פורום משכנתא - שאלות ותשובות

בדיקה ראשונית לגבי משכנתא
שאלה: שלום, אני ואשתי התחלנו להתעניין בבקשה למשכנתא. עשינו "סקר שוק" ראשון בין הבנקים. הבנתי שאפשר להתווכח ולהתמקח עם הבנקים על שיפור תנאים. על מה כדאי או מומלץ להתמקד חוץ מריבית נמוכה וריבית קבועה?

תשובה: אכן ניתן וצריך להתמקח מול הבנקים על ריביות ותנאים. מומלץ תמיד להתמקח על הלוואות צמודות המדד מכיוון שזהו המרכיב המשפיע ביותר על עלות ארוכת התווך של המשכנתא ולכן מומלץ להשקיע שם את מירב המאמצים.
כמו כן חשוב לבדוק שאכן קיימת אופטימיזצייה בחלוקת המסלולים לפני תהליך המו"מ.
דבר נוסף ולא פחות חשוב, הנחה בפתיחת תיק. אומנם מדובר בהנחה של מאות שקלים (אולי מעט יותר)אך גם זה כסף.

גם אתם רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום משכנתא

סילוקין
שאלה: אנחנו ממש בתחילת הבירורים בנוגע ללקיחת משכנתא. הבנתי שיש דבר כזה לוחות סילוקין אבל לא הבנתי מה זה. אז אני זקוקה להסבר וגם רוצה לדעת אם בכל בנק יש מס' סוגים ולפי מה בוחרים? תשובה: הגדרתו של לוח סילוקין היא אופן החלוקה של התשלום החודשי שלך בין הקרן (ההלוואה שלקחת) לבין הריבית(הרווח של הבנק). בבנקים למשכנתאות קיימים שני לוחות סילוקין שכיחים, הראשון לוח שפיצר והשני לוח קרן שווה. ההבדל העיקרי ביניהם הינו שלוח שפיצר נוח יותר בהיבט התזרימי, אך יקר יותר לאורך זמן אל מול לוח קרן שווה. כמו כן בחלק מהמסלולים בבנקים אפשר לבחור רק באחת האופציות.

הבחירה בלוח ספציפי היא נגזרת של הפרופיל הפיננסי האישי שלכם. לכל לווה מתאים משהו אחר.
במקרה שלך הייתי ממליץ בחום לפנות לייעוץ פרטי ואובייקטיבי אשר יערוך עבורכם תוכנית מימון ספציפית. הבנקאי לא יעשה זאת עבורכם.

משכנתא שנייה
שאלה: נותר לי לשלם על המשכנתא שלקחתי כ-400,000 ש"ח. אני מעוניין למכור את הדירה הזו ולקנות אחת חדשה גדולה יותר. בחישוב גס שלי, לאחר מכירת הדירה ההון שלי אני אצטרך לשלם על הדירה החדשה כחצי מיליון ש"ח. המשכורת שלי היא כ-10,000 ₪. אני המפרנס היחיד. האם אתם חושבים שהבנק יאפשר לי להשלים את החסר כדי שאוכל לרכוש את הדירה?

תשובה: אם הבנתי אותך נכון, לפי החישוב שלך אתה זקוק למשכנתא חדשה של 500,000 ₪. אם כך הדבר, אין בעיה מבחינתך לקבל, משכנתא ל- 20 שנים בריבית ממוצעת של 3.2% המייצגת החזר חודשי של 2,823 ₪, שזה פחות מ30% מההכנסה נטו שלך. לכן לבנק אין בעיה לאשר גם אם אתה לווה יחיד.

מינוס בבנק
שאלה: אנחנו זוג בעל מינוס בעו"ש, אבל המינוס לא חורג מהמסגרת. האם המינוס יכול להוות לנו מכשול בקבלת משכנתא או שיקשה עלינו לקבל ריבית נוחה?

תשובה: באופן עקרוני מינוס שאינו חורג מן המסגרת לא אמור להוות בעיה בקבלת משכנתא ו/או לפגוע בתנאיה. עם זאת, הבנק מנסה "ללמוד" את ההתנהגות הפיננסית של הלווים שלו ע"י ההתנהלות בחשבון העו"ש ובמקרים של התנהלות שאינה תקינה (החזרת הוראת קבע או צ'ק, שורת התראת חריגה או חריגה בפועל) עלול הבנק לתמחר ריביות גבוהות יותר.
במידה שאתם לא בסיטואציה הזו, אין מכשול מבחינתכם לקבל תנאים אופטימליים במשכנתא.

שלושה לווים
שאלה: אנחנו זוג צעיר ומעוניינים לקחת משכנתא עם גבר בן 58. מתשובות שקיבלנו במס' בנקים יצאנו מבולבלים, כי בכל מקום אמרו לנו משהו אחר. האם הלווה המבוגר צריך להיות מבוטח?

תשובה: בבקשה כמו שלך יש לחשוב על היבט נוסף חוץ מהשאלה הביטוחית, והוא תקופת ההלוואה. נתחיל בתשובה לשאלה הביטוחית- הלווה המבוגר אינו חייב להיות מבוטח בביטוח חיים במיוחד במידה שהוא אינו הלווה העיקרי בהתייחסות להחזר החודשי. עם זאת, יש בנקים אשר ידרשו ביטוח כזה עבורו. עליך להתעקש ולדרוש פטור מביטוח חיים.
לגבי תקופת ההלוואה- גם במקרה הנ"ל קיים הבדל בין הבנקים השונים כאשר חלקם מתייחסים ללווה המבוגר ביותר וכתוצאה מכך נסגרת האפשרות של הלווים הצעירים למתוח את המשכנתא לתקופות ארוכות, וקיימים בנקים שמתייחסים ללווה הצעיר ביותר ומשם "גוזרים" את תקופת ההלוואה.