המושג "בית משותף" מוכר בציבור בעיקר בנוגע לרישום בניינים רבי קומות. כל מי שרוכש דירה מקבלן יודע כי הוא רוכש דירה בבית משותף, ומצפה שהבניין ירשם כבית משותף, בהתאם להצמדות עליהן חתם במועד חתימת החוזה. כך, יירשמו זכויותיו בטאבו. ככל שהרישום מתעכב, הדיירים מתחילים לדאוג וככל הנראה ישכרו בצוותא עורך דין, שידאג לרישום הבית המשותף בטאבו. כל עוד "אין טאבו", הדיירים אינם נרגעים.
לעומת זאת, במקרים בהם מדובר ברכישת נכס למגורים שהוא בית צמוד קרקע, או רכישת מגרש ובנייה באופן עצמאי ביחד עם שותף, לעתים מתעוררת תחושה כי אין צורך לרשום את הבית המשותף, מאחר שלכאורה ההסכם מספיק כדי לקבוע את דרכי השיתוף.
הרישום בטאבו כרוך בהשקעה כספית נוספת. במקרים רבים, לאחר השקעת ממון ניכר בבנייה או ברכישת הבית, אין מוכנות מצד הרוכשים להשקיע כסף בפעולת הרישום בטאבו. חשוב לדעת כי עלולות להיות לכך השלכות קנייניות בעתיד. בכך נעסוק במאמר זה.
הסכם שיתוף מול רישום שיתוף בטאבו
הסכם שיתוף הוא כלי משפטי, שנועד לקבוע את חלוקת השימוש בקרקע, כל עוד לא ניתן לרשום בית משותף. כלומר: לא מדובר בתחליף לרישום בית משותף
מהו הסכם שיתוף בקרקע?
הסכם שיתוף הוא כלי משפטי, שנועד לקבוע את חלוקת השימוש בקרקע, כל עוד לא ניתן לרשום בית משותף. כלומר: לא מדובר בתחליף לרישום בית משותף.
כך, לדוגמה: עם רכישת הקרקע - תוך כדי הליכי הבנייה, לפני השלמת בניית הבית - הסכם השיתוף יקבע את כל ההסדרים בין הצדדים ויהווה בסיס לתקנון, שיירשם עם רישום הבית המשותף. כמו כן, הסכם השיתוף עשוי להיות רלוונטי, במקרה שבמועד סיום הבנייה לא בוצעה עדיין חלוקת החלקות, בהתאם לתוכנית בנייה עירונית, לפיה ייבנו המבנים ("פרצלציה").
אחת הדרכים לביטול הסכם שיתוף היא תביעה לפירוק שיתוף
תוקף הסכם השיתוף
הסכם שיתוף, כפי ששמו מעיד עליו, תוקפו כתוקף הסכם בין הצדדים.
אחת הדרכים לביטול הסכם שיתוף היא תביעה לפירוק שיתוף. אף אם ההסכם כולל סעיף הקובע כי לא ניתן לדרוש פירוק שיתוף בקרקע, סעיף כזה בשותפות במקרקעין חל רק משך 3 עד 5 שנים. מדובר בתקופה מאוד קצרה. עם זאת, ניתן לבקש לבטל את הסכם השיתוף בבית המשפט, גם בדרכים נוספות.
ההסכם אמנם בעל תוקף קנייני, אולם הוא ניתן לביטול, מאחר שברוב המקרים ההסכם אינו רשום בספרי המקרקעין, אלא ידוע אך ורק לצדדים החתומים עליו. כך, ייתכן שברבות השנים, הרוכשים הבאים של הקרקע כלל לא ידעו אודות ההסכם - והוא יאבד את תוקפו.
רשות מקרקעי ישראל, המנהלת את רוב הקרקעות בישראל, אינה מאפשרת רישום הסכם שיתוף כחלופה לרישום בית משותף, כך שמרבית הסכמי השיתוף אינם נרשמים בספרי המקרקעין.
מהן ההשלכות העתידיות של אי רישום בית צמוד קרקע כבית משותף?
אי רישום של בית כבית משותף (כלומר: רישום לא נכון בטאבו או אי רישום) - עלול לעורר קשיים במכירה עתידית של הנכס ולהוריד את ערכו
אי הגנה על שווי הנכס
התעלמות מהצורך ברישום בית משותף, במקרים בהם מדובר בבית צמוד קרקע (בו יש יותר מיחידה אחת) מהווה טעות העלולה לפגוע קשות בשווי העתידי של הבית.
