היטל השבחה הינו תשלום חובה, המוטל על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בכל מקרה של מכירת נכס, קבלת היתר בנייה במקרקעין שהושבחו כתוצאה, מאישור תכנית, אישור הקלה או שימוש חורג בנכס.
ההיטל הוא למעשה מס, המשמש למימון עלויות פעולתה של הוועדה המקומית, בין השאר עבור הכנת תכניות עירוניות חדשות ופיתוח תוכניות קיימות, תשלום פיצויים לפי סעיף 197, ותשלום פיצויי הפקעה.
גובה החיוב של היטל ההשבחה נקבע על פי שומת השבחה הנעשית לנכס המדובר, בהתאם להערכת שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית.
גביית שווא או היטל גבוה עשויים להתרחש בתום לב של הוועדה המקומית, בשל חוסר מקצועיות, עומסי עבודה וכו', אך גם מתוך כוונת מכוון
מהן הסיבות להיטל השבחה שגוי?
היטל ההשבחה הינו נושא סבוך, המורכב מהיבטים משפטיים, תכנוניים ורישויים, נוסף על היותו גם מקור הכנסה חשוב לרשויות המקומיות. שילוב מורכב זה יוצר מקרים רבים של גביית שווא או היטל השבחה גבוה ממה שהוא צריך להיות.
גביית שווא או היטל גבוה עשויים להתרחש בתום לב של הוועדה המקומית, בשל חוסר מקצועיות, עומסי עבודה וכו', אך גם מתוך כוונת מכוון.
עבור בעלי נכסים רבים היטל ההשבחה מהווה אמנם נטל כספי נכבד, ועדיין, חוסר הבנה בתחום, מתן אמון בוועדה המקומית והחלטותיה המקצועיות, להיטות להתקדם ברישום עסקת המכר בטאבו וצורך דחוף בקבלת היתר הבניה , גורמים לנישומים רבים לשלם את ההיטל ללא בדיקה כאילו מדובר בגזרת גורל, שלא ניתן לעשות עמה דבר.
תמיד מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין בכדי שיבדוק את עצם החיוב, את שומת שמאי הועדה. לא מדובר במדע מדויק אלא בנושא המהווה כר נרחב לעמדות שונות בנושאים כגון: ערכי שווי, אופן ניתוח נתוני תכנון ורישוי, צורת התחשיב הנכונה ועוד.
מנסיון, ברוב השומות ניתן למצוא טעויות ואו סיבות לערעור שסופם בפשרה והפחתת סכום היטל ההשבחה ולעיתים לביטולה.
הפנייה לוועדה צריכה להתקיים בתוך 45 יום מרגע שהובאה השומה לידיעת הנישום
כיצד ניתן לערער על היטל השבחה ועל גובהו?
סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק קובע את הדרכים לפיהן ניתן לערער על שומה המוטלת על נישום. תיקון 84 לסעיף 14, שנכנס לתוקף ב-10.07.2008, קובע בפירוט את הליכי הבירור והערעור על שומות מקרקעין והיטל ההשבחה הנקבע לפיהן. הערעור עשוי לארוך מספר חודשים והוא כוללים את השלבים ולוחות הזמנים הבאים:
• פנייה לוועדה המקומית והגשת בקשה לתיקון שומה על סמך שומה שקבע שמאי מקרקעין מטעם הנישום.
• הפנייה לוועדה צריכה להתקיים בתוך 45 יום מרגע שהובאה השומה לידיעת הנישום.
• הפנייה לוועדה יכולה גם לכלול דרישה למינוי "שמאי מכריע" - כלומר שיכריע בין החלטת שמאי הוועדה לבין החלטת שמאי הנישום.
• מרגע שהוגש הערעור לוועדה, על מועצת השמאים למנות שמאי מכריע בתוך 15 יום לכל היאוחר.
• מרגע שמונה השמאי הכריע, על המערער להעביר אליו ולוועדה המקומית את כל המסמכים הרלבנטיים לערעור בתוך 21 יום.
• הוועדה המקומית נדרשת לבחון את הערעור ולהגיב לו בתוך 30 יום.
• לאחר תגובת הוועדה, על השמאי המכריע לקבוע דיון לצורך בירור המחלוקת בתוך 45 יום.
• לאחר הדיון, על השמאי המכריע להכריע במחלוקת ולמסור את החלטתו תוך 60 יום.
שכר הטירחה מתחלק שווה בשווה בין הנישום לבין הוועדה המקומית, וגובהו נגזר מגובה סכום תביעת ההשבחה
מי אמון על תשלום שכר הטירחה לשמאי המכריע?
תשלום שכר הטירחה צריך לכסות את כל תקופת העבודה של השמאי המכריע מרגע שמונה ועד שנתן את הכרעתו במחלוקת.
שכר הטירחה מתחלק שווה בשווה בין הנישום לבין הוועדה המקומית, וגובהו נגזר מגובה סכום תביעת ההשבחה, לפי הפירוט הבא:
על סכום ההשבחה של עד חצי מיליון שקל, ישולם שכר טירחה בשיעור של שלושה אחוזים מגובה ההשבחה.
על סכום ההשבחה שנע בין חצי מיליון למיליון ש"ח, ישולם שכר טירחה נוסף של שני אחוזים מגובה ההשבחה.
על חלק ההשבחה שנע בין מיליון לשני מיליון שקלים, ישולם שכ"ט נוסף בשיעור של אחוז אחד.
על חלק ההשבחה שעולה על שני מיליון שקלים, שכר הטירחה של השמאי המכריע יהיה בשיעור של 0.5 אחוזים.
תקרת שכ"ט שמאי מכריע תהא 300,000 ₪.
יש לדעת, כי בסמכות השמאי המכריע לשנות את אופן חלוקת שכר הטירחה בין הצדדים כחלק מהחלטתו בערעור.
מרגע שהעסקה יצאה לפועל, על הנישום לשלמה באופן מיידי ולא להמתין עם התשלום עד לקבלת הכרעה בבקשת הערעור. במקביל לתשלום מומלץ להגיש ערעור, שבמידה שיתקבל, יזכה את הנישום בהחזר כספי על ההיטל שכבר שולם
האם ניתן לבקש צפי לגובה היטל ההשבחה לפני ביצוע עסקה?
כל אדם העומד בפני ביצוע עסקת נדל"ן שצפוי להיות מעורב בה היטל השבחה, רשאי לפנות לוועדה המקומית כדי לברר מראש את גובה היטל באמצעות "שומה לפני עסקה".
מאחר שמדובר בבקשת שומה בטרם בוצעה עסקה, אותה שומה אינה מחייבת בתשלום ההיטל או אפילו בתשלום ריבית, כל עוד לא בוצעה העסקה ויצאה אל הפועל.
יחד עם זאת, מרגע שהעסקה יצאה לפועל, על הנישום לשלמה באופן מיידי ולא להמתין עם התשלום עד לקבלת הכרעה בבקשת הערעור. במקביל לתשלום מומלץ להגיש ערעור, שבמידה שיתקבל, יזכה את הנישום בהחזר כספי על ההיטל שכבר שולם.
לסיכום, היטל השבחה אינו גזרה משמיים. ניתן בהחלט לערער על השיקולים של הוועדה המקומית שהביאו לקביעת גובהו, ואף, בתנאים מסוימים, לדרוש את ביטולו.
