כל תושב ישראלי שמוכר דירה חייב לשלם מס שבח לאגף מסמ"ק (מיסוי מקרקעין) במס הכנסה. למעשה, זהו מס על הרווח שהתקבל כתוצאה מהפער בין עלות הדירה בעת רכישתה לעלות הדירה בעת מכירתה.
בעוד שתשלום מס שבח הוא חובה עבור תושבים שמתגוררים בישראל, כאשר מדובר בתושבים שמכרו את דירתם במטרה לרדת מהארץ ולהשתקע בחו"ל, הדבר מורכב יותר. זאת, מאחר שלכאורה לאחר מכירת הדירה הם לא יהיו עוד תושבי ישראל. במצב זה (מכירה לצורך ירידה) ובמצב של מכירת דירה ע"י תושבי חוץ, נעסוק במאמר זה.
כל מי שמוכר דירה שיש בבעלותו בישראל, חייב למסור לשלטונות המס דיווח על מכירת הדירה בתוך שלושים יום מתאריך המכירה, ולשלם בגינה מס שבח
תשלום מס שבח
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה, תשכ"ג-1963) קובע, כי כל מי שמוכר דירה שיש בבעלותו בישראל, חייב למסור לשלטונות המס דיווח על מכירת הדירה בתוך שלושים יום מתאריך המכירה, ולשלם בגינה מס שבח.
גובה מס השבח נקבע באופן אינדיבידואלי, בהתאם לנסיבות. כך, למשל, רשויות המס בודקות האם הדירה שנמכרה היא דירתו היחידה של אותו אדם; האם קיבל אותה בירושה ועוד
כיצד נקבע שווי מס השבח?
גובה מס השבח נקבע באופן אינדיבידואלי, בהתאם לנסיבות. כך, למשל, רשויות המס בודקות האם הדירה שנמכרה היא דירתו היחידה של אותו אדם; האם קיבל אותה בירושה; האם קיבל אותה במתנה וכו'.
חשוב לציין כי חוק מס שבח נחשב אחד החוקים המורכבים והמסובכים ביותר בספר החוקים של מדינת ישראל. כל פרט קטן וכל שינוי קל משפיע על גובה מס השבח, שאותו יחויב המוכר לשלם. לכן, חשוב מאוד שגם עורכי הדין וגם התושבים מוכרי הדירות, יבדקו היטב כל מקרה לגופו, עוד לפני הדיווח לרשויות המס על מכירת הדירה ויגישו את כל המסמכים הדרושים.
כך, למשל: במקרה שמדובר באדם שזוהי דירתו היחידה, חשוב לצרף לדיווח מסמכים המוכיחים שאין לו נדל"ן נוסף בישראל; ובנוסף, שאין לו הכנסות מנדל"ן אחר בארץ ו/או בחו"ל.
המציאות מלמדת כי לעיתים, הדברים עשויים להשתנות, גם לאחר שאגף מיסוי מקרקעין מודיע למוכר על גובה מס השבח שעליו לשלם. בחלק מהמקרים, הדרישה הראשונה אינה תמיד הדרישה האחרונה. לכן, גם לאחר קבלת ההודעה חשוב לבחון שוב את הדברים, ולהכיר את החוקים והסעיפים השונים. במקרה הצורך, יש להגיש ערעור על ההחלטה.
במקרה שמדובר בתושבי ישראל שמכרו את דירתם בישראל כדי לרדת מהארץ, הם יהיו חייבים בתשלום מס שבח, אם במהלך שנת המכירה הם לא היו בישראל במשך 183 יום לפחות
חבות מס שבח של יורדים מהארץ
ע"פ החוק, חבות המס חלה גם על אנשים שחיים בישראל, גם על מי שיש להם נכס בישראל אך חיים בחו"ל, וגם על תושבים שחיו בישראל במשך שנים והחליטו לרדת מהארץ.
במקרה שמדובר בתושבי ישראל שמכרו את דירתם בישראל כדי לרדת מהארץ, הם יהיו חייבים בתשלום מס שבח, אם במהלך שנת המכירה הם לא היו בישראל במשך 183 יום לפחות. כלומר: אם במהלך שנת המכירה הקלנדרית, בעלי הדירה שנמכרה לא היו בישראל למעלה מחצי שנה (אפילו אם מדובר בחצי שנה ויום אחד) - הם חייבים בתשלום מס שבח על מכירת הדירה.
כל מוכר נכס בישראל, חייב כאמור בדיווח לאגף מיסוי מקרקעין, בתוך 30 יום מעת החתימה על הסכם המכר. בדיווח למס שבח, שאותו ממלא המוכר, עליו להצהיר בין היתר כי "בשנת מכירת הדירה, אשהה בישראל מעל 183 ימים...".
מקרה שקרה: רק לאחר שהומצאו מסמכים רשמיים המעידים על כך שהדירה שנמכרה הייתה דירתם היחידה של בני הזוג, וכי אין בבעלותם נדל"ן בחו"ל וכי אין להם הכנסות מנדל"ן בחו"ל, ביטל אגף מיסוי מקרקעין תל אביב את הדרישה לתשלום מס שבח בסך 399,000 שקלים
תשלום מס שבח במקרה התלבטות לגבי הגירה
העניין מורכב אף יותר, כאשר מדובר בתושב ישראל שמוכר את דירתו במטרה להגר לחו"ל, אך בעת מכירת הדירה הוא עדיין אינו יודע האם יישאר בחו"ל או שלאחר תקופה ישוב להתגורר בישראל.
במקרה כזה טיפל לאחרונה משרד הח"מ, שייצג זוג תושבי ישראל שהחליטו לנסות את מזלם ולעבור להתגורר בארץ אחרת. לפני המעבר, החליטו המיוצגים למכור את דירתם היחידה. בשל כך, נדרשו לשלם לאגף מיסוי מקרקעין מס שבח בגובה 399,000 שקלים. זהו סכום גבוה מאוד, שאינו מבוטל כלל ועיקר!
רק לאחר שמשרד הח"מ הציג את טיעוניו, לפיהם מרשיו יצאו לחו"ל כדי לנסות שם את מזלם וכי בשלב זה לא ברור אם יישארו בחו"ל או ישובו לישראל, ורק לאחר שהומצאו מסמכים רשמיים המעידים על כך שהדירה שנמכרה הייתה דירתם היחידה של בני הזוג, וכי אין בבעלותם נדל"ן בחו"ל וכי אין להם הכנסות מנדל"ן בחו"ל, ביטל אגף מיסוי מקרקעין תל אביב את הדרישה לתשלום מס שבח בסך 399,000 שקלים.
לסיכום: תשלום מס שבח על מכירת דירה בישראל מהווה חובה ע"פ חוק, אך חישוב גובה המס הוא עניין סבוך ומורכב, שתלוי בגורמים ובמשתנים רבים. באופן טבעי, רשויות המס במדינה מעוניינות לגבות ככל היותר מס, בעוד שהמוכרים מצדם מעוניינים להפחית ככל הניתן את חבות המס. לכן, מכיוון שמדובר בסכומים בלתי מבוטלים, חשוב מאוד לבצע את כל ההליך - משלב הדיווח ועד לאחר ההחלטה הסופית - בליווי עו"ד שמתמחה בתחום ויש לו ניסיון רב והיכרות עם "האותיות הקטנות". ליווי וייצוג נכון ע"י עו"ד מיומן עשוי לחסוך למוכר מאות אלפי שקלים על תשלום מס שבח.
* דורון קרפ הוא עו"ד, נוטריון ומגשר בתחום הנדל"ן.
** סייעה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת zap משפטי.
