דירה היא נכס יקר. ברוב המקרים, מכירה או רכישה של דירה היא העסקה הגדולה ביותר שתבצעו במהלך חייכם. לכן, יש חשיבות עליונה לביצוע העסקה בצורה הנכונה והטובה ביותר. בכך נעסוק בכתבה זו.
מהם השיקולים החשובים ביותר שיש לשקול בעת מכירה או רכישה של דירה יד שניה?
יש שיקולים קריטיים שחשוב לשקול לפני שנכנסים לעסקת רכישה או מכירה של דירה יד שניה. לקיחת שיקולים אלה בחשבון תאפשר לכם להעריך נכונה את שווי העסקה המוצעת לכם ואת כדאיותה.
שיקולים אלה כוללים בדיקות שונות, כגון: מצב הזכויות בדירה, חוקיות הבניה של הדירה, המיסים וההיטלים שתידרשו לשלם בגינה, בירורים שונים הנוגעים למשכנתא, למצבה של הדירה, רישומה ושווי השוק שלה.
מטרת בדיקת הזכויות היא לוודא שהדירה רשומה על שמו של המוכר וכי יש לו את הזכות למכור אותה ולהעביר את הזכויות בה לקונה
כלל ראשון: בדיקת זכויות
מהי בדיקת זכויות?
בין אם אתם מוכרים את דירתכם ובין אם אתם מעוניינים לרכוש דירה, יש לבצע בדיקה פשוטה וראשונית זו, טרם תיכנסו להתקשרות חוזית כלשהי עם הצד השני. מטרת הבדיקה לוודא שהדירה רשומה על שמו של המוכר וכי יש לו את הזכות למכור אותה ולהעביר את הזכויות בה לקונה.
הבדיקה נעשית באמצעות הוצאת נסח רישום מפנקסי המקרקעין ("נסח טאבו") או הוצאת אישור זכויות מהחברה המשכנת. בנסח הטאבו/אישור הזכויות, מפורטות הזכויות בדירה, כולל רישומה על שם המוכר. עוד ניתן לבדוק כי לא רשומים על הדירה הערות אזהרה ו/או שעבודים ו/או עיקולים, העלולים לפגוע בהליך המכירה, לייקר את ההליך ואף למנוע כליל את ההליך.
במקרים בהם מדובר בחכירה, נסח הטאבו יאפשר לכם לבדוק כי אין הגבלה בהעברה או בהורשה של זכויות החכירה וכי קיים הסכם חכירה מהוון בתוקף.
בנוסף, נמליץ גם על הוצאת תשריט בית משותף בו תוכלו לראות, כי הדירה אכן נרשמה נכון בטאבו וכי אין טעויות רישומיות בנוגע למיקומה של הדירה ושל הצמדותיה (כגון חניה, מחסן וכד').
חוקיות הבניה נבדקת באמצעות היתר הבניה של הדירה. ניתן לבקש את ההיתר בעירייה, ומשתמשים בו כדי להשוות בין הכתוב בו, לבין הבניה בפועל
כלל שני: בדיקת חוקיות הבניה
כיצד ניתן לבדוק את חוקיות הבניה של הדירה?
חוקיות הבניה נבדקת באמצעות היתר הבניה של הדירה. ניתן לבקש את ההיתר בעירייה, ומשתמשים בו כדי להשוות בין הכתוב בו, לבין הבניה בפועל. כך, תוודאו שהבנייה של כל חלקי הדירה נעשתה בצורה חוקית, וכי אין תוספות בניה שנעשו ללא היתר.
יש עסקאות הפטורות ממיסים או מחלקם, אך הדבר נקבע בכל מקרה לגופו, בהתאם לזהות המוכרים/רוכשים וסוג הנכס הנמכר
כלל שלישי: בירור מיסים והיטלים
אילו מסים והיטלים נדרשים בעת קניה או מכירה של דירה יד שניה?
בעסקת מכר של כל נכס מקרקעין, קיימות חבויות שונות, כגון: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. לא כל המיסים וההיטלים חלים בכל עסקה. בהחלט יש עסקאות הפטורות מהם או מחלקם, אך הדבר נקבע בכל מקרה לגופו, בהתאם לזהות המוכרים/רוכשים וסוג הנכס הנמכר.
מס שבח עשוי אמנם להגיע לסכומים גבוהים, אך החוק קובע פטורים מגוונים מתשלום. כך, לדוגמה: מכירת דירה יחידה או דירה של משפרי דיור
על מי חל תשלום מס שבח - המוכר או הקונה? האם ניתן לקבל פטור מתשלום?
מס שבח חל כברירת מחדל על מוכרי הדירה. עם זאת, ניתן בהחלט להגיע להסכמה כי הרוכש יישא בתשלום מס השבח, כל עוד הדבר מצוין מפורשות בהסכם.
מס שבח עשוי אמנם להגיע לסכומים גבוהים, אך החוק קובע פטורים מגוונים מתשלום. כך, לדוגמה: מכירת דירה יחידה או דירה של משפרי דיור. כמו כן, גם אם אינכם זכאים לאחד הפטורים הקבועים בחוק, יש דרכים נוספות להוזלת מס השבח בצורה משמעותית, באמצעות הצגת קבלות על כל ההוצאות שהוצאתם בגין רכישת הנכס והחזקתו.
לכן, מומלץ לאסוף קבלות על כל ההוצאות שלכם, כבר מרגע שהחלטתם על קנייה או מכירה של דירה. למשל: שכר טרחת עורך דין, מתווך או שמאי שליוו אתכם ברכישת ובמכירת הנכס, הוצאות בשל שיפוץ של הנכס וכו'.
כיום, על כל מי שרוכשים דירה יחידה חל פטור מתשלום מס רכישה, עד לעסקה בסך 1,696,750 שקל
כיצד נקבע גובה מס הרכישה על דירה יד שניה? האם ניתן לקבל פטור?
מס הרכישה חל כברירת מחדל על רוכשי הדירה. במקרים בהם מדובר במי שרכשו דירה יחידה ואין בבעלותם דירה אחרת, מס הרכישה אותו יצטרכו לשלם נקבע על פי מדרגות המס בחוק.
נכון למועד כתיבת כתבה זו, על כל מי שרוכשים דירה יחידה חל פטור מתשלום מס רכישה, עד לעסקה בסך 1,696,750 שקל (מדרגה של 0% מס). לאחר מכן, נקבעות מדרגות מס שונות (שאינן חלות מהשקל הראשון, אלא מהשקל ה- 1,696,751 - לפי המדרגה).
גם אם יש ברשותכם דירה נוספת בעת רכישת דירה חדשה, ייתכן בהחלט שתוכלו ליהנות ממדרגות המס של בעלי דירה יחידה, אם כוונתכם למכור בהמשך את הדירה הראשונה. מדובר בסכומים משמעותיים והדבר מחייב בדיקה פרטנית אצל עורך דין המתמחה בתחום.
כמו כן, יש פטורים ייחודיים, היכולים להקנות לכם פטור מלא/חלקי מתשלום מס רכישה. כל מקרה נבדק לגופו ויש להיוועץ בעורך דין.
במקרה שאינכם זכאים לפטור ממיסים, רצוי שתבקשו מעורך הדין המלווה אתכם בעסקה לבחון דרכים שונות להפחתת חבות המס, באמצעות הקלות שונות, הקבועות בחוק. כך, למשל: חישוב מס ליניארי, הפחתת חבות המס לנכים ולעולים חדשים ועוד.
היטל ההשבחה חל על המוכר, אלא אם כן הותנה אחרת בהסכם בין הצדדים
האם היטלי השבחה חלים גם במקרים שבהם לא בוצעה השבחה בפועל?
היטל ההשבחה חל על המוכר, אלא אם כן הותנה אחרת בהסכם בין הצדדים. רבים חושבים כי אם לא ביצעו שינויים (השבחות) בדירתם, אזי בהכרח לא יחול עליהם היטל השבחה. הנחה זו שגויה ביסודה, שכן היטל ההשבחה חל על השבחה פוטנציאלית ולאו דווקא על השבחה בפועל. לכן, בהחלט ייתכן כי יהיה עליכם לשלם היטל השבחה בעת מכירת דירה, גם אם כלל לא השבחתם את הדירה בפועל במהלך מגוריכם בה.
יחד עם זאת, לא בכל עסקה יחול היטל השבחה. יש לבחון כל מקרה לגופו.
אם לקונה כבר יש משכנתא על דירה אחרת, מומלץ לו לפנות לבנק ולברר מהי הדרך הטובה ביותר ללקיחת משכנתא לדירה הנוספת
כלל רביעי: זכאות משכנתא
מה כדאי לבדוק בנוגע למשכנתא לפני רכישת או מכירת דירה יד שניה?
אם למוכר יש משכנתא על הדירה, אותה הוא מבקש למכור, עליו לבקש מהבנק "מכתב כוונות", המפרט את יתרת התשלום לסילוק המשכנתא ומאשר כי עם תשלום סכום זה לבנק, הבנק יסיר את המשכנתא הרשומה על הדירה.
מומלץ לבצע פנייה זאת מוקדם ככל שניתן, עוד לפני הוצאת הדירה לשוק, כדי למנוע עיכובים במכירת הדירה. זאת, משום שעורכי הדין המלווים את עסקת המכירה קובעים את לוח התשלומים, בין היתר, בהתאם למכתב זה.
אם לקונה כבר יש משכנתא על דירה אחרת, מומלץ לו לפנות לבנק ולברר מהי הדרך הטובה ביותר ללקיחת משכנתא לדירה הנוספת: האם לגרור את המשכנתא הקיימת, בתנאים שבהם התקבלה, או שמא עדיף לסלק אותה ולקחת משכנתא חדשה, בתנאים חדשים.
בין אם אתם מוכרים דירה ובין אם אתם רוכשים דירה, מומלץ לבצע בדיקה של הנכס על ידי איש מקצוע מוסמך. בבדיקה תוכלו לאתר ליקויים ורטיבויות, ולבדוק את מערכות האינסטלציה והחשמל
כלל חמישי: בדיקות פיזיות
אילו בדיקות פיזיות מומלץ לבצע בדירה?
בין אם אתם מוכרים דירה ובין אם אתם רוכשים דירה, מומלץ לבצע בדיקה של הנכס על ידי איש מקצוע מוסמך. בבדיקה תוכלו לאתר ליקויים ורטיבויות, ולבדוק את מערכות האינסטלציה והחשמל.
לאחרונה, הפסיקה מחמירה באחריות המוכר בגין רטיבויות וליקויים בדירה, כך שגם למוכרים חשוב לבצע פעולת מנע, כמו בדיקה מקצועית של הדירה, שתקטין את אחריותם ותגן עליהם בשעת הצורך.
שמאי מטעמכם יעריך את שווי הדירה, תוך התחשבות בנתונים שונים, כגון: שיפוצים שנערכו בה, זכויות הבניה, מיקום הדירה וקומתה, כיווני האוויר בדירה ועוד
כלל שישי: בדיקת שמאי
מדוע מומלץ להזמין בדיקת שמאי?
שמאי מטעמכם יעריך את שווי הדירה, תוך התחשבות בנתונים שונים, כגון: שיפוצים שנערכו בה, זכויות הבניה, מיקום הדירה וקומתה, כיווני האוויר בדירה ועוד. כך, תוכלו להבטיח כי אינכם מוכרים את הדירה במחיר נמוך מערכה האמיתי או רוכשים דירה במחיר מופרז.
בנוסף, נציין כי גם אם ערכתם דו"ח שמאות, לא מוטלת עליכם חובה כלשהי להציג את הדו"ח בפני הרוכש/המוכר הפוטנציאלי. תוכלו לדרוש כל מחיר שתראו לנכון.
עורך הדין ילווה אתכם בכל שלבי העסקה, החל מרגע בחירת הקונה או המוכר הפוטנציאלי, דרך ביצוע הבדיקות השונות וניסוח הסכם המכר ועד להשלמת העסקה
כלל שביעי: ייעוץ משפטי
מדוע כה חשוב להיעזר בליווי משפטי מקצועי במכירת או קניית דירה יד שניה?
מכירת/קניית דירה היא תהליך מורכב, שבמהלכו רצוי (ואף הכרחי!) להסתייע בשירותי עורך דין, המתמחה בתחום המקרקעין, בפרט בעסקאות מכר יד שניה. עורך הדין ילווה אתכם בכל שלבי העסקה, החל מרגע בחירת הקונה או המוכר הפוטנציאלי, דרך ביצוע הבדיקות השונות וניסוח הסכם המכר ועד להשלמת העסקה.
לכל אורך הדרך, עורך הדין יספק לכם הגנה משפטית מפני הסכנות השונות הכרוכות במכירה ורכישה של דירה, הבטחת זכויותיכם הקנייניות והחוזיות. בנוסף, עורך הדין יידע לייעץ לכם בכל הנוגע להפחתת עלויות המס השונות.
לסיכום: עלות עורך הדין שולית וזניחה, ביחס לגובה העסקה העומדת על הפרק. ההגנות והמעטפת של הייעוץ המשפטי חשובות לאין ערוך. ייעוץ משפטי יאפשר לכם הגנה מרבית על זכויותיכם ויחסוך משמעותית בהוצאות שונות.
* משרד עורכי דין סרוסי - נחמיאס מתמחה בעסקאות מכר דירות ומספק ליווי מלא ללקוחותיו, החל מרגע ההחלטה על מכירת הנכס או בחירת נכס ועד לרישום הנכס בטאבו וסיום העסקה.
סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
