה, רומניה היא בין המדינות האטרקטיביות ביותר באיחוד האירופי עבור משקיעים זרים בנדל"ן, כולל המשקיע הישראלי. הכלכלה של רומניה עברה בעשור האחרון בצורה מהירה מכלכלה מסורתית לכלכלה מתפתחת, ומשום כך קצב הצמיחה בה גבוה ביותר. מחירי הנדל"ן בה נמוכים כיום ביחס ליעדי השקעת נדל"ן אחרים והתשואה בה גבוהה באופן משמעותי.
יחד עם זאת, רומניה סובלת משתי בעיות העשויות להרחיק משקיעים זרים - הראשונה היא תדמיתה כמדינה הנגועה בשחיתות בכל הדרגים, והשנייה היא אי היציבות הפוליטית שאנו עדים לה בחודשים האחרונים. את הראשונה ניתן לפתור באמצעות סיוע משפטי נכון בעת ההשקעה. סיוע כזה מונע מראש את מרבית הבעיות. לגבי השנייה, נראה כי מדובר בבעיה פוליטית, יותר מאשר כלכלית, וכי המשבר הכלכלי צפוי להיפתר מרגע שייפתר המשבר הפוליטי.
אחד מיעדי ההשקעה האטרקטיביים ביותר הוא עיר הבירה, בוקרשט וסביבותיה. בבוקרשט ישנו ביקוש גבוה לבנייני מגורים, משרדים ותעשייה להשכרה, שהתשואה על השכרתם גבוהה אף יותר מאשר בישראל
מהן אפשרויות הנדל"ן להשקעה לזרים הקיימות ברומניה?
שוק הנדל"ן הרומני מציע מגרשים רבים ובניינים מכל הסוגים - מגורים, תעשיה, משרדים ועוד - המפוזרים בכל רחבי המדינה. אחד מיעדי ההשקעה האטרקטיביים ביותר הוא עיר הבירה, בוקרשט וסביבותיה. בבוקרשט ישנו ביקוש גבוה לבנייני מגורים, משרדים ותעשייה להשכרה, שהתשואה על השכרתם גבוהה אף יותר מאשר בישראל ועשויה להגיע ל-8-10 אחוזים בשנה. בד בבד, מחירי הקנייה ברומניה עדיין נמוכים יותר בהשוואה לישראל וליעדי השקעות נדל"ן אחרים באירופה.
אין ברומניה מס שבח, והמס על ההשכרה הוא אחיד, כמו מס ההכנסה הכללי העומד על 16 אחוזים ואינו תלוי בגובה ההשקעה או ההכנסה
מהן המגבלות על משקיעים זרים בנדל"ן ברומניה?
בעיקרון, מי שאין לו אזרחות רומנית יכול לקנות רק מבנים קיימים ולהשכירם. אין ברומניה מס שבח, והמס על ההשכרה הוא אחיד, כמו מס ההכנסה הכללי העומד על 16 אחוזים ואינו תלוי בגובה ההשקעה או ההכנסה. יחד עם זאת, אזרחים זרים אינם יכולים לקנות מגרשים. הפתרון לכך הוא הקמת חברה רומנית, באמצעותה נרכשים גם המגרשים.
העברת קרקע מסוימת מבעלות ציבורית לבעלות פרטית ולהיפך, חייבת להתבצע ברומניה, על פי חוק, באמצעים מיוחדים, כגון: החלטת ממשלה ייעודית
אילו בעיות רישום בטאבו יש לקחת בחשבון בעת השקעה בנדל"ן ברומניה?
אחת הבעיות המרכזיות היא שרישום הבעלות בטאבו אינו משקף תמיד את היסטוריית העסקאות של הנכס. וכך, קורה לעיתים שמי שרשום כבעלי הנכס בטאבו אינו רשאי למכור אותו. הדבר קורה בשל ההפרדה החוקית בין נדל"ן שהיה מצוי בעבר בבעלות המדינה לבין נדל"ן פרטי.
הקרקעות ברומניה מחולקות לקרקעות פרטיות ולקרקעות ציבוריות, השייכות לרשויות מקומיות או לממשלה. העברת קרקע מסוימת מבעלות ציבורית לבעלות פרטית ולהיפך, חייבת להתבצע ברומניה, על פי חוק, באמצעים מיוחדים, כגון: החלטת ממשלה ייעודית.
