היטל ההשבחה הנהוג בישראל, הוא תשלום חובה הנדרש מכוח חוק התכנון והבניה, מבעל/חוכר מקרקעין, על ידי הוועדה המקומית, אשר אישרה תוכנית בניין עיר והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו.
גובה ההיטל הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין, אולם במקרים מסוימים יינתן פטור מתשלום היטל השבחה. אחד מהפטורים מופיע בסעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית: בניה או הרחבה של דירת מגורים, על-ידי מחזיק, בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שהבעלים או קרובו יגורו בדירה לפחות ארבע שנים מגמר הבניה.
רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מיסים
אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמש בדירה לפחות ארבע שנים מגמר הבנייה, לא תהיה חבות בהיטל בהשבחה גם בהעברת הזכויות.
תכלית החקיקה הינה סוציאלית - לסייע למי שבונה דירה למטרת מגורים ולא למטרה עסקית.
מה נקבע בפסיקה?
בית המשפט בע"א גבריאלוב קבע שהפטור חל גם כאשר הדירות לגביהן מבוקשות הפטור, הן חלק מדירות רבות הנבנות על המגרש.
בפס"ד סטבין קבע בית המשפט, כי גם אם מחזיקי הקרקע עשו עסקת קומבינציה, הם זכאים לפטור בגין הדירות שמיועדות להם למגורים.
בפס"ד זהבה גור, נבדק האם הפטור האמור צריך להינתן לכל דירת מגורים (לכל מגרש) או שמא לכל חלקת מקרקעין, כאשר פוצלה חלקת מקור לעשרות מגרשים למגורים. נקבע, כי המדובר בפטור פרסונלי לכל "מחזיק במקרקעין" ולא רק לאחד הבעלים, מתוך כלל בעלים וכי הפטור יינתן לכל מחזיק במקרקעין המבקש לבנות דירת מגורים על המגרש ואשר עונה על יתר תנאי הסעיף.
"קבוצת רכישה" – המקרה דומה לנסיבות פרשת גור
אנו בדעה, כי מקרה של "קבוצות רכישה" דומה, הרבה יותר, לנסיבות של פרשת גור, מאשר לנסיבות פרשת צרי. במקרה כזה, קבוצה של אנשים פרטיים מעוניינים לבנות בית מגורים על המגרש שבבעלותם. בדרך כלל אין מדובר בדירה קיימת של אחד מהם, שנהרסה ותחתיה נבנות מספר דירות.
בפס"ד זיו הצופה, נאמר במפורש כי כאשר מדובר ב"קבוצות רכישה", יהיה כל בעל דירה שכזו זכאי לפטור מהיטל בשעה שתוגש בקשה לבניית בית הדירות משום שזו בדיוק המטרה והרציונל ביסוד הפטור.
מפרשנות תכליתית של הסעיף, לפיה מטרת הפטור היא סוציאלית – לאפשר למחזיק במקרקעין להקים את בית מגוריו, מבלי להכביד עליו - וכפי שעולה מהפסיקה, נראה כי הפטור מחובת תשלום היטל השבחה יחול גם על כל אחד מחברי קבוצת רכישה, בהתקיים יתר התנאים הנקובים בסעיף הפטור הנ"ל.
יתרה מזאת, גם אם בעלים או יורשים של מגרש, הזכאים כל אחד למספר דירות, יעבירו מבעוד מועד, מרכיב קרקע של דירת מגורים לילדיהם הבגירים, הרי מאחר שכל עוד בני המשפחה נחשבים כמחזיקים במקרקעין, הרי שכל אחד מהם יהיה זכאי לפטור מהיטל השבחה עד לשטח של 140 מ"ר, ככל שיעמוד בתנאי סעיף הפטור.
*תחומי התמחות המשרד: דיני תכנון ובניה, דיני מקרקעין, דיני מיסים, משפט מסחרי, תאגידים, שוק ההון, אנרגיה ותשתיות, דיני עבודה.
* טלפון: 03-754050 דוא"ל: ehud@poratlaw.com
