רוב האנשים שרוכשים דירה חדשה מקבלן בטוחים שטיוטת הסכם המכר שהועברה אליהם היא הסכם סופי, שאינו ניתן לשינוי. מדובר בטעות גדולה, שעלולות להיות לה השלכות קשות. חשוב לדעת: טיוטת הסכם מקבלן, כמו כל טיוטת הסכם, ניתנת לשינוי. כמו כן, ניתן לדרוש למחוק חלק מהסעיפים ולהוסיף סעיפים אחרים.
אל תתנו להסכם המודפס המנוסח בקפידה לבלבל אתכם. עמדו על זכותכם לדרוש לערוך שינויים בטיוטה. מה כדאי לדרוש? ממה עדיף להימנע? בשורות הקרובות, נבקש להציג סעיפים מרכזיים, שמומלץ להתמקח עליהם וכדאי לדרוש מהקבלן לערוך בהם שינויים.
בחוזה המכר עם הקבלן רצוי לדרוש ש שלא להציב אנטנות סלולריות או מפגעים דומים בקרבת הבניין
1. סילוק אנטנות סלולריות מסביבת הבניין
לפני שהקבלן מוכר את הדירות לדיירים, כל הנכס בבעלותו. בשלב זה, הקבלן עשוי לחתום עסקאות עם חברות סלולר, כדי להציב סמוך לבניין אנטנות ולקבל על כך תשלום. בחוזה המכר עם הקבלן, רצוי למנוע זאת ולדרוש שלא להציב אנטנות סלולריות או מפגעים דומים בקרבת הבניין.
שינוי תב"ע מחייב תשלום היטל השבחה, אבל אין סיבה שהדיירים ישלמו את ההיטל, אם הם אינם נהנים מהשינוי. יש לעמוד על כך
2. יכולת להתנגד במקרה של שינוי תב"ע
עם הזמן, הקבלן עשוי לבקש לשנות את התב"ע (תכנית בניין עיר) להוסיף עוד קומות לבניין או לשנות את ייעוד חלקו. שינוי תב"ע מחייב תשלום היטל השבחה, אבל אין סיבה שהדיירים ישלמו את ההיטל, אם הם אינם נהנים מהשינוי. יש לעמוד על כך. בנוסף, כדאי להוסיף סעיף הקובע שיש לדיירים אפשרות להתנגד לתכנית אם אינה מתאימה להם. זאת, לעומת הנוסח המופיע בהסכמים רבים, האוסר על דיירים להתנגד לכל שינוי תב"ע של הקבלן.
אחוזי בניה הנם רכוש רב ערך, אפשר בהחלט לדרוש שככל שיהיו אחוזי בנייה נוספים, הם יחולקו בין הדיירים - ולא יוותרו אצל הקבלן
3. שיוך אחוזי בנייה נוספים שיהיו בבניין לדיירים
לרוב, הקבלן מציין בהסכם המכר כי אם יהיו אחוזי בנייה נוספים בבניין, הם יהיו שייכים לו. אין סיבה להסכים לנוסח כזה. אחוזי בניה הנם רכוש רב ערך, אפשר בהחלט לדרוש שככל שיהיו אחוזי בנייה נוספים, הם יחולקו בין הדיירים - ולא יוותרו אצל הקבלן. כך, כל דייר יוכל להגדיל את דירתו או לסגור מרפסת.
סעיף הקובע כי אי קבלת מפתח על ידי הדייר במועד מסוים, או אי המצאת מסמכים תוך זמן קצר מאד תיחשב הפרה יסודית. יש לדרוש לשנות סעיפים אלה
4. סעיפים שהפרתם תיחשב הפרה יסודית
בהסכמים מופיע בדרך כלל סעיף סטנדרטי, הקובע הפרה של אילו סעיפים תיחשב להפרה יסודית של החוזה. ברוב המקרים הניסוח רחב מדי ומייחס להפרות שוליות חשיבות רבה מדי. כך, לדוגמה: סעיף הקובע כי אי קבלת מפתח על ידי הדייר במועד מסוים, או אי המצאת מסמכים תוך זמן קצר מאד תיחשב הפרה יסודית. יש לדרוש לשנות סעיפים אלה.
