מזל טוב, הצלחתם לצבור את ההון העצמי הדרוש, ואחרי חיפושים ממושכים מצאתם את דירת חלומותיכם. בפעם הראשונה בחייכם, אתם עומדים לקנות בית. אולי עוד לא חשבתם על כך, אבל קניית הדירה צפויה להיות העסקה הגדולה ביותר שתעשו בימי חייכם. לכן, כדאי שתנהגו במשנה זהירות, בפרט אם אין לכם ניסיון קודם בביצוע עסקאות קנייה ומכירה של נדל"ן, שבהן כל טעות עלולה לעלות ביוקר.
ריכזנו עבורכם צרור עצות חשובות, שיסייעו לכם ברגע החשוב הזה. היזהרו מחתימה על עסקה, לפני שאתם קוראים ומיישמים את כל העצות.
כדי שלא תיקלעו למצב שבו התחייבתם לקנות דירה, אך אין לכם יכולת לממן את העסקה, הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא לפנות לבנק למשכנתאות ולקבל אישור עקרוני למשכנתא
עצה 1: אל תצאו לדרך בלי אישור עקרוני למשכנתא
רגע לפני ביצוע עסקת הרכישה, עליכם לקחת נשימה עמוקה ולוודא שיש לכם את היכולת לממן את הרכישה, כדי שלא תיקלעו לסיטואציה שבה אתם מתחייבים לקנות את הדירה, אך אין לכם יכולת לממן את העסקה.
לכן, הדבר הראשון שעליכם לעשות הוא לפנות לבנק למשכנתאות ולקבל אישור עקרוני למשכנתא. בלי אישור, אל תיכנסו בשום אופן לעסקה. אחרת, אתם חשופים להפרת חוזה ולנזקים כלכליים אדירים.
היעזרו בשמאי מטעמכם כדי שלא להגיע למצב שהשמאי מטעם הבנק יעריך את הנכס בשווי נמוך בהרבה מזה שעליו חתמתם, מה שלא יאפשר לכם לקחת משכנתא או יייקר אותה מאוד
עצה 2: אל תסמכו על השמאי של הבנק, קחו שמאי פרטי
מניסיון של שנים ארוכות, אחד הטיפים החשובים ביותר כשקונים דירת מגורים הוא להיעזר בשמאי מטעמכם, ולא לסמוך על השמאי של הבנק. השמאי מטעמכם אמנם יעלה לכם עוד כסף (אלפיים-שלושת אלפים שקלים, סכום קטן ביחס למחיר העסקה כולה) אבל עשוי להציל לכם את העסקה, או למנוע עסקה בלתי רצויה. השמאי יבדוק את הנכס שאתם עומדים לרכוש, על כל היבטיו. חשוב להיעזר בו, כדי שלא להגיע למצב שהשמאי מטעם הבנק יעריך את הנכס בשווי נמוך בהרבה מזה שעליו חתמתם, מה שלא יאפשר לכם לקחת משכנתא או יייקר אותה מאוד.
ודאו שאין חריגות בנייה בדירה הנרכשת. אם יש חריגות, כגון: מרפסת שנבנתה ללא היתר, הוספת חלונות, החלפת חלון בדלת, ותגלו אותן לאחר הרכישה, אתם מסתכנים בצו הריסה
עצה 3: בדקו שאין חריגות בנייה בדירה הנרכשת
לפני ביצוע העסקה, ודאו שאין חריגות בנייה בדירה הנרכשת. אם יש חריגות, כגון: מרפסת שנבנתה ללא היתר, הוספת חלונות, החלפת חלון בדלת, ותגלו אותן לאחר הרכישה, אתם מסתכנים בצו הריסה. לכן, לפני כל עסקה, פנו לאחת מחברות הבדק הפועלות בשוק. גם שמאי מטעמכם (ראו סעיף קודם) יוכל לאתר חריגות ולהזהיר אתכם מפניהן.
