עסקאות נדל"ן הן עסקאות מורכבות, לא רק בעטיים של המחירים המאמירים, אלא גם נוכח ההליכים והפרוצדורות הכרוכים בעסקאות. כל מי שמעורב בעסקת נדל"ן מגלה, בשלב די התחלתי, שנדרשת ממנו השקעת משאבים משמעותית. רבים "הולכים לאיבוד" בין המושגים הסבוכים, החישובים, המשמעויות וההליכים הנכללים בעסקת מכר של נכס נדל"ן.
לכן, במיוחד בשבילכם, הכנו מילון מונחים, במסגרתו נבאר מגוון מושגים מרכזיים, שכדאי שתכירו מראש. כך, תדעו כיצד לפעול, תכירו את הזכויות שלכם, תגנו על עצמכם מסכנות אפשריות ותמנעו הפסדים וחסרון כיס.
מוכנים? נצא לדרך, עד שתגיעו ליעד הנכסף: עסקת נדל"ן, ללא מוקשים.
כאשר מדובר במכירה של דירה, חובה לנסח חוזה מכר דירה בכתב
עסקת מכר נדל"ן
עסקת מכר נדל"ן (נקראת גם עסקת מכר דירה, או עסקת נדל"ן) היא עסקה שבה מועברת זכות בעלות במקרקעין.
בשל החשיבות הרבה של עסקה זו והשלכותיה על המעורבים, המחוקק הישראלי התייחס לחוזה מכירת נכס נדל"ן באופן ספציפי, וקבע מספר כללים לגביו, במטרה להגן על המעורבים בעסקאות נדל"ן בישראל.
סעיפים 6-8 לחוק המקרקעין מסדירים את העניין. על פי האמור בסעיפים אלה, עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת (למשל: שכירות) במקרקעין, לפי רצון המקנה.
עוד קובע החוק כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב וכי עסקה במקרקעין טעונה רישום.
לפי החוק ולפי הנוהג הקיים בשוק הנדל"ן המקומי, עסקת מכר נדל"ן נושאת את המאפיינים הבאים.
1. הסכם בכתב: כאשר מדובר במכירה של דירה, חובה לנסח חוזה מכר דירה בכתב.
2. הצדדים להסכם: בעסקת מכר דירה, הצדדים לעסקה הם מוכר הדירה, בעל הזכויות בנכס (קבלן או אדם פרטי) שמעביר את זכויותיו בנכס לרוכש הדירה.
3. פירוט: ההסכם חייב להיות מפורט ולכלול את כל הפרטים לגבי העסקה והנכס.
4. ליווי עורך דין: בשל חשיבות ההסכם, ההליכים הקשורים בעסקת המכר, הסכנות הנשקפות לצדדים והמידע החיוני הרב, נהוג לפנות לייעוץ משפטי שניתן ע"י עורך דין המתמחה במקרקעין, כבר בשלב ראשוני של ההתקשרות בין הצדדים.
5. רישום הזכות: חשוב לבצע רישום הנוגע לעסקה בלשכת רישום המקרקעין.
בעלים של נכס נדל"ן הם מי שרשומים כך בטאבו והם היחידים המורשים להשתמש בו ו/או למוכרו
בעלות במקרקעין
סעיף 2 לחוק המקרקעין מגדיר כך בעלות במקרקעין: "הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם". בשפה פשוטה: בעלים של נכס נדל"ן הם מי שרשומים כך בטאבו והם היחידים המורשים להשתמש בו ו/או למוכרו. בעסקת מכר דירה, מועברת זכות הבעלות על הדירה מהמוכר לקונה, שהופך לבעלים בעקבות רישום העסקה.
בשלב המקדמי, טרם חתימת החוזה, הרוכש מפיק "נסח טאבו" כדי ללמוד על מצבו המשפטי של הנכס ועל זהות בעליו, כדי להסיק אם אכן ניתן לרכוש את הנכס כדין. לאחר חתימת חוזה המכר, העסקה נרשמת בטאבו כדי להביאה לידי גמר
לשכת רישום מקרקעין - טאבו
ה"טאבו" הוא הגוף המרכזי בישראל, האחראי על הרישום וההסדר של זכויות מקרקעין בישראל. ברחבי הארץ, פזורות מספר לשכות לרישום מקרקעין, שתפקידן לנהל את כל פנקסי המקרקעין, בהם מתועדים כל הנכסים והמידע לגביהם.
רישום בטאבו מהווה חלק אינטגרלי מעסקת מכר דירה, בשני שלבים מרכזיים.
1. בשלב המקדמי, טרם חתימת החוזה, הרוכש מפיק "נסח טאבו" כדי ללמוד על מצבו המשפטי של הנכס ועל זהות בעליו, כדי להסיק אם אכן ניתן לרכוש את הנכס כדין.
2. לאחר חתימת חוזה המכר, העסקה נרשמת בטאבו כדי להביאה לידי גמר.
בפנקסי המקרקעין, יש תיעוד של מרבית המקרקעין בישראל ("גוש" ו"חלקה"). יש לציין כי חלק מהמקרקעין מתועד גם ברשות מקרקעי ישראל ובחברות משכנות, מהם ניתן לקבל "אישור זכויות" (כפי שנפרט להלן).
ניתן ללמוד מהם על מצב המקרקעין המסוימים. בפנקסים לא נרשמות רק עסקאות מכר מקרקעין, אלא גם הערות אזהרה, זכות בעלות, זיקת הנאה, עיקול, משכנתא ועוד.
נסח הטאבו כולל את כל המידע המצוי בפנקסי המקרקעין לגבי נכס מסוים
נסח טאבו
נסח טאבו הוא מעין תעודת זהות של נכס מקרקעין. מדובר במסמך המופק בעקבות בקשה המוגשת ללשכת רישום המקרקעין. נסח הטאבו כולל את כל המידע המצוי בפנקסי המקרקעין לגבי נכס מסוים. כך, בעזרת נסח טאבו, ניתן לדעת מי הבעלים של הנכס, האם המקרקעין משועבדים (משכנתא, עיקול), האם יש לגביהם הערת אזהרה ועוד.
במסגרת עסקת מכר נדל"ן, מופק נסח טאבו בשלב ראשוני של ההתקשרות, בין מוכר הדירה לרוכש הדירה, לשם בירור מצבו המשפטי של הנכס ולשם וידוא כי ניתן לבצע בו עסקת העברת בעלות (מכירה).
הפקת נסח הטאבו נעשית על ידי פנייה ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית. כיום, ניתן לעשות זאת גם בפנייה מקוונת (באמצעות האינטרנט).
אישור זכויות
יש מקרים בהם מקרקעין אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין (למשל: דירת מגורים שאינה רשומה בטאבו). במקרה כזה, לא ניתן להפיק נסח טאבו. כדי ללמוד על מצב הנכס, יש להנפיק "אישור זכויות": מסמך המופק מהגוף הרלוונטי, בנסיבות העניין.
כך, למשל: כשמדובר באדמת מנהל, יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל, ולקבל את האישור המבוקש. במקרה אחר, כשהדירה רשומה במשרדי חברה משכנת, נציגיה ינפיקו לפי בקשה אישור זכויות.
הערת האזהרה ה"פופולרית" ביותר היא הערה הנרשמת במהלך משא ומתן לרכישת דירה
הערת אזהרה
הערת אזהרה היא הערה הנרשמת בטאבו לגבי מקרקעין, במסגרתה מזהירים מפני ביצוע פעולות מסוימות במקרקעין. סעיפים 126-129 לחוק המקרקעין עוסקים בהערת אזהרה, רישומה והשלכותיה.
הערת האזהרה ה"פופולרית" ביותר היא הערה הנרשמת במהלך משא ומתן לרכישת דירה: בעל הנכס (המוכר) מתחייב בכתב (ניתן גם במסגרת "זיכרון דברים", לאו דווקא במסגרת חוזה מכר) כי הוא בעל המקרקעין וכי הוא מתחייב לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
רישום הערת האזהרה מגן על הקונה, מפני מכירת הנכס לאדם נוסף מלבדו. משנרשמה הערת אזהרה, כל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי (הקונה) או לפי צו בית המשפט.
מיסוי מקרקעין
מוכרי דירות ורוכשי דירות משקיעים משאבים רבים בבירורים לגבי הנכס, סביבת הנכס, התמורה בעד הנכס, ענייני משכנתא, טאבו ועוד. הם משאירים מעט מדי משאבים, לבירור אודות נדבך חשוב מאוד בעסקה - המיסוי.
מכירת דירה היא אירוע מס. לפיכך, כל עסקה במקרקעין מחייבת בדיקה של עורך דין מקרקעין המתמצא במיסוי מקרקעין, לגבי המיסים וההיטלים השונים, בהם נושאים רוכש הדירה ומוכר הדירה.
מיסים הקשורים לעסקאות נדל"ן כוללים מס רכישה, היטל השבחה, מס על דירה שלישית והיטלי פיתוח מגוונים. חישוב המיסוי וגיבוש אסטרטגיה מיטבית לתכנון מס מקל מהווים מהלך חשוב ביותר בעסקת מכר נדל"ן. אין להקל בכך ראש ולוותר על ייעוץ משפטי.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מטיל חובה על המוכר לשלם מס שבח, בגין מכירת זכויותיו בדירה. שיעור מס השבח משתנה ותלוי בגורמים מגוונים
מס שבח
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מטיל חובה על המוכר לשלם מס שבח, בגין מכירת זכויותיו בדירה. שיעור מס השבח משתנה ותלוי בגורמים מגוונים. יש מקרים בהם אין צורך לשלם מס שבח. למשל: כאשר יש פטור ממס שבח; או, לחילופין, כאשר אין השבחה והנכס נמכר בהפסד או ללא רווח.
מס שבח תלוי ברווח שהפיק המוכר מעסקת מכר דירתו. לעומתו, היטל השבחה מתמקד בהשבחת המקרקעין
היטל השבחה
רבים מתבלבלים בין מס שבח לבין היטל השבחה, על אף שמדובר בשני עניינים שונים לחלוטין. מס שבח תלוי ברווח שהפיק המוכר מעסקת מכר דירתו. לעומתו, היטל השבחה מתמקד בהשבחת המקרקעין. בעל הנכס נדרש לשלם היטל השבחה כאשר השתנו תוכניות הבנייה לגבי הנכס, באופן שגורם להשבחת המקרקעין.
כך, למשל: אם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה תוכניות בניין עיר, לאזור בו שוכנת הדירה, ועקב כך ניתנו זכויות בניה נוספות ו/או הקלות בניה, תיאלצו לשלם היטל השבחה לרשות המקומית.
מס רכישה
זהו מס המוטל על רוכש נכס נדל"ן. שיעור המס תלוי בגורמים מגוונים כגון סוג הנכס.
קיימות מדרגות מס בהתאם להיקף העסקה - מאפס מס עד המס המרבי.
בקניית נכס שני יש שתי מדרגות מס: 8% ו 10% תלוי בגובה המחיר ששולם על הנכס.
בראש ובראשונה, חשוב לדעת כי זיכרון דברים יכול להוות מסמך מספק לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה בטאבו. לפיכך, מוכר שאינו בטוח כי רצונו למכור את הנכס לקונה ספציפי, ראוי שיימנע מחתימה על זיכרון דברים, הכולל סעיף כזה
זיכרון דברים
זיכרון דברים למכירת דירה אינו חוזה מכר דירה, אלא מסמך בו הצדדים מביעים כוונה לכרות חוזה כאמור. הכוונה נכתבת ונחתמת.
למסמך מקדמי זה, יש חשיבות רבה. לא פעם, הצדדים לעסקת מכר מקרקעין מקלים ראש בזיכרון דברים, מבלי להבין את חשיבותו המשפטית ואת השלכות קיומו.