חשוב לזכור כי הבית נבנה בהשקעה כספית, המהווה בדרך כלל ההשקעה הכספית הגדולה ביותר של המשפחה או האדם בימי חייו. כך, אי רישום של בית כבית משותף (כלומר: רישום לא נכון בטאבו או אי רישום) - עלול לעורר קשיים במכירה עתידית של הנכס ולהוריד את ערכו.
רישום הבית המשותף מפריד ומחלק את הבעלות בכל יחידה בנפרד, הן בקרקע והן בחזקה ובשימוש. מדובר בהפרדה שאינה ניתנת לביטול או לערעור וחסינה כנגד תביעה לפירוק שיתוף
בעלות קניינית נפרדת
חשוב להבהיר כי הסכם שיתוף שנחתם בין הצדדים עם רכישת הקרקע, עליו מסתמכים החברים, הוא הסכם בין השותפים לגבי הגדרת החזקה והשימוש בלבד; לעומת זאת, הבעלות בקרקע נשארת משותפת ("מושע").
המשמעות של העובדה כי הבעלות בקרקע נשארת משותפת היא כי במקרים מסוימים, אחד הצדדים להסכם השיתוף יכול לדרוש את פירוק השיתוף בחלקה. התוצאה עלולה להיות כי תיאלצו למכור את הבית בניגוד לרצונכם, על אף שלא זו היתה כוונתכם, כאשר השקעתם ממון כה רב ברכישה או בבנייה.
רישום הבית המשותף מפריד ומחלק את הבעלות בכל יחידה בנפרד, הן בקרקע והן בחזקה ובשימוש. מדובר בהפרדה שאינה ניתנת לביטול או לערעור וחסינה כנגד תביעה לפירוק שיתוף, מאחר שעם רישום הבית המשותף, מסתיים השיתוף.
למעשה, רק רישום בית משותף מהווה הפרדה קניינית בלתי ניתנת לביטול של הזכויות שנרכשו ע"י כל אחד מהחברים בחלק הקרקע, לרבות זכויות השימוש והחזקה. בניגוד למצב המשפטי בהסכם השיתוף, עם הרישום מתנתקים החברים זה מזה באופן מוחלט. כך, הבית שבנו והשקיעו בו ממיטב כספם, הוא בית שלהם בלבד. איש אינו יכול לערער על זכויותיהם.
טעות נפוצה נוספת היא כי ניתן לרשום בית משותף רק לגבי בתים צמודים זה לזה. חשוב לדעת: ניתן לרשום בית משותף לגבי כל הבתים הבנויים על חלקה אחת, גם אם כל בית בנוי בנפרד משאר הבתים
רישום בתים שאינם צמודים זה לזה
טעות נפוצה נוספת היא כי ניתן לרשום בית משותף רק לגבי בתים צמודים זה לזה. חשוב לדעת: ניתן לרשום בית משותף לגבי כל הבתים הבנויים על חלקה אחת, גם אם כל בית בנוי בנפרד משאר הבתים. במקרה כזה, כל בית מוגדר עם שטח הקרקע הצמוד לו והופך ליחידה עצמאית בפני עצמו, ללא כל ערעור.
ישנם מקרים בהם נבנו על חלקה אחת בעבר הרחוק (בשנים הראשונות לקום המדינה) מספר מבנים קטנים, שנרשמו בעבר כבית משותף, ללא חלוקת הקרקע והצמדתה לכל בית בנפרד. כך, נוצר מצב שאמנם בפועל נרשם בית משותף, אולם כל עוד הרישום לא תוקן ע"י הצמדת שטח קרקע לכל יחידה בנפרד ותיקון שטח הבתים, יהא דינו כדין הסכם שיתוף, שאינו מנתק את השיתוף בין הצדדים, בכל הקשור לזכויות בקרקע.
לסיכום: הסכם שיתוף הוא הסכם שמסדיר את החזקות והזכויות של הצדדים, אך אין להסתפק בו כתחליף לרישום בטאבו, המאפשר לבצע פעולות בנכס ללא הסכמת השותפים (בהתאם לחוק) ומגן על הזכויות הקנייניות הנפרדות של הצדדים באופן מוחלט, שלא ניתן לערער עליו.
* עו"ד ערי גץ מתמחה בייצוג מוכרים ורוכשים בעסקאות מקרקעין שונות, לרבות טיפול במיסוי וברישום.