חפשו נזקים בדירה, בקשו לפתוח את הארונות במטבח, לבדוק את הדוד שמש וכו'. חברת הבדק שבה תיעזרו תוכל לסייע לכם לאתר נזקי צנרת
עצה 4: חפשו פיצוצים בקירות, בדקו שאין נזקי צנרת
פרט לחריגות בנייה, חברת הבדק שבה תיעזרו תוכל לסייע לכם לאתר נזקי צנרת. תיקון של נזקים מסוג זה עלול לעלות לכם אלפי שקלים, כך שאיתור נזקים מבעוד מועד עשוי לחסוך כסף רב. כאשר אתם עורכים סיור בדירה, חפשו פיצוצים בקירות ונזקי צנרת, ובקשו לפתוח את הארונות במטבח, לבדוק את הדוד שמש וכו'.
בידקו מי הבעלים של הדירה שאתם רוצים לרכוש. אם תחתמו חוזה עם מתחזים שאינם בעלי הדירה, אתם עלולים להפסיד גם את הדירה וגם את הכסף
עצה 5: בדקו מי רשום כבעלים של הדירה שאתם מעוניינים לרכוש
לפני שאתם נכנסים לעסקה, חשוב שתבדקו מי הצד שכנגד: מי הבעלים של הדירה שאתם רוצים לרכוש. אם תחתמו חוזה עם מתחזים שאינם בעלי הדירה, אתם עלולים להפסיד גם את הדירה וגם את הכסף, על סמך העיקרון המשפטי שלפיו אדם אינו יכול להעביר את מה שאין לו. מדובר בבדיקה משפטית בטאבו, שמומלץ לבצע בעזרת עו"ד.
אם אין עדיין היתר בנייה לביצוע תמ"א בבניין שבו הדירה, אין טעם שתציינו זאת בחוזה הרכישה. אזכור התמ"א עלול לסבך אתכם בלקיחת משכנתא מהבנק, שנותן משכנתאות רק על זכויות קיימות ולא על זכויות פוטנציאליות
עצה 6: הבית עתיד לעבור תמ"א? היזהרו מסיבוך במשכנתא
אם הדירה שבה אתם מעוניינים נמצאת בבניין האמור לעבור תמ"א תוך מספר שנים, אבל אין עדיין היתר בנייה לביצוע העבודות, אין טעם שתציינו זאת בחוזה עצמו. אזכור התמ"א עלול לסבך אתכם בלקיחת משכנתא מהבנק, שנותן משכנתאות רק על זכויות קיימות ולא על זכויות פוטנציאליות. לכן, אם תציינו את עניין התמ"א, תתבקשו להמציא היתרים שכלל אינם בנמצא.
אל חשש, אתם עומדים על קרקע יציבה מאוד, מבחינה משפטית: מבחינת רשויות המס, כל עוד אין היתר בנייה, מדובר בעסקה רגילה, ואינכם נדרשים לשלם מס שבח מוגדל עבורה. במקום זאת, כדאי שתכינו נספח מגירה עם המוכרים ותציינו בו כי אתם מודעים לקיומו של הסכם תמ"א וכי ברגע שיתקבלו אישורי הבנייה, תיכנסו בנעלי המוכרים מול הקבלן.
אם הדירה שייכת במקור לחברה משכנת וחל פגם כלשהו בשרשרת הבעלויות על הדירה, יהיה לכם קשה לאתר אותו "אחורה" ולכן, הימנעו מביצוע עסקה כזו
עצה 7: זהירות, דירה מחברה משכנת שבעליה טרם נרשמו
אם הדירה שבה אתם מתעניינים שייכת במקור לחברה משכנת, ועל אף שחלפו מספר שנים, המוכרים טרם נרשמו כבעליה ברשות מקרקעי ישראל, הימנעו מלהיכנס לעסקה.
