יש להניח, כי כמעט אין כיום בישראל אדם שלא שמע על תמ"א 38. מדובר בתוכנית שמטרתה לחזק מבנים ולהגן על המבנים מפני רעידת אדמה. עם זאת, בפועל, תמ"א 38 משמשת גם כדרך להעלות את איכות חיי הדיירים בבניין. וחשוב לא פחות: להעלות את ערך הנכס של בעלי הדירות.
למרבה הצער, בעלי דירות רבים הנכנסים לפרויקט תמ"א 38 עושים טעויות רבות בהתקשרות שלהם עם יזם הפרויקט, ובכך, הם מפסידים ממון רב ושדרוג טוב בהרבה של דירתם, שהיו יכולים לקבל אילו היו פועלים נכון כבר מלכתחילה.
בכתבה זו, נפרט 10 טיפים חשובים, שיסייעו לכם להימנע מטעויות מיותרות ויבטיחו שהפרויקט יתבצע בצורה הטובה והבטוחה ביותר עבורכם.
לפני הכל, ואף בטרם פניה לחברות יזמיות המתמחות בפרויקטים מסוג זה, מומלץ לערוך אסיפת בעלי דירות ולבחון מי מהדיירים מעוניין בפרויקט, האם יש מתנגדים וסרבנים ומה הסיבות להתנגדות
טיפ 1: קבלת ההחלטה על ביצוע פרויקט
לפני הכל, ואף בטרם פניה לחברות יזמיות המתמחות בפרויקטים מסוג זה, מומלץ לערוך אסיפת בעלי דירות ולבחון מי מהדיירים מעוניין בפרויקט, האם יש מתנגדים וסרבנים ומה הסיבות להתנגדות. בירור ראשוני יחסוך לכם זמן רב בהמשך הדרך!
כדאי גם לוודא שיש רוב בשיעור 80% מעוניינים (לכל הפחות). בפרויקטים מסוג חיזוק מבנים, הרוב הדרוש על פי חוק הוא אמנם שני שלישים (67%), אך מומלץ לנסות להשיג הסכמה רחבה יותר, שתמנע בעיות עתידיות ותהווה מנוף לחץ על בעלי דירות בעייתיים.
עורך הדין שייצג אתכם ישמור על זכויותיכם ויסייע לכם למקסם את הפוטנציאל הגלום בפרויקט. הוא ילווה את המשא ומתן מול היזמים השונים, יסייע בבחירת היזם האמין ביותר, ואף יסייע בבחירת הנציגות לבניין
טיפ 2: בחירת עורך דין לליווי בעלי הדירות
בעלי דירות רבים חושבים שעדיף לבחור יזם ולנהל עמו משא ומתן, ורק לאחר מכן לבחור עורך דין שילווה את הפרויקט מטעמם. הם נוטים לחשוב שכך יחסכו את שכר טרחת עורך הדין, אך מדובר בטעות קריטית!
מומלץ ביותר לבחור את עורך הדין שילווה אתכם בפרויקט כבר מתחילת התהליך, עוד לפני שיצרתם קשר עם גורם שלישי כלשהו: יזם, קבלן או מתווך. יתרה מכך: מומלץ בחום שלא לחתום על שום מסמך הנוגע לפרויקט, גם אם המסמך נראה תמים לחלוטין, ללא ייעוץ עורך דין מטעמכם.
עורך הדין שייצג אתכם ישמור על זכויותיכם ויסייע לכם למקסם את הפוטנציאל הגלום בפרויקט. הוא ילווה את המשא ומתן מול היזמים השונים, יסייע בבחירת היזם האמין ביותר, ואף יסייע בבחירת הנציגות לבניין. לכן, מומלץ להימנע מלקחת את עורך הדין המוצע על ידי היזם, משום שהוא מחויב ליזם ולאינטרסים שלו.
בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 אינם צריכים לשלם דבר תמורת שדרוג דירתם. נהוג כי כל עלויות הפרויקט, כולל שכר טרחת עורך הדין מטעם בעלי הדירות, משולמות על ידי החברה היזמית, שתיבחר לביצוע הפרויקט
טיפ 3: יש לזכור - השדרוג אינו עולה לכם מאומה
בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 אינם צריכים לשלם דבר תמורת שדרוג דירתם. נהוג כי כל עלויות הפרויקט, כולל שכר טרחת עורך הדין מטעם בעלי הדירות, משולמות על ידי החברה היזמית, שתיבחר לביצוע הפרויקט. כך, אין שום סיבה להתלבט לגבי מינוי עורך דין לפני פנייה ליזם. זהו הנוהג המקובל בשוק כיום. כל שעליכם לעשות הוא לוודא היטב מול עורך הדין את תנאיו המסחריים ושבכל מקרה לא תצטרכו לשלם לו שכר טרחה בעצמכם, וזאת לפני שתשכרו את שירותיו.
טיפ 4: בחירת נציגות דיירים חזקה
איננו יכולים להפריז בחשיבות של בחירת נציגות דיירים, המורכבת מבעלי דירות היודעים לסחוף אחריהם את כל השאר, כאלה שכל בעלי הדירות האחרים סומכים עליהם ומאמינים בהם. נציגות הדיירים משחקת תפקיד מרכזי בפרויקט, וחשוב לבחור נציגות פעילה ומעורבת.
ההחלטה הסופית בנוגע לחברה שתבצע את הפרויקט היא של בעלי הדירות - ושלהם בלבד
טיפ 5: ההחלטה היא שלכם
ההחלטה הסופית בנוגע לחברה שתבצע את הפרויקט היא של בעלי הדירות - ושלהם בלבד!
עורך הדין של בעלי הדירות מבצע בדיקות מעמיקות שונות על החברות היזמיות השונות, שהציעו עצמן לביצוע הפרויקט. כך, עורך הדין בודק את הבטוחות אותן החברה מציעה ואת הניסיון שיש לחברה בבניה ובחיזוק מבנים. עורך הדין אף עורך ביקורים בפרויקטים אחרים שהחברה ביצעה ומבצעת, משוחח עם ממליצים (דיירים בפרויקטים אחרים, לקוחות, שותפים עסקיים) ובודק את האיתנות הפיננסית של החברה.
לאחר הבדיקות השונות, עורך הדין מעביר את המלצותיו המשפטיות לנציגות הדיירים. הנציגות בוחרת, יחד עם שאר בעלי הדירות, את היזם המועדף.
עם קבלת ההצעות השונות מהיזמים המתחרים על לבכם, אל תפחדו לשאול שאלות ולהתעניין בכל עניין המעלה לכם סימני שאלה, מרמת המפרט המוצע ועד לשלבי ביצוע הפרויקט והכניסה חזרה לדירה בסיום הפרויקט
טיפ 6: לא כל הנוצץ זהב
פעמים רבות, ההצעה ה"נוצצת" ביותר דווקא אינה ההצעה הטובה ביותר שתקבלו. לעיתים קרובות, יזמים וחברות מציעים דברים שאינם יכולים לעמוד בהם, או מציעים שלל תוספות ושדרוגים קטנים, הבאים בסופו של דבר על חשבון דברים משמעותיים ומהותיים יותר.
לכן, עם קבלת ההצעות השונות מהיזמים המתחרים על לבכם, אל תפחדו לשאול שאלות ולהתעניין בכל עניין המעלה לכם סימני שאלה, מרמת המפרט המוצע ועד לשלבי ביצוע הפרויקט והכניסה חזרה לדירה בסיום הפרויקט.
התעקשו על מינוי מפקח מטעמכם, בעלי הדירות, שבחירתו תיעשה על ידכם ולא על ידי היזם. רק מפקח מטעמכם יפעל להגן על האינטרסים שלכם, יבטיח כי הבנייה נעשית בצורה הטובה ביותר וכי תקבלו את התמורה שהובטחה לכם
טיפ 7: התעקשו על פיקוח מטעם הדיירים
יש למנות מפקח לכל פרויקט בניה, המפקח על התקדמות וביצוע הפרויקט בהתאם למתוכנן. פרויקט תמ"א 38 אינו שונה בכך. החברה היזמית ממנה על פי רוב מפקח מטעמה, ולא אחת היא מנסה לשכנע את הדיירים כי פיקוח מטעמה מהווה פיקוח מספיק. שימו לב: זו טעות, משום שמפקח מטעם החברה יהיה מחויב לחברה וישמור על האינטרסים שלה.
התעקשו על מינוי מפקח מטעמכם, בעלי הדירות, שבחירתו תיעשה על ידכם ולא על ידי היזם. רק מפקח מטעמכם יפעל להגן על האינטרסים שלכם, יבטיח כי הבנייה נעשית בצורה הטובה ביותר וכי תקבלו את התמורה שהובטחה לכם. שכרו של המפקח משולם אף הוא על ידי החברה היזמית והיא מחויבת לבחירה שלכם, הדיירים.
חשוב לוודא שהחברה שנבחרה משתמשת בליווי בנקאי סגור לצורך ביצוע הפרויקט, או עורכת ביטוחים מתאימים
טיפ 8: ביטחון כספי לפני הכל
החשש העיקרי בפרויקטים מסוג תמ"א 38 הוא כי החברה לא תשלים את עבודתה וכי דירותיכם המקוריות ייפגעו. כך, תישארו למעשה ללא דבר. לכן, חשוב לוודא שהחברה שנבחרה משתמשת בליווי בנקאי סגור לצורך ביצוע הפרויקט, או עורכת ביטוחים מתאימים, שייתנו מראש מענה לחשש זה.
חשוב מכך: אל תסכימו שהיזם יממן את כל ביצוע הפרויקט באמצעות הון עצמי או הלוואות מסוגים שונים. ביצוע פרויקט מורכב וארוך מסוג זה ללא בנק מלווה מהווה דבר מסוכן, העלול להוביל לכך שהחברה היזמית כלל לא תצליח לסיים את הפרויקט. , כך, עלולים ולהיגרםלגרום לכם נזקים רבים.
התיקון השני לחוק המסדיר פרויקטים של תמ"א 38 ("הריסה ובנייה מחדש") קובע כי על הקבלן להמציא לדיירי הבניין ערבויות בנקאיות, בשווי הדירה החדשה שהם עתידים לקבל ולא בשווי הדירה הנוכחית!
טיפ 9: ערבויות
עניין נוסף הקשור בביטחון, הוא הצורך לקבל ערבויות בנקאיות מתאימות מהיזם, מהקבלן המבצע. התיקון השני לחוק המסדיר פרויקטים של תמ"א 38 ("הריסה ובנייה מחדש") קובע כי על הקבלן להמציא לדיירי הבניין ערבויות בנקאיות, בשווי הדירה החדשה שהם עתידים לקבל ולא בשווי הדירה הנוכחית! זכרו את הנתון הזה - ואל תסכימו לפחות מכך! למעשה, זו הערובה החשובה ביותר שלכם, במקרה שמשהו ישתבש בפרויקטהפרויקט ייעצר.
טיפ 10: סבלנות
פרויקטים מסוג תמ"א 38 נמשכים זמן יחסית ממושך. יש לנהוג בסבלנות ולזכור שבסופו של יום, הן היזם והן בעלי הדירות חולקים מטרה משותפת ומרוויחים מביצוע הפרויקט. לכן, ככל שהדיירים ישתפו יותר פעולה ויהיו יותר מעורבים, כך הפרויקט יסתיים מהר יותר ובצורה הטובה ביותר.
לסיכום: לאחר שערכתם אסיפת דיירים וגיליתם שיש רוב לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם, פנו מיד לעורך דין המתמחה בתחום, שיסייע לכם בהליך כולו, מתחילתו ועד סופו. בהצלחה!
* אין לראות בכתבה זו ייעוץ משפטי.
** משרד עורכי דין סרוסי - נחמיאס, מספק ליווי דיירים מלא, החל משלב קבלת ההחלטה על הרצון לבצע פרויקט בבניין ועד תום הפרויקט.
*** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
