בתים משותפים - שימוש סביר ברכוש המשותף: מה מותר, ומה אסור

מגורים בבית משותף אינם מתאימים לכל אחד: ביתו של אדם הוא מבצרו, אך מי שבוחר לגור בבית משותף אינו יכול לעשות בו ככל העולה על רוחו, במיוחד ככל שמדובר בשטחים המשותפים השייכים באופן מעשי לכלל הדיירים בבניין.
אע"פ שעניין זה נראה לכאורה מובן מאליו, פעמים רבות מתגלעות מחלוקות בין שכנים בכל הנוגע לשימוש ברכוש המשותף. דוגמאות לא חסרות: משכנים שמאכילים חתולים ברכוש המשותף ועד כאלה שמתקנים את האופנוע שלהם בו.

בשורות הבאות נבקש להסביר מהו שימוש סביר ברכוש המשותף, ולהרחיב מעט בכל הנוגע לסכסוכי שכנים בכלל בבתים משותפים: מה צריך לעשות כאשר פורץ סכסוך הנוגע לרכוש המשותף, ולמי יש לפנות כאשר נגרם נזק לרכוש בבניין. 

דייר שמשתמש ברכוש המשותף, צריך לוודא שאותו שימוש לא מפריע לדיירים אחרים בבניין או מטריד אותם

באיזה אופן יכול דייר לעשות שימוש ברכוש המשותף?

דייר רשאי להשתמש ברכוש המשותף לצרכים שונים, אך זאת בכפוף לכמה סייגים: ראשית, דיירים אחרים יוכלו לעשות את אותו שימוש ברכוש המשותף; ושנית, עליו לוודא שאותו שימוש לא מפריע לדיירים אחרים בבניין או מטריד אותם.

על פי הפסיקה, דיירים רשאים לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, גם ללא הסכמת יתר הדיירים, ובלבד שאותו שימוש תואם את הייעוד של אותו חלק ברכוש המשותף, ואינו גורם למטרד או לפגיעה בדיירים האחרים 

האם צריך לבקש את הסכמת יתר הדיירים לשימוש ברכוש המשותף?

לא בהכרח, על פי הפסיקה, דיירים רשאים לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף, גם ללא הסכמת יתר הדיירים, ובלבד שאותו שימוש תואם את הייעוד של אותו חלק ברכוש המשותף, ואינו גורם למטרד או לפגיעה בדיירים האחרים (ת"א 3157/06  נציגות ועד הבית נ' שלמה לוברבוים). 

בנוסף, בעל דירה יכול להשתמש ברכוש המשותף שימוש סביר, גם אם זה לא הוסדר על ידי האסיפה הכללית של הבניין, ובלבד שלא ימנע שימוש דומה מבעלי דירות אחרים ((ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה).

בפסיקה נקבע שחנייה ברכוש המשותף מהווה שימוש סביר, בתנאי שאין מדובר בחנייה שהוגדרה לשימוש של מישהו אחר

האם חנייה בשטח המשותף בבניין נחשבת לשימוש סביר?

בהחלט. בפסיקה נקבע שחנייה ברכוש המשותף מהווה שימוש סביר, בתנאי שאין מדובר בחנייה שהוגדרה לשימוש של מישהו אחר, גם דיירים אחרים יכולים להשתמש בשטח כחניה, ושהיא אינה מפריעה לדיירים אחרים. ההחלטה איזה שטח בבניין יוקצה לחנייה משותפת צריכה להתקבל על ידי הדיירים עצמם.

כל שימוש הגורם לפגיעה ברכוש המשותף של הבניין יוגדר כשימוש בלתי סביר

מה נחשב לשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף בבניין?

כל שימוש הגורם לפגיעה ברכוש המשותף של הבניין יוגדר כשימוש בלתי סביר. בנוסף, כל שימוש ברכוש המשותף לצרכים פרטיים המפריע ליתר הדיירים (כמו למשל, השתלטות על מחסנים ציבוריים, שמוש בשטח המשותף לעבודה/ מלאכה המלווים ברעש, ריח ,לכלוך וכד' ) ייחשב לשימוש בלתי סביר.

כך למשל, דייר העושה שימוש קבוע ברכוש המשותף לצורך תיקון אופנועים עושה בו ככל הנראה שימוש בלתי סביר. לעומת זאת, דייר שמחנה את אופניו ברכוש המשותף במקום שאינו מפריע כמו מעבר וכד' ואינו משתלט על שטחים או מונע מאחרים להשתמש בהם, עושה באלה שימוש סביר. 