קרו כבר מקרים בהם נמכרו קרקעות שהוחזרו בשנים האחרונות לפי חוקי ההחזרה לבעליהם המקוריים או יורשיהם ואלה מכרו לאחרים. אולם, התברר כי הקרקעות שהוחזרו הן קרקעות ציבוריות או של הלאום אשר הוצאתן לשוק הפרטי אפשרית רק על פי החלטת הממשלה, שכמובן לא התקבלה. כך נוצר מצב שעל אף שהנכסים נרשמו ע"ש קונה צד ג' בלשכת רישום מקרקעין, התעוררו הרשויות ותבעו את ביטול החוזים בטענה כי לפי החוקה לא ניתן להעביר נכסים שנמצאו ברשות המדינה, ללא החלטת הממשלה.
היו מקרים בהם בתי המשפט ביטלו את המכר, והקונים - צד ג' על אף שקנו בתום לב תוך הסתמכות על הרישום בלשכת רישום המקרקעין, היו צריכים לתבוע את החזר הסכום מהמוכרים (שכמובן לא היה להם מה להחזיר) וכך הפסידו את כספם.
לפני ביצוע השקעת נדל"ן, יש לבדוק את סוג הקרקע, מה הייעוד שלה, האם היא יכולה על פי חוק לעבור מיד ליד, ובעיקר - מה מקור הקרקע (פרטי או ציבורי) מבחינה היסטורית
כיצד ניתן להימנע מבעיות רישום בטאבו?
ראשית, לפני ביצוע השקעת נדל"ן, יש לבדוק את סוג הקרקע, מה הייעוד שלה, האם היא יכולה על פי חוק לעבור מיד ליד, ובעיקר - מה מקור הקרקע (פרטי או ציבורי) מבחינה היסטורית. וכך, אם מקור הקרקע הוא פרטי על פי רישומי הטאבו, צריך עדיין לבצע מחקר עומק ולוודא שהקרקע הייתה במקור ניתנת למכירה ונמצאת ב-CIRCUITUL CIVIL , וכן שלמוכר יש גם את הזכות להעביר את בעלותו עליה.
גם העברת בעלות על בתים ומשרדים שהיו בבעלות ממשלתית לידיים פרטיות בצורה לא תקינה עשויה לסבך את העניינים בעת מכירה עתידית ו/או השכרה לשם תשואה.
יש לוודא, אם כך, את מצבו החוקי המלא של נכס ולא למהר לקנותו בשל מחירו האטרקטיבי. הבדיקה נעשית על ידי בדיקת היסטוריית העסקאות שנעשו על קרקע מסוימת. זאת, בדומה מאוד למצב בישראל, המוכר למשקיעים בנדל"ן כאן.
נוסף על כל אלה, יש לזכור שלשחיתות של המגזר הציבורי הרומני יש חלק ביצירת העמימות הזו בנוגע למקורות הבעלות, העברה לא תקינה של בעלות וכדומה.
סיוע משפטי טוב ימנע מראש בעיות כאלה - הן בעיות של הונאה ושחיתות והן בעיות של רישום לא ברור הנובע מהמעבר שחוותה רומניה מכלכלה קומוניסטית לכלכלת שוק חופשי.
מהו סוג הליווי המשפטי המומלץ למשקיעי נדל"ן זרים ברומניה?
לפני הכל, מומלץ שמשקיע נדל"ן ישראלי ייעזר בשירותים משפטיים ישראליים, המתמחים בשוק הנדל"ן ובמצב המשפטי ברומניה, ואשר יש להם קשרי עבודה הדוקים עם עורכי דין רומנים. מומלץ מאוד לא לוותר על התיווך הישראלי, משום שעורכי הדין הרומנים, מומחים ככל שיהיו, נוטים שלא להילחם ברשויות ולערער על ההחלטות שלהן.
שיתוף הפעולה בין סיוע משפטי ישראלי לסיוע משפטי רומני, יבטיח ללקוח שמצד אחד יהיה מי שייאבק על זכויותיו ושיפורן, ומצד שני, המשקיעים זרים ידעו כיצד להימנע מנפילה למלכודות. שני אלה יחד, מבטיחים את ההשקעה, שהיא כאמור אטרקטיבית ביותר.
השקעות קטנות רצוי לנהל לבד עם מטריית הליווי המשפטי. בהשקעות גדולות רצוי לקחת בא כח רומני שינהל אותן, ישכיר ויעביר את התשואה דרך הבנק
מי ינהל את ההשקעה שלי ברומניה?
סוג הניהול תלוי בגודל ההשקעה. השקעות קטנות רצוי לנהל לבד עם מטריית הליווי המשפטי. בהשקעות גדולות רצוי לקחת בא כח רומני שינהל אותן, ישכיר ויעביר את התשואה דרך הבנק. גם כאן מומלץ לחפש באי כוח כאלה באמצעות משרדי עריכת דין ישראלים שיש להם את הקשרים המתאימים.
שער המטבע הרומני מידרדר ועבר פיחות מהיר של בין 5-10 בתוך שבועות. משקיעים זרים אינם ששים לבצע רכישות בעת כזו
כיצד משפיע המשבר הפוליטי שחווה רומניה לאחרונה על ההשקעות הזרות בתחומה?
לפני כחצי שנה, בדצמבר 2016, נערכו ברומניה בחירות כלליות. בבחירות זכתה המפלגה הסוציאל דמוקרטית ברוב כמעט מוחלט, והיה נראה כי המדינה הולכת בצעדים בטוחים לקראת תקופה של יציבות פוליטית ואיתה גם יציבות כלכלית.
יחד עם זאת, לאחר הבחירות התברר כי לראש המפלגה, ליביו דרגנה, הרשעה פלילית בעבירת שחיתות. על פי חוק, אדם בעל עבר פלילי אינו יכול לכהן כראש ממשלה או שר בממשלה הרומנית. דרגנר בחר אדם אחר שיעמוד בראשות הממשלה בעוד שהוא ממשיך לנהל הכל מאחורי הקלעים. שמו של ראש הממשלה שנבחר הוא גרינדיאנו.
בישיבתה הראשונה של הממשלה בשעת לילה, הועלתה הצעת חוק לשנות את החוק הפלילי הרומני וכן להעניק חנינה כללית, כך שאלו שהורשעו בעבירות פליליות קלות, יוכלו לכהן בממשלה. הציבור הרומני התנגד לכך מאוד, יצא לרחובות והצעת החוק בוטלה. בעקבות כך, שרים אחדים התפטרו.
המצב כיום הוא ששני הבכירים - ראש המפלגה וראש הממשלה - מצויים במחלוקת עמוקה בנוגע להתנהלות הממשלה ומדיניותה. רומניה הגיעה למצב שבו מפלגת השלטון הגישה לאחרונה הצעת אי אמון בממשלה שמונתה משורותיה, ולפני מספר ימים אף נודע, כי היא התקבלה, וראש הממשלה גרינדיאנו הודח.
כל אלו יצרו אי יציבות פוליטית, שהביאה בתורה לאי יציבות כלכלית. שער המטבע הרומני מידרדר ועבר פיחות מהיר של בין 5-10 בתוך שבועות. משקיעים זרים אינם ששים לבצע רכישות בעת כזו, וישנם אף מקרים רבים של עסקאות שהחלו להירקם לפניה וכעת ביצוען מושהה.
הצפי הוא שהמשבר הפוליטי יסתיים בעקבות לחץ של האיחוד האירופי. להערכת רבים המשבר אינו אמיתי, אלא מגלם מחלוקת בין אישים בצמרת המדינה וייפתר מיד עם הרכבת הממשלה החדשה.
לסיכום, רומניה נחשבת כלכלה מתפתחת, ועקב הנתונים הטבעיים היא יעד השקעות נדל"ן אטרקטיבי. הסיכונים בשוק הנדל"ן הרומני הם סבירים ואם עובדים כמו שצריך, ההשקעה, ועמה התשואה הנאה, מובטחות, וכן יש לצפות לרווחי הון עקב עליית מחירים.
* סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב זאפ משפטי
