חייבים שימו לב! החל מספטמבר 19 תבוטל הגנת דירת מגורים בחדלות פירעון
כיום, כל חייב בפשיטת רגל זכאי להגנה על דירת המגורים שלו, המאפשרת לו להמשיך להתגורר בנכס הרשום על שמו, בהתקיים תנאים מסוימים. חייבים, שימו לב: החל מספטמבר 2019 - ההגנה הזו לא תחול יותר. בכך נעסוק בכתבה זו.
חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018 שייכנס לתוקף בספטמבר 2019 מבטל את ההגנה של "מכירת הדירה כתפוסה" ואת הדיירות המוגנת של חייבים בפשיטת רגל
על מה מבוסס המצב המשפטי הנוכחי? מכוח מה עומד לחול שינוי כה משמעותי?
פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש] תש"ם-1980 הנהיגה מדיניות סוציאלית, שהקנתה לחייבים הגנה על דירתם בשתי צורות: הפיכתם לדיירים מוגנים והחלת דוקטרינת "מכירת דירה כתפוסה".
חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018 שייכנס לתוקף בספטמבר 2019 מבטל את ההגנה של "מכירת הדירה כתפוסה" ואת הדיירות המוגנת של חייבים בפשיטת רגל.
ככל שלחייב זכות בדירת מגורים, הרי שמדובר בנכס בר מימוש שמהווה חלק מנכסי קופת הכינוס. חישוב שווי הנכס ומימושו מתרחש בצורה שונה
המצב כיום: חייב בעל נכסים בפשיטת רגל זכאי להגנה על דירת מגוריו כ"דירה תפוסה"
בכל פשיטת רגל, נקבע לחייב צו תשלומים: סכום שהחייב מחויב להפקיד מדי חודש כדי לפרוע את חובותיו. תחילה גובה הצו הנו זמני, עד לאחר הדיון במסגרתו נקבעת תוכנית תשלומים סופית, שעמידה בה תעניק לחייב הפטר מחובותיו. במקביל, לאחר שהחייב הוכרז פושט רגל, מתקיים הליך כינוס ומימוש נכסים, של כל נכסי החייב, כדי לפרוע את חובותיו. מימוש נכסים נעשה בנוסף וללא קשר לתוכנית התשלומים.
לבסוף, לאחר שהחייב עמד בתוכנית התשלומים ומומשו נכסיו, אלא שניתנים למימוש בכפוף להגנות מסוימות, יתרת החוב שהחייב אינו יכול לשלם - נמחקת. כיום, לפי הרפורמה של כונס הנכסים משנת 2013, כל ההליך אמור להימשך 54 חודשים, החל מצו הכינוס, ועד לקבלת הפטר. עם זאת, לגבי דירת מגורים בה מתגורר החייב, יש הקלות מסוימות.
ככל שלחייב זכות בדירת מגורים, הרי שמדובר בנכס בר מימוש שמהווה חלק מנכסי קופת הכינוס. חישוב שווי הנכס ומימושו מתרחש בצורה שונה. כדי לחשב את שווי הכנס, ראשית יש לבדוק אם הבית רשום רק על שם החייב או גם על שם בן/בת הזוג.
אם הנכס רשום גם על שם בן/בת הזוג, רק מחצית הנכס תהיה זמינה למימוש. לאחר מכן, יש לבדוק את סכום המשכנתא ולקזז סכום זה משווי הבית. בנוסף, יש לבדוק אם אכן הבית רשום בטאבו. לבסוף, מחלקים את שווי הכנס בערך בשליש, כדי לקבוע את שווי כ"דירה תפוסה".
המשמעות של דירה תפוסה היא כי בדירה גר דייר מוגן בנכס. לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, מחזיק בנכס שהוא גם הבעלים של הנכס, שזכותו הופקעה בגין נסיבות שונות
מהי המשמעות המשפטית של "דירה תפוסה"?
המשמעות של דירה תפוסה היא כי בדירה גר דייר מוגן בנכס. לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, מחזיק בנכס שהוא גם הבעלים של הנכס, שזכותו הופקעה בגין נסיבות כגון: אי תשלום משכנתא, הוצאה לפועל או פשיטת רגל - ייחשב כדייר מוגן בנכס.
כאשר יש דייר מוגן בנכס, הדירה נחשבת "תפוסה". יש תחשיב מתמטי הנעשה ע"י שמאים, בדבר שווי הנכס כנכס תפוס (כלומר: נכס עם דייר מוגן). לרוב, מדובר בירידת ערך בשווי כשני שליש מהנכס. בהתאם לכך, חייב בפשיטת רגל הוא דייר מוגן בדירתו עד סוף ימי חייו.
מכירת דירה כתפוסה מאפשרת לחייב לפדות את דירתו ולשמור על בעלותו בדירה
למעשה, מכירת דירה כתפוסה היא הוצאה של הבית למכרז, כבית עם דייר מוגן.
בפועל, מכיוון שערך הדירה המבוקש נמוך באופן משמעותי מהערך האמיתי שלה (מכיוון שהיא נמכרת כתפוסה; ולאחר קיזוז משכנתא ו/או זכאות בן/בת הזוג) - פעמים רבות החייב מצליח לגייס את הסכום האמור ולשמור על בעלותו בדירה. גם אם החייב אינו מצליח בכך, הוא נשאר דייר מוגן בנכס. הבעלים החדש של הנכס אינו יכול לסלקו.
לאחר שהחוק ייכנס לתוקף, לא ייעשה יותר חישוב המפחית מערך הדירה, משום שהדירה תפוסה
החוק החדש: ביטול הגנת דירה תפוסה
סעיף 229 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי (התשע"ח-2018) שייכנס לתוקף בספטמבר 2019, מבטל את הגנת הדירה התפוסה של חייב. כך, לאחר שהחוק ייכנס לתוקף, לא ייעשה יותר חישוב המפחית מערך הדירה, משום שהדירה תפוסה. זאת, מאחר שהסעיף מבטל את החלק בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, אשר הגדיר את החייב בפשיטת רגל כדייר מוגן.
משמעות החוק החדש היא שחייבים לא יוכלו עוד לשמור על דירת המגורים שלהם, כמו שעשו בעבר. כיום, החוק מיטיב עם החייב ומעניק לו דיירות מוגנת בדירתו
מהי המשמעות המעשית של החוק החדש?
משמעות החוק החדש היא שחייבים לא יוכלו עוד לשמור על דירת המגורים שלהם, כמו שעשו בעבר. כיום, החוק מיטיב עם החייב ומעניק לו דיירות מוגנת בדירתו. עם זאת, לפי החוק החדש, בעל נכסים שירצה לפדות את הנכס שלו יצטרך לעשות זאת במלוא שווי הנכס (בקיזוז זכויות בני זוג וכו').
במקום הדיירות המוגנת והגנת הדירה התפוסה, החוק מקנה לחייב דיור חלופי. תקופת הדיור החלופי ותנאי הדיור החלופי נתונים לשיקול דעת בית המשפט
מה צפוי להתרחש, במקרה שהדייר אינו יכול לפדות את שווי הנכס?
אנו הולכים לקראת עולם חדש שאנו לא מכירים. כך, במקום הדיירות המוגנת והגנת הדירה התפוסה, החוק מקנה לחייב דיור חלופי. תקופת הדיור החלופי ותנאי הדיור החלופי נתונים לשיקול דעת בית המשפט.
נראה אפוא, כי פנינו לקראת עולם שיותר אנשים יפונו מהבית, ובתיהם יימכרו. אדם שנקלע למצב של חדלות פירעון לא יהיה מוגן יותר בבית שלו.
אין בחוק דרישה כי הדיור החלופי יהיה לכל שארית חייו של החייב. לבית המשפט יש סמכות רחבה בנושא, בהתאם לנסיבות הספציפיות של החייב
האם הדיור החלופי מהווה מענה מתאים?
בחוק החדש, יש הרחבה בנושא הדיור חלופי. כך, למשל: הדיור החלופי צריך להיות פחות או יותר באותו אזור מגורים, באותם תנאי דיור, באותו שווי וכו'.
עם זאת, אין בחוק דרישה כי הדיור החלופי יהיה לכל שארית חייו של החייב. לבית המשפט יש סמכות רחבה בנושא, בהתאם לנסיבות הספציפיות של החייב (מבחינת ההכנסות בהווה, ההכנסות הצפויות, המצב המשפחתי וכו'). לפיכך, הדיור החלופי מהווה מענה הרבה פחות קבוע ובטוח.
לסיכום: חוק חדלות פירעון החדש מציב את החייבים בפשיטת רגל באי וודאות גדולה, לגבי מגוריהם. בעבר, החוק הגן על דירת המגורים של החייב. כיום, ייתכן כי אנו הולכים לקראת עולם שבו אנשים 'ייזרקו' מהבתים שלהם.
לכן, מומלץ באופן דחוף לכל חייב בעל נכס שנקלע לחובות שאין ביכולתו לעמוד בהם, לפתוח בהליך פשיטת רגל בהקדם. כל מי שיגיש בקשה לפני ספטמבר 2019 יחסה תחת הגנת החוק הישן ויהיה זכאי להגנות הקודמות.
* עו"ד משה ישראל עוסק בהליכי חדלות פירעון (הוצאה לפועל ופשיטת רגל), חבר בוועדת ההוצאה לפועל הארצית וחדלות הפירעון של לשכת עורכי הדין.