אם מדובר בסכסוך שכנים הנוגע לרכוש המשותף, תיקון רטיבות מדירת שכן, תשלום מיסי ועד, הגורם שהינו בעל הסמכות לטפל בו הוא המפקח על הבתים המשותפים

יש לי שכן בבניין שעושה בו שימוש בלתי סביר. למי עלי לפנות?

שאלה זו נשמעת פשוטה, אך היא תלויה בסוג השימוש שעושה השכן ובהשלכותיו -

מטרד ליחיד - אם השכן שומע מוזיקה חזקה, או מחליט לקיים את החזרות לתזמורת ברעש בלתי נסבל  גורם למפגעי ריח או שהוא גורם למפגע תברואתי אחר, הגוף שאליו יש לפנות הוא בית המשפט.

נזיקין - אם כתוצאה מפעולת השכן נגרם לכם נזק כספי שאותו אתם מעוניינים לתבוע, הגוף שאליו יש לפנות הוא בית המשפט. בסעיף 44 לפקודת הנזיקין מוגדרת עוולה הקרויה מטרד ליחיד. הסעיף קובע שהפרעה לשימוש סביר במקרקעין של אדם הינה עוולה נזיקית כאשר מטרת הסעיף הינה שמירה על זכות קנויה להנאה ממקרקעין.

רכוש משותף - אם מדובר בסכסוך שכנים הנוגע לרכוש המשותף, תיקון רטיבות מדירת שכן, תשלום מיסי ועד, הגורם שהינו בעל הסמכות לטפל בו הוא המפקח על הבתים המשותפים.

הסגת גבול - אם מדובר בסכסוך הנוגע להשתלטות על הרכוש המשותף או על שטח של דירה אחרת, יש להגיש תביעה בעניין לבית המשפט או למפקח על הבתים המשותפים.

אם סכסוך השכנים מורכב מעילות שונות, מה עלי לעשות?

ככל שמדובר בעילות המחייבות פנייה לגופים שונים, יש לפצל את התביעות המוגשות. כלומר, אם לדוגמה אחד השכנים איננו משלם מסי ועד, ורטיבות מהדירה שלו גורמת לדירה שלי לנזקים כספיים  – עלי לפנות למפקח על הבתים המשותפים בכל הנוגע לתשלום מסי הוועד וקביעה מי אחראי לרטיבות, ולבית המשפט על מנת לקבל פיצוי נזיקי.

מי שמקבל את ההחלטות לגבי הרכוש המשותף הוא האסיפה הכללית

איך מוגדר הרכוש המשותף בבניין, ומי מקבל לגביו החלטות?

הרכוש המשותף מוגדר ככל החלקים של הבית המשותף, שאינם כלולים בשטח הדירות. מי שמקבל את ההחלטות לגבי הרכוש המשותף הוא האסיפה הכללית, באמצעות נציגות הבית המשותף אשר אחראית על ההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, ופועלת על פי ההחלטות שהתקבלו באסיפה הכללית.

דוגמאות לפסקי דין הנוגעים לשאלת השימוש הסביר ברכוש המשותף

חנייה ברכוש המשותף - במסגרת פרשה זו (ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה) דן ביהמ"ש העליון בשאלה האם בעלי דירות בבית משותף בחיפה זכאים להשתמש בשטח המשותף לצורך חניית כלי הרכב שלהם, חרף התנגדות בעלי דירות אחרים. השופט ברנזון  קבע, כי: "חניית מכוניות ברכוש המשותף אין בה משום תפיסת חזקה, וממילא אין בה הסגת גבול של שאר בעלי הדירות. השימוש חולף ובעל הדירה שהחנה את רכבו היום במקום פלוני, יכול למצוא מחר שאותו מקום נתפס על-ידי שותפו".

הזנת חתולי רחוב ברכוש המשותף - סכסוך שפרץ בין שכנים בבית משותף בחיפה, על רקע האכלת שבעה חתולי רחוב, שבוצעה על ידי דיירת ברכוש המשותף (ת.א. 15908/04 אוניקול נ' קגן). לטענת אחד השכנים, עקב התנהלות זו עולים מהמקום ריחות לא נעימים ונשמעות יללות רמות. לדבריו, הוא נמנע מלפתוח את תריס ביתו מחשש שהחתולים ייכנסו. בית המשפט קבע, כי התנהלות הדיירת מהווה מטרד ליחיד. לדבריו, יש בהאכלת כמות כה רבה של חתולים בהתחשב בריח וברעש משום שימוש שאיננו סביר בחצר, שפוגמת בזכות הדייר להנאה סבירה מהמקרקעין.

 

* הכותב, עו"ד רפי רפאלי משמש כיועץ משפטי חיצוני באגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה, וכן עוסק בבתים משותפים ובסכסוכי שכנים.

** האמור במאמר זה אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד