תמ"א 38 נועדה לאפשר לדיירים לחזק את בניין המגורים מפני רעידת אדמה ולספק פתרון למיגון הדירות על ידי הוספת ממ"ד. באותה הזדמנות, הדיירים מרוויחים דירות גדולות יותר, באיכות טובה יותר. כך, ערך הדירה עולה ואיכות חייהם משתפרת. כל זאת, מבלי שיצטרכו להוציא אגורה מכיסם. היזמים, מצדם, מקבלים את הזכות להוסיף דירות נוספות לבניין, ונהנים מהרווח ממכירת הדירות הנוספות.
בשנים האחרונות, יותר רשויות מקומיות נוטות לאשר פרויקטים של תמ"א 38 רבים ומגוונים. הדבר מוביל לכניסת יזמים חדשים לתחום, לעתים חסרי ניסיון. כך, מוגברים הסיכונים הכרוכים בפרויקטים אלה. אחד האמצעים המרכזיים להיערך מראש לסיכונים אלה הוא פוליסת הביטוח של הפרויקט.
בעת עריכת הביטוח לעבודות תמ"א, אין להסתפק בפוליסת הביטוח הסטנדרטית לעבודות קבלניות. כשהפוליסה הסטנדרטית נכתבה, לא נלקחו בחשבון סוג הסיכונים הכרוכים בפרויקטים מסוג זה
מה כדאי לקחת בחשבון בעת בחירת פוליסת ביטוח לפרויקט תמ"א 38?
בעת עריכת הביטוח לעבודות תמ"א, אין להסתפק בפוליסת הביטוח הסטנדרטית לעבודות קבלניות. כשהפוליסה הסטנדרטית נכתבה, לא נלקחו בחשבון סוג הסיכונים הכרוכים בפרויקטים של תמ"א 38. בפועל, יש לתת את הדעת ולהכניס שינויים כמעט בכל אחד מסעיפי הפוליסה הסטנדרטית.
על יריעת הביטוח להיות רחבה ככל האפשר ולתת כיסוי לכל הגורמים המעורבים בפרויקט: דיירי הבניין, היזם, הקבלן, קבלני המשנה ומפקח הפרויקט
מהו השינוי המרכזי שיש לערוך בפוליסת הביטוח הסטנדרטית?
אחת הסוגיות המעניינות היא הרחבת שם המבוטח בפוליסה, כך שיכלול גם את דיירי הבניין ו/או נציגות הבית (בנוסף ליזם, לקבלנים, קבלני המשנה ומפקח הפרויקט). כלומר, על יריעת הביטוח להיות רחבה ככל האפשר ולתת כיסוי לכל הגורמים המעורבים בפרויקט.
להרחבה זו יש שני היבטים. מצד אחד, אם שם המבוטח לא יכלול את דיירי הבניין, אזי לא יהיה להם כיסוי ביטוחי, במקרה שייגרם נזק לצד שלישי כלשהו בשל ביצוע הפרויקט. כך, אם התביעה תוגש נגדם, הם לא יזכו להגנה ביטוחית. מצד שני, אם שם המבוטח יורחב ויכלול את שמות הדיירים, אזי הם עצמם כבר לא יוכלו להיחשב כצד שלישי לפוליסה. כלומר, לכל נזק גוף ו/או רכוש שייגרם לדיירים עצמם, לא יהיה כיסוי ביטוחי בפוליסה, אלא אם פרק צד שלישי בפוליסה יורחב, ויכלול מפורשות נזק גוף ו/או רכוש שנגרם לדיירים. גם הרחבה זו מומלצת.
במילים אחרות, שינוי והרחבה של סעיף שם המבוטח בפוליסה, מחייב התייחסות לסעיפים האחרים והרחבה שלהם בהתאם.
עובד הקבלן שנפצע באתר הבנייה הגיש תביעה כנגד היזם, הקבלן, מנהל הביטוח והדיירים - חברת הביטוח נאותה לאשר הגנה משפטית לכולם כי הפוליסה כללה את כל הנתבעים
מדוע חשוב ליזם לבטח גם את הדיירים בביטוח צד ג'?
נסביר זאת באמצעות מקרה שקרה במציאות: עובד קבלן ניסה לעלות על הפיגומים מחוץ לבניין שבו הוא עבד כפועל. משראה כי לא יצליח בתכניתו, הוא ביקש מהדיירת בקומה השלישית לעבור דרך מרפסת ביתה. משזו הרשתה לו, הוא דילג לעבר הפיגום ונפל למטה. העובד נפצע, ולאחר מספר שבועות הגיש תביעה כנגד היזם, הקבלן, מנהל הביטוח ו... הדיירים.
מבדיקת הפוליסה של הפרויקט עלה כי שם המבוטח הורחב וכלל את כל הגורמים הנתבעים. לכן, חברת הביטוח נאותה לאשר הגנה משפטית לכולם, כולל הדיירים. במקרה ששם המבוטח לא היה כולל את הדיירים - כמו בהרבה מקרים אחרים - לא היה לדיירים כיסוי ביטוח, וכמובן שלא היו זוכים להגנה משפטית מטעם מבטחת הפרויקט. מצב דברים זה היה יוצר תרעומת מצד דיירי הבניין על היזם.
יש הטוענים כי שם המבוטח אינו צריך לכלול את הדיירים, מאחר שהם צריכים להיות צד שלישי לפוליסה כך שיוכלו "ליהנות" מהאפשרות לתביעות רכוש וגוף שיגישו כנגד היזם והקבלן, במקרה הצורך
האם תמיד מומלץ להרחיב את שם המבוטח בפרויקט נדל"ן?
סוגיית שם המבוטח בפרויקטים כאלה שנויה במחלוקת. יש הטוענים כי שם המבוטח צריך לכלול גם את הדיירים, ולהעניק בכך כיסוי לדיירים, עבור כל פרקי הפוליסה. מנגד, יש הטוענים כי שם המבוטח אינו צריך לכלול את הדיירים, מאחר שהדיירים צריכים להיות צד שלישי לפוליסה, כך שיוכלו "ליהנות" מהאפשרות לתביעות רכוש וגוף שיגישו כנגד היזם והקבלן, במקרה הצורך. כפי שציינו, מבין האפשרויות שהוצגו לעיל, נראה כי עדיף להרחיב את תחולת הכיסוי הביטוחי לכל הצדדים - היזם, הקבלן והדיירים.
הרחבה ביטוחית נוספת שמומלץ לרכוש בתמ"א 38-2 היא כיסוי לאובדן שכר דירה, למקרה שלא יתאפשר אכלוס של הדיירים והדיירים ייאלצו להתגורר זמן נוסף בדירה שכורה
אילו שינויים נוספים מומלץ ליזם בפרויקט תמ"א 38 לעשות בפוליסת הביטוח?
לפוליסת ביטוח של עבודות קבלניות יש שלושה פרקים: פרק א' - ביטוח השווי המלא של העבודות; פרק ב' - ביטוח צד שלישי; פרק ג' - ביטוח חבות מעבידים. מרבית השינויים המומלצים נוגעים לשני הפרקים הראשונים.
מומלץ לשנות את פרק א' (ביטוח שווי העבודות) בהתאם לסוג התמ"א 38 שעומדים לבצע. בתמ"א 38-1 (תוספות לבניין קיים ללא הריסתו) מומלץ לבטח את שווי המבנה הקיים, ובנוסף את שווי העבודות. אין להסתפק בהרחבה של הרכוש עליו עובדים, במקום ביטוח מלא של שווי הבניין, מאחר שהרחבה זו אינה מעניקה כיסוי לנזקי טבע ולנזקי רעידת אדמה. בנוסף, מומלץ לדרוש מחברת הביטוח כי סכומי הביטוח יהיו מפוצלים לשווי העבודה ולשווי המבנה הקיים. זאת, למקרה שיהיה צורך בשעבוד סכום ביטוח העבודות.
בתמ"א 38-2 (הריסת הבניין הקיים ובניית חדש במקומו) מומלץ לבטח את שווי כל העבודה, ולציין בפני הגורם המבטח כי קיים מבנה להריסה. זאת, משום שבעיניי החברה המבטחת הסיכון שונה, במקרה שמדובר בבניין המיועד להריסה. הרחבה ביטוחית נוספת, שמומלץ לרכוש במקרה זה, היא כיסוי לאובדן שכר דירה, למקרה שהתרחש מקרה שאינו מאפשר אכלוס של הדיירים לאחר הנזק, והדיירים נדרשים להתגורר זמן נוסף בדירה השכורה. כיסוי ביטוחי זה מקנה שקט לכל הגורמים המעורבים בפרויקט ובעיקר לדיירים.
סדקים שנגרמו לבניין הסמוך נחשבים לנזק נפוץ. דיירי הבניין הסמוך עלולים לתבוע את היזם ולדרוש את תיקון הנזק. מדובר בתביעות נפוצות ביותר ויש להביא אותן בחשבון
מהם השינויים שמומלץ לעשות בפרק ב', העוסק בצד שלישי?
כדאי לרכוש גבול אחריות גבוה יחסית, לפחות 40 מיליון שקל למקרה ולתקופה. פרויקט בנייה של תמ"א 38 מבוצע בלב שכונות מגורים הומות אדם. לכן, הסיכון לפגיעה הוא סיכון מוגבר. הסיכון אף גבוה יותר במקרים בהם מדובר בתמ"א 38 שאינו כולל הריסה, מאחר שהדיירים ממשיכים לגור בבניין בעת הבנייה, ונתונים כל הזמן לסיכון של פציעה כזו או אחרת.
דוגמאות לתביעות נפוצות הן עובד קבלן שנכנס לאתר ללא אישור המפקח, ונהרג תוך כדי נפילה מפיגום; נפילת ציוד בנייה על רכבי הדיירים ו/או השכנים בבניינים הסמוכים; גדר ושלט שהיו בשטח המבנה, שנפלו על עובר אורח; נפילת מנופים ועוד.
סוגיה חשובה נוספת בפרק זה נוגעת לרכישת כיסוי לרעד והחלשת משען. יזם שהרס מבנה קיים, כדי לבנות בניין חדש, ו/או יזם שחפר לעומק הבניין הקיים, כדי לחזק את הבסיס שלו, לצורך בניית מספר קומות מעליו, עלול לגרום נזק לבניינים סמוכים. לכן, הוא חשוף לתביעות על הנזקים שנגרמו כתוצאה מכך לבניינים הסמוכים.
סדקים שנגרמו לבניין הסמוך נחשבים לנזק נפוץ. דיירי הבניין הסמוך עשויים לתבוע את היזם ולדרוש את תיקון הנזק. מדובר בתביעות נפוצות ביותר ויש לקחת אותן בחשבון מראש, בעת בחירת הכיסוי הביטוחי. סעיף רעד והחלשת משען שטופל כהלכה יהווה כיסוי ביטוחי הולם.
שבעה דברים שכדאי ליזם לזכור, בעת הרחבת פוליסת ביטוח בפרויקט תמ"א 38
1. נושא התחייבויות הצדדים השונים לפרויקט (יזם - דייר - קבלן - נותני שירות - בנק) בהסכמים השונים. יש להתאים את ההתחייבויות לפוליסת הביטוח של הפרויקט.
2. פוליסה תואמת לסיכונים שמאפיינים פרויקט תמ"א 38 ומכסה את כל החשיפות לסיכון שהן בנות ביטוח.
3. סקר עבודות לפני תחילת העבודה, כדי להבין בצורה ברורה את הסיכון והחשיפה בפרויקט הספציפי. יש להתאים לכך את הפוליסה.
4. בדיקת אישורי הביטוח לפני כניסת נותני השירותים לאתר העבודות.
5. פוליסת הביטוח צריכה להיות בתוקף מרגע כניסתכם למתחם, גם אם הצבתם שלט אזהרה או גדר.
6. יש לציין בתנאי הפוליסה כי הפוליסה אינה ניתנת לביטול במהלך הקמת המבנה.
7. בתמ"א 38-1 חשוב מאוד להזכיר לדיירים ליידע את המבטחת של הדירה כי בבניין מבוצעות עבודות תמ"א, מאחר שהדבר מהווה תנאי מהותי לשינוי בסיכון. חוק חוזה ביטוח מחייב זאת.
לסיכום: מומלץ ליזם המבקש לצאת לדרך בפרויקט תמ"א 38 להרחיב את פוליסת הביטוח הסטנדרטית, כך שתתאים לנסיבות ופרטי פרויקט הנדל"ן הספציפי, שאותו היזם מנהל ומקדם.
* עו"ד ארז קדם, מנכ"ל קדם יועצים לניהול סיכונים בביטוח.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
