היתרי בנייה: יותר מהיר, יותר יעיל

היתר בנייה הוא האישור החוקי הנדרש לכל יוזמת בנייה, לפני שהיוזמה יוצאת לדרך. היתר בנייה ניתן מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ומפרט את זכויות הבנייה השונות, הניתנות לקבלן או ליזם. ההיתר מאשר ליזם לבנות בהתאם. זכויות הבנייה הללו נגזרות הן מתוכנית התב"ע (תכנית בניין עיר) המקומי והן מהנחיות ותקנות הוועדה המקומית. 

היתר בנייה נדרש בכל הקמה של בניין חדש, תוספת בנייה לבניין קיים וביצוע שינוי בקירות חיצוניים של מבנה

מתי נדרש לקבל היתר בנייה?

היתר בנייה נדרש בכל הקמה של בניין חדש, תוספת בנייה לבניין קיים וביצוע שינוי בקירות חיצוניים של מבנה. כך, למשל: לצורך סגירת מרפסת, קירוי חנייה, הצבת גדר, סככה וכו'. לבסוף, היתר בנייה נדרש גם להקמה או העמדה של מבנה זמני (כגון: מבנה יביל, מכולות וכו'). רק לאחר קבלת ההיתר, ניתן להתחיל לבצע את הבנייה עצמה, בהתאם למה שאושר בהיתר.

השלב הראשון בבקשת היתר בנייה הוא קבלת תיק מידע מוועדת תכנון ובנייה. תיק המידע כולל אחוזי הבנייה המותרים, מספר הקומות, ייעוד הקרקע והשימושים המותרים באותה חלקה

מהו תיק מידע?

השלב הראשון בבקשת היתר בנייה הוא קבלת תיק מידע מוועדת תכנון ובניה. תיק המידע כולל אחוזי הבנייה המותרים, מספר הקומות, ייעוד הקרקע והשימושים המותרים באותה חלקה. בנוסף, מצוינים בה קווי הבנייה  ונתונים חיוניים אחרים המשמשים את המתכנן ומגיש הבקשה בהליכי התכנון והגשת ההיתר. 

על בסיס המידע שבתיק המידע, שקבלתו כרוכה בתשלום אגרה, יוצרים את תכנית הבנייה המבוקשת בהיתר.

תכנית הבנייה, הגרמושקה, המוגשת במסגרת בקשת ההיתר, כוללת הן את המידע התכנוני הקיים והן את מפרט הבנייה המבוקשת

מה צריכה לכלול תכנית היתר הבנייה? 

תכנית הבנייה, הגרמושקה, המוגשת במסגרת בקשת ההיתר, כוללת הן את המידע התכנוני הקיים והן את מפרט הבנייה המבוקשת. המידע הקיים מבוסס על המידע שבתיק המידע ועל תכנית  מדידה של המצב הקיים, הערוכה ע"י מודד מוסמך, בו מופיעים ומסומנים  המגרש והנכס שבנוי עליו, או את המגרש הריק עם נתוני הטופוגרפיה והתשתיות השונות מסביב לו, כגון: עמודי חשמל, עמודי טלפון, שוחות ביוב, עצים ותשתיות אחרות שיש צורך לסמנן בתכנית המדידה. במקרה של מגרש שטרם נבנו עליו בניינים, מפרט הבנייה המבוקשת מפרט את תכנית הבנייה העתידית על כל פרטיה וכן את התאמתם לתב"ע ולהנחיות ועדת התכנון והבניה שהנכס/המגרש נמצא באזור שיפוטן.

יש להגיש את הגרמושקה באמצעות אדריכל, מהנדס או הנדסאי אדריכלות/בניין, כשהיא חתומה ומאושרת בחתימות המקוריות של בעל הזכות בנכס, עורך הבקשה, המהנדס האחראי לתכנון הבנייה,  המהנדס  האחראי לביקורת על יישום התכנית ומגיש הבקשה.

לגרמושקה מצרפים נסח טאבו מקורי, שבו מופיעים שמות בעלי הזכות בנכס/בקרקע. לחילופין, ניתן להגיש חוזה חכירה של המנהל או של קק"ל, המאשר זאת.

לבסוף, התכנית צריכה להציג תרשים סביבה ומגרש, שנערך על ידי מודד מוסמך, וכן את מפרט הקומות, החזיתות וחישובי השטחים  הקיימים והמתוכננים, לפי אחוזי הבנייה שנקבעו בתב"ע.

יחד עם תכנית הבנייה, יש להגיש חמישה נספחים, ביניהם אישור ממ"ד, תכנית ההתחברות לתשתיות הציבוריות השונות ועוד

מהם הנספחים שיש להגיש עם תכנית הבנייה, לצורך קבלת היתר? 

יחד עם תכנית הבנייה, יש להגיש חמישה נספחים. 

הנספח הראשון: טופס חישובים סטטיים, שניתן על ידי המהנדס האחראי לתכנון הבנייה, בליווי הצהרה על אישורו, חתומה על ידו. 

הנספח השני: אישור ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), המתוכנן בהתאם להנחיות פיקוד העורף; או, לחילופין, מסמך המעיד על קבלת פטור ממ"ד.

הנספח השלישי: יש להגיש נספח המפרט את התכנית הסניטרית המלאה של המבנה המתוכנן, כולל ציון קווי הביוב שמתוכננים בו, החיבורים למערכת הביוב העירונית, נקודות הניקוז, מפרידי השומן וכדומה.

הנספח הרביעי: מפרט את תכנית ההתחברות לתשתיות הציבוריות השונות, כגון: בזק/הוט, חשמל, גז, מים ועוד. 