אם חל פגם כלשהו בשרשרת הבעלויות על הדירה, יהיה לכם קשה לאתר אותו "אחורה" מול החברה המשכנת. הימנעו מביצוע עסקה כזו.
לעיתים, כאשר הדירה שרוצים לרכוש שייכת רק לאחר מבני הזוג המוכרים, יש הפתעות. לכן, דירשו מזה שהדירה אינה בבעלותו לחתום על הצהרה שבה יאשר את העברת הבעלות
עצה 8: הבית שייך רק לאחד מבני הזוג המוכרים? דרשו הצהרת בן זוג
לעיתים, כאשר הדירה שרוצים לרכוש שייכת רק לאחר מבני הזוג המוכרים, יש הפתעות. למשל, בעת מסירת הדירה, בן הזוג האחר יכול להודיע לפתע שהוא לא מעוניין בעסקה, ולא מעוניין לעזוב את הבית.
כדי להימנע מתקלות כאלה ומהצורך לפנות לבית המשפט ולהוציא צו פינוי, לפני כניסה לעסקה, דרשו מבן הזוג שהדירה אינה בבעלותו לחתום על הצהרת בן זוג, שבמסגרתה הוא יאשר את העברת הבעלות.
כדאי שתבחרו בעורך דין שהוא גם נוטריון ויוכל לחתום, בין היתר, על כל טפסי המשכנתא, מה שיחסוך מכם את הצורך לחפש נוטריון
עצה 9: קחו עורך דין בעל ניסיון בנדל"ן (רצוי שיהיה גם נוטריון)
כדי להיזהר מהמוקשים הרבים לאורך הדרך, חשוב שעורך דין מיומן ובעל ניסיון בתחום הנדל"ן ילווה אתכם. כדאי שתבחרו בעורך דין שהוא גם נוטריון ויוכל לחתום לכם, בין היתר, על כל טפסי המשכנתא, מה שיחסוך מכם את הצורך לחפש נוטריון.
נהגו בסבלנות, בתום לב ובניקיון כפיים, כפי שאתם מצפים שאחרים ינהגו כלפיכם. אם אתם באמת מעוניינים בעסקה, אל תמהרו לפוצץ אותה
עצה 10: עזרו לעסקה לצאת לדרך, אל תטרפדו אותה "סתם"
היו חיוביים, נסו לעזור לצד שמולכם לקיים את העסקה, ואל תפוצצו אותה "סתם". לעיתים מתעוררים קשיים בלתי צפויים בעסקאות נדל"ן, למשל בגלל עיכובים במשכנתא או בשל בעיות אחרות.
אל תמהרו לפוצץ את העסקה. יש דברים שאפשר להתגבר עליהם ולהתגמש. נהגו בסבלנות, בתום לב ובניקיון כפיים, כפי שאתם מצפים שאחרים ינהגו כלפיכם. אם אתם באמת מעוניינים בעסקה, אל תטרפדו אותה.
לסיכום: אם אתם קונים דירת מגורים בפעם הראשונה, נקטו במשנה זהירות. בקשו תחילה אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, לפני שאתם יוצאים לדרך, בדקו שאין חריגות בנייה בדירה או נזקי צנרת, ובדקו היטב מי הבעלים הרשומים בנכס, שמולו אתם עתידים לחתום על חוזה. לאורך הדרך, במיוחד אם אין לכם ניסיון בביצוע עסקאות דומות, כדאי שתיעזרו באנשי מקצוע טובים. עשו לעצמכם טובה, והיעזרו בעורך דין מיומן ובעל ניסיון, שיעזור לכם להיזהר ממוקשים. כמו כן, השקיעו בשירותי שמאי מטעמכם וחברת בדק.
* עו"ד מישל אפשטיין מתמחה, בין היתר, בתחום המקרקעין. מלווה רוכשים ומוכרים רבים בביצוע עסקאות נדל"ן.
