בעוד שמחירי הנדל"ן בארץ ממשיכים לעלות, ישראלים רבים בוחרים לרכוש נדל"ן בחו"ל.
אחת המדינות המתפתחות בנושא זה היא פורטוגל, המציעה נדל"ן במחירים זולים יותר משמעותית ממדינות אירופאיות אחרות ובתשואה גבוהה יחסית, שממשיכה לעלות כל הזמן.
ממוצע התשואות על הנדל"ן בערים הגדולות (פורטו וליסבון) עומד על כ- 6 אחוזים ומחירי הנדל"ן בהם עולים בכל שנה
למה להשקיע בנדל"ן בפורטוגל?
פורטוגל היא ארץ בטוחה ומתפתחת, בעיקר בתחום התיירות, שהפך בשנים האחרונות למנוע צמיחה משמעותי, שגדל בכל שנה. קצב החזר החוב שלה לאיחוד האירופאי טוב, ובמדדים רבים קצב ההתפתחות שלה מהיר מאשר מדינות שנמצאות במצב טוב ממנה.
ועדיין - מחירי הנדל"ן בפורטוגל נמוכים משמעותית בהשוואה לנדל"ן במדינות אחרות במערב אירופה כמו ספרד, צרפת, אוקראינה וסקנדינביה. בכל שנה מגיעים כ- 20 מיליון תיירים למדינה, מה שהופך את ההשקעה בנדל"ן לצורך השכרה לתיירים למשתלמת במיוחד. ממוצע התשואות על הנדל"ן בערים הגדולות (פורטו וליסבון) עומד על כ- 6 אחוזים ומחירי הנדל"ן בהם עולים בכל שנה, כך שבמידה ומוצאים נכס טוב במחיר משתלם, מגיעה התשואה גם לאחוזים דו ספרתיים.
כדי לרכוש את הנכס, בשלב הראשון יש להוציא מספר מס (Tax Number - בדומה למספר תיק במע"מ). אם המבקש נשוי, אזי גם בן/ת הזוג נדרשים להירשם ולהוציא מספר מס
מה נדרש כדי לרכוש נדל"ן בפורטוגל?
החוק בפורטוגל מאפשר לכל מי שרוצה לרכוש נכס בפורטוגל, ללא קשר לאזרחות או ללאום שלו.
כדי לרכוש את הנכס, בשלב הראשון יש להוציא מספר מס (Tax Number - בדומה למספר תיק במע"מ). אם המבקש נשוי, אזי גם בן/ת הזוג נדרשים להירשם ולהוציא מספר מס.
בשלב הבא יש לאתר את הנכס הרצוי, לפתוח חשבון בנק ואחרי חתימת הסכם הרכישה, גם לבצע פעולות פרוצדוראליות שונות מול העירייה כגון פתיחה ועדכון של חשבון מים, חשמל גז וכד'.
אזרחים שאינם שייכים לאחת ממדינות האיחוד האירופאי מחויבים להשתמש במייצג מטעמם מול רשויות המס
האם ניתן לבצע את התהליך לבד?
אזרחים של אחת ממדינות האיחוד האירופאי המעוניינים לבצע את התהליך, יכולים לעשות זאת גם בעצמם. לעומת זאת, אזרחים שאינם שייכים לאחת ממדינות האיחוד האירופאי מחויבים להשתמש במייצג מטעמם מול רשויות המס.
בנוסף לכך, יש יתרון רב לרכישת נדל"ן באמצעות משרד ישראלי שעובד בצמוד לעורך דין מקומי המכיר את השוק, את החוק, את ההתנהלות הבירוקרטית ואת ההשלכות של כל צעד על המיסוי בישראל ובפורטוגל.
