את ואחיך ידעתם שהסוף של אביכם קרוב. כבר זמן רב שהוא חולה, והרופאים אומרים שלא נותר עוד מה לעשות. לא חשבתם על החיים אחרי מותו, אך המציאות אלצה אתכם להתמודד. זה קרה, הוא הלך לעולמו. להפתעתכם, הוא הוריש לכם את הדירה שבה הוא גר. ואולם, אחיך מתגורר בדירה כבר שנים רבות ומעוניין לקנות את החלק שלך, שכן את במילא לא תגורי בדירה הספציפית הזו- את גרה עם בעלך והילדים בעיר אחרת. האם לא תצטרכו לשלם מס במקרה שתרצו למכור את הדירה, שכן מדובר בדירה שהתקבלה בירושה?
נהוג לחשוב, כי דירת ירושה פטורה מתשלום מס בעת המכירה, אולם הדבר אינו נכון באופן אבסולוטי. פעמים רבות, יורשים צריכים לשלם מס בסכומים גבוהים מאוד כאשר הם מוכרים נכס מקרקעין שהתקבל בירושה, וזאת בשל אי ידיעת החוק, ואי קבלת ייעוץ מקצועי.
פטור ממס שבח ומס מכירה
ע"פ החוק, ישנם תנאים מצטברים, שרק אם כולם מתקיימים ביחד, מי שעומד בהם יוכל לבקש פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה בשל מכירת דירה שהתקבלה בירושה:
1• הדירה שמיועדת למכירה נחשבת לדירת מגורים מזכה.
2• המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצאו של המוריש.
3• לפני פטירתו לא הייתה למוריש דירת מגורים אחרת.
4• אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים שלו, הוא היה זכאי לפטור מתשלום מיסי מקרקעין בעת המכירה.
מכירת דירת ירושה בין היורשים לבין עצמם
אולם, כאשר מדוברת במכירת דירה בין היורשים לבין עצמם, כלומר: ב"מכר פנימי", יש לתת את הדעת לדברים נוספים:
ע"פ החוק: "חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העזבון, יראו את חלק העזבון שבשלו ניתנה התמורה כאילו נמכר…" כלומר: כדי שמכירה של זכויות בדירה בין היורשים לבין עצמם לא תיחשב אירוע מס, יש תנאי והוא שהתמורה עבור זכויותיו של אחד מהיורשים בדירה תעשה מתוך כספי העיזבון במסגרת חלוקת נכסי העיזבון בין היורשים. במקרה כזה, העסקה לא תיחשב כמכירה ולא תחויב בתשלום מיסים.
יחד עם זאת, לפעמים לעיזבון אין מספיק נכסים שמהם אפשר לשלם ליורש עבור זכויותיו, ואז היורש צריך לשלם את תמורת זכויותיו בדירה ע"י הלוואה או משכנתא. במקרה כזה, אי אפשר להחיל את ההוראות הנ"ל של החוק, והעסקה תיחשב למכירה במקרקעין, על כל המשתמע ממנה, בכלל זה: חיוב המוכר והקונה בתשלום מיסים.
עצה: הנושא של מכירת דירה שהתקבלה בירושה או מכירת חלק ממנה סבוך, ומערב סוגיות משפטיות לא פשוטות מתחומי המקרקעין והמיסים. לכן, לפני שאתם מזדרזים לנקוט פעולה כלשהו, גשו לקבל ייעוץ מתאים וודאו כי אתם מבינים היטב את כל ההשלכות האפשרויות של המכירה.
