חדש: הלוואה עסקית בתנאי משכנתא פרטית

דמיינו לרגע עסק פרטי מצליח במיוחד - למשל, מרפאה לטיפולים אסתטיים - שעל אף המחזור העסקי השנתי הגדול, נקלע למצוקה תזרימית בסך מאות אלפי שקלים בטווח הקצר. הסיבה למצוקה נבעה ממגבלות האשראי ומהצורך להשקיע כספית בעסק, כדי ליישם תכנית לפיתוח עסקי, שכללה רכישת ציוד חדשני, שיווק וגיוס עובדים חדשים. הלוואות עסקיות רגילות, שזמן ההחזר שלהן מוגבל לתקופות קצרות יחסית, אינן מהוות פתרון במקרה כזה, אלא עלולות להגביר את המצוקה התזרימית קצרת הטווח. מה עושים? במקרה המתואר לעיל, בעל העסק משכן את ביתו הפרטי וקיבל תמורתו הלוואה עסקית, שניתנה לו בבנק למשכנתאות, עם תנאי החזר נוחים ל-25 שנים. זהו מוצר שאינו קיים בבנקים המסחריים.

מוצר אשראי אחד הוא הלוואה לצורך רכישת נכס מסחרי (משרד, חנות או מבנה) בשיעור מימון גבוה יחסית. מוצר שני - הלוואה עסקית, בפריסה ארוכה של ההחזר, הניתנת בבנק למשכנתאות, תמורת שעבוד נכס קיים

מהם סוגי המימון העסקי שניתן לקבל בבנק למשכנתאות? 

ישנם שני מוצרי אשראי עסקי חדשים, שניתן לקבל בבנק למשכנתאות. 

המוצר הראשון הוא הלוואה לצורך רכישת נכס מסחרי (משרד, חנות או מבנה) בשיעור מימון גבוה יחסית (עד 70%), בפריסה ארוכה של ההחזר לתקופה של עד 30 שנים, תמורת שעבוד הנכס.

המוצר השני הוא הלוואה עסקית, בפריסה ארוכה של ההחזר, הניתנת בבנק למשכנתאות, תמורת שעבוד נכס קיים (פרטי או עסקי), הנותנת מענה למצוקה תזרימית נקודתית, אשראי קצר מועד ואפילו צרכים של פיתוח עסקי.

שני מוצרי האשראי שהוזכרו מאפשרים לכל אדם לקבל הלוואות שמטרתן עסקית, אך בתנאי החזר ושיעורי מימון של משכנתא פרטית

מדוע מוצרי אשראי אלה נחשבים חדשניים?

עד כה, נושא המשכנתאות נחשב בהגדרתו כפרטי: אדם המבקש לקנות נכס פרטי, זכאי לקבל משכנתא בבנק למשכנתאות. המשכנתא כוללת תנאי מימון בשיעור גבוה מאוד, בתנאי פריסה נוחים של עד 30 שנים.

לעומת זאת, אדם שביקש לקנות נכס מסחרי כלשהו, נדרש ללכת לבנק מסחרי, שההלוואות בו עומדות על שיעור מימון של עד 60% בלבד, ותקופת ההחזר שלהן עד 12 שנים לכל היותר. כלומר: ההחזר החודשי שלהן גבוה יחסית.

למעשה, שני מוצרי האשראי שהוזכרו מאפשרים לכל אדם לקבל הלוואות שמטרתן עסקית, אך בתנאי החזר ושיעורי מימון של משכנתא פרטית.

לעתים לקיחת הלוואה עסקית היא חסרת כדאיות כלכלית

מהם יתרונות מוצרי האשראי הללו, על פני הלוואות עסקיות רגילות?

הבה נחזור לרגע לאותו עסק פרטי, שסיפרנו עליו בתחילת הכתבה. נניח כי בעל המרפאה, המשלם שכר דירה בסך 3,000 שקלים על הקליניקה שלו, מקבל הצעה לרכוש את הנכס במחיר חצי מיליון שקלים. 

הדבר משתלב היטב גם בתכנית הפיתוח העסקית והתרחבות העסק שלו. בבנק מסחרי, תוצע לו למשל הלוואה לעשר שנים, עם החזר חודשי בסך 5,000 שקלים, החזר גבוה ב-2,000 שקלים משכר הדירה שהוא משלם. 

מדובר אפוא בהלוואה שלמעשה הופכת את העסקה לבלתי כדאית מבחינה כלכלית, ורק תכניס את העסק למצוקה תזרימית בטווח הקצר. זוהי רק דוגמה, המסבירה היטב מדוע לעתים לקיחת הלוואה עסקית היא חסרת כדאיות כלכלית.

יועץ השקעות בעל מומחיות בתחום המשכנתאות יידע למצוא פתרון מימון בבנק למשכנתאות לעסקה כזו, שבהגדרתה היא עסקה מסחרית, ולאשר פריסה ארוכה יותר של החזר ההלוואה, כך שתתאים לשכר הדירה שאותו משלם העסק.  

לכן, מדובר במוצרי אשראי המהווים פריצת דרך בעולם המימון המסחרי-עסקי.

כיצד ניתן להסתייע במוצרים אלה לפתרון בעיות אשראי וחובות קצרי מועד?

פעמים רבות, עסקים נדרשים להלוואות גישור עסקיות, שיסייעו להם להתגבר על מצוקה תזרימית, עקב מגבלות האשראי וחובות קצרי מועד. העסק עשוי להיות מצליח מאוד, עם מחזור שנתי גדול ויציב, אך יש לעתים פער בין המחזור השנתי לבין צרכים תזרימיים מיידים.

בנקים מסחריים מציעים הלוואות כאלה, שטווח ההחזר שלהן עד חמש שנים וההחזר החודשי שלהן גבוה מאוד. החזר כה גבוה עלול רק להכביד על המצוקה התזרימית של העסק, במקום לפתור אותה. במלים אחרות: הלוואות כאלה הן פעמים רבות בלתי כדאיות. 

באמצעות שעבוד נכס - פרטי או עסקי - בעל העסק יכול לקבל בבנק למשכנתאות הלוואה שתאפשר לו "לסגור" את החובות, בהחזר חודשי נוח בהרבה

אם כך, מהו הפתרון?

באמצעות שעבוד נכס - פרטי או עסקי - בעל העסק יכול לקבל בבנק למשכנתאות הלוואה שתאפשר לו "לסגור" את החובות, בהחזר חודשי נוח בהרבה, למשך תקופה עד 30 שנה, כך שהמצוקה התזרימית תיפתר ולא תיווצר שוב.

כדי לדעת כיצד לקבל את מוצרי המימון החדשניים, ולמי לפנות - לאיזה בנק למשכנתאות; ובתוכו: לאיזו מחלקה בבנק - מומלץ להסתייע בליווי המקצועי של יועץ משכנתאות, המתמחה במימון או אשראי ארוך טווח לבעלי עסקים 

כיצד ניתן לקבל הלוואה עסקית באמצעות משכון?

בנקים למשכנתאות מיועדים בהגדרתם ללקוחות פרטיים. בעל עסק שיגיע לבנק בבקשה להלוואה עסקית כזו יידחה מן הסתם על הסף, משום שקבלת הלוואה תמורת משכון של נכס קיים או קבלת מימון לקניית נכס חדש, מיועדות לנכסים פרטיים ועבור לקוחות פרטיים בלבד.

כדי לדעת כיצד לקבל את מוצרי המימון החדשניים, ולמי לפנות - לאיזה בנק למשכנתאות; ובתוכו: לאיזו מחלקה בבנק - מומלץ להסתייע בליווי המקצועי של יועץ משכנתאות, המתמחה במימון או אשראי ארוך טווח לבעלי עסקים. 

חשוב להבין כי לייעוץ המקצועי יש חשיבות רבה גם מעבר לכך. בבנקים למשכנתאות קיימים מספר מסלולי אשראי ומימון. יש לדעת באיזה מהם לבחור. יועץ מימוני יידע לסייע לכם לתכנן את העסקה כולה בצורה המיטבית: הוא יבחן עמכם את רשימת ההתחייבויות שלכם ואת מטרת ההלוואה ויבנה עבורכם פתרון מימון שיתאים לצרכים וליכולות שלכם.

כך, תוכלו לבנות הלוואה, שמצד אחד תהיה סולידית - ולא תחשוף את העסק שלכם ואת הנכס המשועבד לסיכונים גדולים מדי, עקב שינויים ותנודות במצב השוק; ומצד שני, תהיה גמישה מספיק, כך שתאפשר לכם לעשות בה שינויים ולא להפסיד. למשל: הפסד, נוכח עמלות פירעון מוקדם גבוהות ומשמעותיות.

לסיכום: בעלי עסקים רבים כלל אינם מודעים לשני מוצרי האשראי החדשים שהוצגו בכתבה זו. יועץ משכנתאות בעל מומחיות בנושא יידע לכוון אתכם כיצד והיכן לקבל אותם בבנק למשכנתאות. כך, תוכלו להשיג מימון עסקי בתנאים נוחים בהרבה מהמקובל בבנקים מסחריים. 

* אורי רותם הוא יועץ משכנתאות, המתמחה בפתרונות מימון עסקי ומשכנתאות.

** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.