כך למשל בנושא מציאת הנכס - היכרות עם השכונה, התוכניות העתידיות והערכה נכונה של התשואות; המים והחשמל - בשונה מישראל, בפורטוגל ישנן כמה חברות של מים וחשמל בכל אזור, כך שצריך להכיר אותן כדי לדעת לאן ואיך להתחבר; בנושא מספר המס - סיוע במציאת פתרונות אחרים עבור הצורך ברישום של בן/בת הזוג (כגון פתיחת חברה של אדם אחד); הבנת המונחים והמושגים המשפטיים השונים (למשל מספר מס); היכרות והבנה של הפרטים הקטנים בכל תהליך הרכישה, כגון לקיחת משכנתא, תשלום/ פטור ממיסים, תהליך הרישום, תהליך חתימת הסכם הרכישה (שבשונה מישראל, מחולק לשני שלבים); ועוד.
אחד התחומים המשמעותיים ביותר ובעלי ההשלכות הגדולות ביותר, הוא תחום המיסוי שבו יכול עורך דין מקומי, שהינו בעל ניסיון בתחום המיסוי והנדל"ן והעובד עם צוות הכולל יועצי מס ורואי חשבון, לחסוך ללקוח כסף רב הן במועד הרכישה והן בתשלום מיסים עתידי.
אם התהליך מתבצע באמצעות עורך דין מקומי, הוא זה שמבצע (באמצעות ייפוי כוח) עבור הלקוח את כל הפעולות השונות, לרבות מציאת הנכס ופתיחת חשבון בנק
האם נדרשת שהות בפורטוגל לצורך רכישת נכס?
אם התהליך מתבצע באמצעות עורך דין מקומי, הוא זה שמבצע (באמצעות ייפוי כוח) עבור הלקוח את כל הפעולות השונות, לרבות מציאת הנכס ופתיחת חשבון בנק, כך שהלקוח אינו נדרש לשהות זמן רב בפורטוגל ויכול להגיע לחופשה קצרה שבמהלכה יהיה נוכח במקומות הנדרשים.
פורטוגל מעודדת הגירה, בייחוד של פנסיונרים ושל בעלי מקצועות חופשיים
רכישת נדל"ן לצורך הגירה
בניגוד לרוב מדינות אירופה, שאינן מעודדות הגירה (בשל עודף המהגרים שבהן) - פורטוגל מעודדת הגירה, בייחוד של פנסיונרים ושל בעלי מקצועות חופשיים. בבסיס עידוד ההגירה, עומדת המחשבה כי הגירה של פנסיונרים ובעלי מקצועות חופשיים (אנשים המגיעים עם משכורת "מבחוץ") היא "הגירה טובה" שבטווח הארוך תכניס כסף למדינה.
לצורך כך מעניקה פורטוגל הטבות מס רבות למהגרים, שמטרתן למשוך אותם לגור בה.
הטבות מס לפנסיונרים - פורטוגל דורגה לאחרונה כאחת מהמדינות הטובות ביותר לפרוש בהן לפנסיה, בעיקר לאור עלות המחיה הזולה בה. פנסיונר המעוניין להגר לפורטוגל ולרכוש לצורך כך נכס, יכול לקבל פטור מלא ממס על הפנסיה שתועבר אליו מישראל למשך 10 שנים, ובנוסף - בחלק מהמקרים, גם השלמה של פנסיה תקציבית קטנה.
הטבות מס לבעלי מקצועות חופשיים - כאמור, פורטוגל מעודדת הגירה גם של בעלי מקצועות חופשיים כגון רופאים, עורכי דין, רואי חשבון, אדריכלים וכדו'. אלו המעוניינים להגר ולרכוש נכס לטובת כך, יכולים לקבל הטבת מס משמעותית ולשלם רק 25 אחוזי מס למשך 10 שנים.
כדי לקבל את ההטבות הנ"ל, חשוב מאוד לקבל ייעוץ מס מעורך דין מקומי המכיר את חוקי המס והנדל"ן במדינה, וידע להגיש ולייצג את הלקוח מול הרשויות בצורה הטובה ביותר שתעניק לו את ההטבות הרבות ביותר.