חשוב לזכור כי ביצוע שינויים עלול לייקר מאוד את מחיר הדירה. לכן, יש לדרוש שביצוע השינויים יוצמד למחירון דקל, מחירון סטנדרטי שהמחירים בו סבירים
5. ביצוע שינויים במפרט הדירה לפי מחירון דקל
לכל הסכם מכר מצורף מפרט הקובע היכן יהיו נקודות החשמל בדירה, כמות האריחים בדירה, איזה שירותים ומקלחות יותקנו ועוד. עם זאת, לרוב לא מפורט בהסכם מה תהיה עלות ביצוע שינויים במפרט. חשוב לזכור כי ביצוע שינויים עלול לייקר מאוד את מחיר הדירה. לכן, יש לדרוש שביצוע השינויים יוצמד למחירון דקל, מחירון סטנדרטי שהמחירים בו סבירים, באופן שיגן על הרוכש אם יבקש לבצע שינויים.
חלק מהקבלנים מנסים להטיל על הקונה את עלות שכר טרחת עורך הדין שלהם. ניתן להתמקח ולדרוש שהקבלן יישא לבדו בתשלום
6. תשלום שכר טרחת עורך הדין של הקבלן - על ידי הקבלן
חלק מהקבלנים מנסים להטיל על הקונה את עלות שכר טרחת עורך הדין שלהם (כיום החוק מתיר עד 5,000 ₪ בתוספת מע"מ). ניתן להתמקח ולדרוש שהקבלן יישא לבדו בתשלום, דבר המהווה בפועל הנחה במחיר הדירה.
בהסכמי מכר, ישנם קבלנים הנוהגים להעביר את תשלומי העמלות בגין הערבות הבנקאית לקונים. אפשר בהחלט להתמקח ולדרוש שהקבלן יישא בעלות עמלות הערבות הבנקאית, לאורך כל הדרך
7. תשלום עמלות הערבות הבנקאית על ידי הקבלן
במסגרת ההתקשרות בין רוכש הדירה לקבלן, מוציא הקבלן ערבות בנקאית על כל תשלום שמעביר אליו הקונה. חשוב לזכור כי הוצאת ערבות טומנת בחובה תשלום עמלה בסך אלפי שקלים, בכל פעם. בהסכמי מכר, ישנם קבלנים הנוהגים להעביר את תשלומי העמלות לקונים. אפשר בהחלט להתמקח ולדרוש שהקבלן יישא בעלות עמלות הערבות הבנקאית, לאורך כל הדרך.
8. דרישה כי הקבלן ישלם ועד בית על דירות שטרם נמכרו
חלק מהקבלנים דורשים מרוכשים לשאת בעלות ועד הבית, גם עבור דירות שטרם נמכרו. כלומר: הדיירים שמתגוררים בבניין יישאו בתשלום גם עבור דירות שאינן שייכות להם. יש לעמוד על כך שהסעיף ישונה, והקבלן יישא בעלויות הוועד עבור הדירות בבניין שטרם נמכרו.
יש לקבוע בהסכם המכר מועד ספציפי, שבו יוחזר הכסף לרוכש, במקרה של ביטול עסקה. כך, למשל: 30 יום לאחר שהקונה יחזיר את הערבות הבנקאית לקבלן
9. קביעה מתי יוחזר הכסף במקרה שהעסקה תבוטל
בהסכמי מכר, קבלנים מציינים לעיתים שבמקרה של ביטול עסקה, הרוכשים יוכלו לקבל את הכסף רק לאחר שהדירה שקנו תימכר. התוצאה של סעיף זה היא שהרוכש המבטל את העיסקה אינו מקבל את כספו משך תקופה ארוכה. למעשה, לקבלן אין אינטרס ממשי למכור קודם דווקא את הדירה הזו, שעבורה הרוכש רוצה את כספו בחזרה. לכן, יש לקבוע בהסכם המכר מועד ספציפי, שבו יוחזר הכסף לרוכש, במקרה של ביטול עסקה. כך, למשל: 30 יום לאחר שהקונה יחזיר את הערבות הבנקאית לקבלן.
כדאי לחייב את הקבלן להבטיח מידה מינימלית של פיתוח במועד קבלת המפתח על ידי הרוכשים. ראוי להתמקח גם על כך בהסכם המכר
10. הצבת סטנדרט למצב הרכוש המשותף עם קבלת המפתח
לעיתים הקבלן מסיים לבנות את הדירות בבניין, אבל המעלית אינה פועלת, אין חיפוי בלובי ומצב החנייה בכי רע. לרוב, הקבלן מוסיף בהסכם המכר סעיף שבו הוא מתחייב לסיים את פיתוח המבנה תוך פרק זמן מסוים, ממועד קבלת הדירות. כדאי לחייב את הקבלן להבטיח מידה מינימלית של פיתוח במועד קבלת המפתח על ידי הרוכשים. ראוי להתמקח גם על כך בהסכם המכר.