בראש ובראשונה, חשוב לדעת כי זיכרון דברים יכול להוות מסמך מספק לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה בטאבו. לפיכך, מוכר שאינו בטוח כי רצונו למכור את הנכס לקונה ספציפי, ראוי שיימנע מחתימה על זיכרון דברים, הכולל סעיף כזה.
שנית, לזיכרון דברים יש תוקף משפטי. ניתן לדרוש אכיפת תוכנו, על ידי מי מהצדדים. שלישית, מבחינת דיווח לרשויות המס, כמוהו כהסכם מכר, ותאריך הרישום הוא מרוץ הזמן לדיווח לרשויות המסים. לפיכך, שני הצדדים צריכים לנקוט בזהירות המתבקשת, טרם ניסוח זיכרון הדברים והחתימה עליו.
חשוב לזכור: לרוב, זיכרון דברים נחתם לפני היוועצות עם עורך דין ולפני ביצוע בדיקות משפטיות מקדמיות וחיוניות. עדיף להימנע מכך - ולהגיע לשלב של ניסוח הסכמות וחתימה רק בשלב חתימת חוזה מכר דירה, לאחר ייעוץ עורך דין וביצוע כל הבדיקות הנחוצות.
על פי לוח התשלומים הסטנדרטי, מקובל כי התשלום הראשון הוא מקדמה, המשולמת במעמד חתימת החוזה, על חשבון העסקה. נהוג כי תשלום זה יופקד אצל עורך דין בנאמנות, עד לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש בטאבו
לוח תשלומים
חוזה מכר דירה כולל סעיפים רבים, המסדירים סוגיות רבות, הקשורות להעברת זכות הבעלות בנכס. אחד ההסדרים החשובים נוגע לאופן העברת התמורה לדירה. הנוהג הוא לכלול בחוזה "לוח תשלומים".
על פי לוח התשלומים הסטנדרטי, מקובל כי התשלום הראשון הוא מקדמה, המשולמת במעמד חתימת החוזה, על חשבון העסקה. נהוג כי תשלום זה יופקד אצל עורך דין בנאמנות, עד לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש בטאבו.
בנוסף, נהוג לקבוע כי אם הקונה יתחרט, או לא יעמוד בהתחייבויותיו, המוכר יהיה רשאי לחלט את התשלום לטובתו, בתור פיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה. לרוב, שיעור המקדמה עומד על לפחות 10% מהתמורה.
לאחר תשלום המקדמה, יש תשלומי ביניים נוספים במועדים שונים, שיבוצעו בתאריכים הנקובים בחוזה, במהלך התקופה בין חתימת החוזה ועד למסירת החזקה בדירה. כשמדובר בדירה מקבלן, ניתן ליצור הקבלה בין התשלומים לקצב ההתקדמות בבניית הדירה.
לוח התשלומים כולל גם פירוט של התשלום האחרון, הכולל את יתרת התמורה, לאחר קיזוז המקדמה ותשלומי הביניים, שכבר הועברו לידי המוכר. נהוג לבצע את התשלום האחרון כנגד מסירת החזקה בדירה.
לסיכום: קניית דירה ומכירת דירה אינן "משחק ילדים". יש להיוועץ בעורך דין, כדי להימנע מטעויות העלולות לעלות לכם ביוקר. היזהרו מחתימה על זיכרון דברים, העלולה ליצור סיבוכים. כמו כן, מומלץ להכיר באופן עצמאי את המושגים המרכזיים בתחום, אותם פירטנו במאמר זה, כדי שתוכלו להתמצא באופן בסיסי במהלך העסקה, אותה יוביל עורך הדין מטעמכם.
* עו"ד דוד בר חנין עוסק במקרקעין, בעסקאות נדל"ן, צוואות, ייפוי כוח מתמשך ותיקי גירושין.
** סייעה בהכנת הכתבה: נגוהה שפרלינג, כתבת zap משפטי.