הנספח החמישי: יש להגיש דו"ח יועץ קרקע, המכיל הנחיות מפורטות לגבי סוג היסודות הנדרשים, לבנייה המבוקשת בהיתר.

בקשה לשימוש חורג מתייחסת לכל בקשה להיתר בנייה, שאינה תואמת את השימוש שנקבע בתב"ע. זאת, כל עוד השימוש החורג אינו סוטה בצורה ניכרת מהתב"ע

מהי בקשה לשימוש חורג?

בקשה לשימוש חורג מתייחסת לכל בקשה להיתר בנייה, שאינה תואמת את השימוש שנקבע בתב"ע. זאת, כל עוד השימוש החורג אינו סוטה בצורה ניכרת מהתב"ע. לדוגמה: אם תוכנית התב"ע קובעת כי באזור מסוים, הבנייה היא לגובה של עד 4 קומות - ניתן להגיש בקשה לבניית קומה נוספת, כל עוד הבנייה אינה חורגת מאחוזי הבנייה שנקבעו מראש (כלומר: הבניין ייבנה על שטח קטן יותר, אך לגובה רב יותר). אישורה של בקשה לשימוש חורג ניתן רק על פי שיקול דעתה של הוועדה לתכנון ובניה, בהתאם לתקנות תכנון ובניה "סטיה ניכרת מתכנית" -2002, וניתן לזמן מוגבל בלבד.

אם התכנית להיתר בנייה שהגשתם לוועדה אושרה, תידרשו למלא אחר הדרישות השונות של הוועדה, כגון: אישורי כבאות אש, משרד הבריאות וחברת החשמל ועוד

מה יש לעשות, לאחר אישור תכנית היתר הבנייה?

אם התכנית להיתר בנייה שהגשתם לוועדה אושרה, תידרשו למלא אחר הדרישות השונות של הוועדה, כגון: אישורי כבאות אש, משרד הבריאות וחברת החשמל, השגת החתימה של מחלקות ההנדסה הרלוונטיות ותיקונים שונים שתידרשו לעשות בתוכנית עצמה, במידת הצורך ואם נדרש.

לאחר מילוי דרישות הוועדה ותשלום האגרות השונות, המפורטות בתקנות תכנון הבנייה, תקבלו היתר בנייה ותוכלו לצאת לדרך עם הבנייה, כמאושר וכמפורט בהיתר.

טופס 4/טופס האכלוס, מאשר כי המבנה, לאחר שנבנה - בטוח, עמד בדרישות ההיתר וראוי לשימוש

מהו טופס 4?

טופס 4/טופס האכלוס, מאשר כי המבנה, לאחר שנבנה - בטוח, עמד בדרישות ההיתר וראוי לשימוש. 

הטיפול בטופס 4 מתחיל במקביל לסיום הליך הבניה ועבודות הגמר. מטרת הליך הטיפול היא לענות השאלות הבאות: 

• האם מה שנבנה בפועל תואם את מה שתוכנן ושעליו התקבל היתר?

• האם הקמת המבנה בוצעה על פי החוק והתקנים השונים? 

• האם מה שהתחייב לו מגיש הבקשה בהיתר - בוצע הלכה למעשה? 

הטיפול בטופס 4 נעשה מול גורמי חוץ שונים, שדרכם הרשות המקומית והמפקחים מטעמה, נותנים מענה על השאלות שהוזכרו קודם. גורמים אלה כוללים את שירותי הכבאות, תאגיד המים, הג"א, היחידה הסביבתית ועוד

מי הגורמים המאשרים את טופס 4?

הטיפול בטופס 4 נעשה מול גורמי חוץ שונים, שדרכם הרשות המקומית והמפקחים מטעמה, נותנים מענה על השאלות שהוזכרו קודם. גורמים אלה כוללים את שירותי הכבאות, תאגיד המים, הג"א, היחידה הסביבתית, מחלקות שונות ברשות המקומית, הוועדה המקומית, אתר פינוי פסולת, מפקח הבנייה, משרד הבריאות, משרד התחבורה ועוד.

כל אחד מהגורמים מגיע לסיור במבנה, בודק את המבנה ואת המסמכים השונים, מקבל תצהירים חתומים על תקינות המבנה ובחלק מהמקרים אף מבצע בדיקות באמצעות מעבדות מוסמכות לתקינה. אי התאמה בין ההיתר שהתקבל למה שנבנה בפועל עלולה לגרום לעיכוב במימוש הייעוד הסופי של הנכס ואף להפסדים כספיים כבדים ליזם. זאת, משום שרק לאחר האישור וקבלת טופס 4, ניתן להתחבר לתשתיות השונות ולהתחיל באכלוס המבנה. 

לסיכום: שני התהליכים כוללים בירוקרטיה רבה, מול גורמים ורשויות שונים ומגוונים. כל רשות דורשת מסמכים אחרים, חלקם ערוכים בפורמט שונה, חלקם חתום חתימה מקורית וחלק חתום באמצעות אימות חתימה מול עו"ד. לכן, יש חשיבות רבה להגשה של תכנית מדויקת וברורה.

גורם מקצועי, הבקיא בתחום, יוכל לרכז את תהליך הבקשה להיתר בנייה, לדאוג לאיסוף החומרים השונים ולנהל את ההליך - מא' עד ת' - מול הגורמים החיצוניים השונים. כך, יוכל היזם/בעל הקרקע לקבל את היתר הבנייה בזמן; ולאחריו, את טופס 4, עם מינימום עיכובים ונזקים.

* שאדי ארשיד הוא קונסטרוקטור, מהנדס אזרחי ומתכנן פרויקטים; משרד  ש.א. להנדסה - עוסק בתכנון הנדסי, הוצאת היתרי בנייה ושירותים הנדסיים נלווים.

** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי