קניית דירה או נכס נדל"ן אחר היא בדרך כלל העסקה הגדולה ביותר שאדם יעשה בחייו: מדובר בעסקה בסכום ממוצע העולה על מיליון שקלים. כשנכנסים לעסקה שמעורב בה סכום כסף כה גבוה, חיוני שכל הנתונים על הנכס יהיו ידועים וברורים, בעיקר בכל הקשור לבעיות אפשריות ברישוי הנכס, בעיות שונות ברישומו ובעיות פוטנציאליות הקשורות בזכויות הבנייה.
למרות זאת, קונים רבים אינם מבצעים בדיקות שמאי מקדמיות בסיסיות, אלא מסתמכים על מראה העיניים בלבד ועל ה"מילה" של המוכר. כך, הם מסכנים את עצמם ואת משפחתם בכניסה לעסקה כושלת.
בכתבה זו, נספר על מקרים שונים שבהם בדיקה מקדמית - אילו היתה מתבצעת - היתה חוסכת לקונים ממון רב ולעתים אף שברון לב. בנוסף, נספר על מקרים שבהם בדיקה מקדמית מנעה קונים פוטנציאליים מלהיכנס לעסקה שהיתה עלולה לגרום הפסדים ניכרים.
בדיקת רישוי הנכס כוללת בדיקה של תכניות היתר הבנייה שלו , טופס 4, צווי הריסה, אישורי מבנים מסוכנים וההתאמה של הנכס לתוכניות אלה
מה כוללות בדיקות הרישוי של הנכס?
בדיקת רישוי הנכס כוללת בדיקה של תכניות היתר הבנייה שלו (התוכניות מכונות "גרמושקה" - אקורדיון - מאחר שהן מקופלות כמו אקורדיון), טופס 4, צווי הריסה, אישורי מבנים מסוכנים וההתאמה של הנכס לתוכניות אלה.
ראיתם דירת חמישה חדרים ואתם מעריכים את שוויה בהתאם. עם זאת, במקרה שבדיקת שמאי תגלה כי היתר הבניה הוא רק לארבעה חדרים, ייתכן שתעריכו את שווי העסקה מחדש. ייתכן שתבטלו את העסקה, או שתגלמו במחיר הקנייה את העלות שתידרש לאישור תוספת הבנייה או הריסתה
מדוע כה חשוב לבצע בדיקה של רישוי הנכס?
קונים משלמים על הנכס בהתאם למה שהם רואים. כך, למשל: ראיתם דירת חמישה חדרים ואתם מעריכים את שוויה בהתאם. עם זאת, במקרה שבדיקת שמאי תגלה כי היתר הבניה הוא רק לארבעה חדרים, ייתכן שתעריכו את שווי העסקה מחדש. ייתכן שתבטלו את העסקה, או שתגלמו במחיר הקנייה את העלות שתידרש לאישור תוספת הבנייה או הריסתה.
מדובר בבדיקה קריטית, בעיקר בכל מה הקשור לעיתוי. כך, לדוגמה: לאחרונה, ערך משרד הח"מ חוות דעת שמאית לבית יוקרתי במושב באזור הצפון. מדובר בבית גדול מאוד, הבנוי על שטח עצום, הכולל חמישה צימרים ובריכת שחייה. הבית נרכש במחיר כ-3 מיליון שקלים.
הרוכש לא ביצע בדיקת שמאי לפני הקנייה, אלא רק לאחר מכן. זאת, לאחר שהשמאי שהגיע מטעם הבנק, שממנו ביקש הרוכש משכנתא, העריך את שווי הנכס ב-800 אלף שקלים פחות מסכום הרכישה. הרוכש, שביקש לתבוע את המוכרים על מרמה, הזמין בדיקת שמאות פרטית, במהלכה התברר שהיתר הבניה של הבית כולל שני צימרים בלבד וכי שלושת הצימרים האחרים וכן בריכת השחייה נבנו שלא כחוק. יתרה מכך, התברר שלא ניתן יהיה "להכשיר" את הבנייה הבלתי חוקית וכי יהיה על הקונה להרוס את החלקים שנבנו ללא היתר.
במלים אחרות: לא רק שהקונה הפסיד 800 אלף שקלים, משום שהתחייב כבר לשלם על הנכס הרבה יותר משוויו בפועל, אלא שהוא נדרש להרוס חלק ממנו ולממן את עלות ההריסה בעצמו. בנוסף, הוא נתקל בבעיית מימון ונדרש להשלים את כספי הקנייה שהבנק לא אישר ממקורות אחרים. אילו הקונה היה עושה את בדיקת הרישוי מראש, לפני החתימה על הסכם המכירה, סביר להניח שכלל לא היה נכנס לעסקה, או שהיה יודע לתמחר אותה בהתאם.
הרישום בטאבו אמנם מציין למי הנכס שייך, אך אינו מציין האם הנכס בנוי בהיתר ומה הייעוד של הנכס. כך, לא חסרים מקרים שבהם בטאבו נרשם כי הנכס הוא דירת מגורים, בעוד שהייעוד שלו בפועל מחסן או חנות
כיצד נוצרות בעיות בשל בדיקה לקויה של רישום הנכס?
אנשים מן היישוב, אפילו אנשי מקצוע ועורכי דין, נוטים להסתמך על הרישום בטאבו כמרמז על תוכן רישיון הבנייה. עם זאת, יש לזכור: הרישום בטאבו עלול להטעות, משום שהוא מעיד על קניין בלבד ולא על הרישוי. הרישום בטאבו אמנם מציין למי הנכס שייך, אך אינו מציין האם הנכס בנוי בהיתר ומה הייעוד של הנכס. כך, לא חסרים מקרים שבהם בטאבו נרשם כי הנכס הוא דירת מגורים, בעוד שהייעוד שלו בפועל מחסן או חנות.
במספר לא מבוטל של מקרים, לקוחות של משרד הח"מ גילו זאת רק לאחר חתימה על הסכם המכירה ונדרשו בעקבות הגילוי להליך משפטי יקר וארוך, כדי לבטל את העסקה.
כך, לדוגמה: אדם חתם על חוזה לרכישת דירה בעיר העתיקה בצפת. למעשה, הדירה היתה קומה שנייה, שהתווספה לדירה המקורית כתוספת בנייה. המוכרים פיצלו את הדירה לשתיים, ומכרו כל קומה כדירה נפרדת. הם אף רשמו בטאבו את הדירה ואת תוספת הבנייה כשתי דירות, על אף שבהיתר הבנייה הן מופיעות כדירה אחת עם מדרגות פנימיות, ולא כשתי דירות.
לאחר חתימת החוזה, כמו במקרה הקודם, ביקש הבנק למשכנתאות לבצע בדיקת שמאות, כדי לאשר את גובה המשכנתא המבוקשת. בבדיקה, שנעשתה על ידי משרד הח"מ, התברר שהדירה שהועמדה למכירה היא למעשה חלק מדירת מגורים גדולה יותר וכי מבחינה חוקית לא ניתן כלל למכור אותה בנפרד.
בשל כך, העסקה כלל לא יצאה לפועל על אף החתימה על הסכם המכירה. עם זאת, הקונה הפוטנציאלי הפסיד בינתיים ממון רב על תשלום מסים, הוצאות משפטיות, הליך משפטי להחזר הוצאות וכו'. בדיקת שמאי פשוטה לפני החתימה על הסכם המכירה היתה מייתרת את העסקה ומונעת את ההפסדים ועוגמת הנפש.
בירור זכויות הבנייה של הנכס נעשה באמצעות תכניות בניין העיר (תב"ע) החלות על הנכס ועל סביבת הנכס. בתב"ע מוגדרות זכויות הבנייה על כל יחידת קרקע והייעוד שלה
מה כוללת בדיקת שמאות של זכויות בנייה של הנכס?
בירור זכויות הבנייה של הנכס נעשה באמצעות תכניות בניין העיר (תב"ע) החלות על הנכס ועל סביבת הנכס. בתב"ע מוגדרות זכויות הבנייה על כל יחידת קרקע והייעוד שלה. גם במקום שהייעוד מגורים, חשוב לבדוק מה סוג המגורים שהתב"ע מציין: צמוד קרקע, בנייה רוויה, רבי קומות ועוד.
האינטרס לביצוע הבדיקה הוא אינטרס משותף של הקונה והמוכר. זאת, משום שבעקבות הבדיקה ניתן להבין האם יש זכויות בנייה פוטנציאליות, שעדיין לא מומשו, אך מעלות את שווי הקרקע; או האם זכויות הבנייה מוצו עד תום ולא ניתן להוסיף בנייה נוספת על הקיים
מדוע מומלץ לבדוק את זכויות הבנייה של הנכס לפני חתימה על הסכם מכר?
במקרה זה, האינטרס לביצוע הבדיקה הוא אינטרס משותף של הקונה והמוכר. זאת, משום שבעקבות הבדיקה ניתן להבין האם יש זכויות בנייה פוטנציאליות, שעדיין לא מומשו, אך מעלות את שווי הקרקע; או האם זכויות הבנייה מוצו עד תום ולא ניתן להוסיף בנייה נוספת על הקיים.
כך, למשל: נניח שאתם עומדים בפני קניית בית מגורים קטן, בן קומה אחת, עם חצר מרווחת, ומגלים בתב"ע כי ניתן לבנות עליו בניין קומות עם עשרות דירות. משמעות הדבר היא כי הנכס והקרקע עליו הוא עומד, שווה הרבה יותר משווי הבנייה הקיימת.
מוכר שלא בדק זאת מראש עלול להפסיד הרבה כסף, לא רק בשל השווי הפוטנציאלי שהוא מפסיד, אלא בעיקר בשל המיסוי שהוא יידרש לו לאחר ביצוע העסקה. זאת, משום שתשלום המס נקבע לפי זכויות הבנייה ולא לפי הבנייה בפועל.
כך, לדוגמה: משרד הח"מ נקרא להעריך את שוויו של נכס בקריית חיים. הנכס כלל קרקע ועליה בית מגורים חד משפחתי. בדיקה של זכויות הבנייה גילתה כי ניתן לבנות על הקרקע שבע יחידות דיור. הבדיקה אפשרה למוכר לתמחר את שווי הנכס בהתאם.
בדיקת זכויות בנייה עשויה לסייע להעריך לא רק את שוויו הנוכחי של הנכס, אלא גם את שוויו העתידי
כיצד משפיעה בדיקת זכויות הבנייה של סביבת הנכס על התמחור של הנכס?
אדם יכול לראות דירה עם נוף מקסים, שיהפוך גם מחיר יקר יחסית ל"שווה". עם זאת, בדיקה של התב"ע באזור עשויה לגלות, למשל, כי מול דירתו עתידה לקום שכונת מגורים חדשה הכוללת רבי קומות. משמעות הדבר היא כי בעתיד יוסתר הנוף והערך של הדירה יירד. כלומר: בדיקת זכויות בנייה עשויה לסייע להעריך לא רק את שוויו הנוכחי של הנכס, אלא גם את שוויו העתידי.
לסיכום: לפני רכישת נכס ולפני חתימה על הסכם, מומלץ מאוד להזמין חוות דעת שמאית מקצועית, שתביא בחשבון את כל הנושאים שצוינו בכתבה זו ותסייע לתמחר את שווי הנכס ותאפשר בדיקה בנוגע לכדאיות העסקה ובנוגע להיבטים משפטיים (חריגות בנייה וכו').
* משרד קושניר, שמאות מקרקעין.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
