הר של מיליוני שקלים שאף אחד לא מרים מהרצפה - כך תיאר בשנת 2015 מבקר המדינה יוסף שפירא את ההיקף האדיר של הטבות מס העומדות לרשות אזרחי ישראל, ואינן מנוצלות. בדו"ח מיוחד שערך בנושא התריע המבקר על כך שהרשויות אינן עושות די כדי ליידע את הנישומים על הקלות המס המגיעות להם, וכך מונעות מהם להקטין באופן משמעותי את חבות המס.
אחד התחומים שבהם קיימת הכי הרבה בורות, והכסף ממש מונח בהם "על הרצפה" הוא מס שבח, שבו מחויב כל מי שמוכר נכס. רק בשל חוסר ידיעה מחויבים מוכרים רבים, שאינם מודעים להקלות המגיעות להם, בסכומים אדירים שיכולים להסתכם עד כדי מאות אלפי שקלים.
יש לא מעט דרכים שבאמצעותן ניתן לזכות בהקלות בתשלום מס שבח. בשורות הקרובות נבקש להציג כמה מדרכים אלה. עם זאת, מכיוון שמדובר בנושא סבוך, מובן כי על כל מוכר המבקש לקבל הקלות בפועל לקבל ייעוץ פרטני הרלוונטי לעניינו מעורך דין המתמחה בנושא.
תשלום מס שבע חל על מוכר המקרקעין, אולם זאת רק כאשר נוצר לו רווח מהמכירה. כלומר, אם המוכר הפסיד בעקבות המכירה, הוא לא יידרש לשלם מס שבח
מהו מס שבח?
מס שבח הוא המס המוטל על מכירת מקרקעין, ובלבד שאיננו חלק ממלאי עסקי. תשלום המס חל על מוכר המקרקעין, אולם זאת רק כאשר נוצר לו רווח מהמכירה. כלומר, אם המוכר הפסיד בעקבות המכירה, הוא לא יידרש לשלם מס שבח.
קיימים פטורים שניתן לנצל מתשלום מס שבח. הבולט שבהם הוא הפטור מתשלום מס על מכירת דירה יחידה. בעבר הפטור היה מוחלט, אולם תיקון לחוק מ-2014 קבע תקרה לפטור על דירות שהשווי שלהן מעל 4.5 מיליון שקל, כך שמעל שווי זה ישולם מס שבח על החלק היחסי. בעבר היה קיים פטור ממס שבח במכירה של דירת מגורים אחת כל ארבע שנים, אולם פטור זה בוטל במסגרת התיקון שהזכרנו לחוק.
גם מבלי לנצל את הפטור ממס שבח, ניתן לקבל הקלות שונות שעשויות להפחית מאוד את התשלום. הנה כמה מהן:
1. ניכוי הוצאות שהוצאו לצורך השבחת הנכס - סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 מתיר ניכוי של הוצאות שהוציא המוכר לשם השבחת הנכס. בין יתר ההוצאות המותרות בניכוי ניתן לציין הוצאות שהוצאו לצורך שיפוץ הדירה, דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, תשלומי ריבית למשכנתא, אגרות שונות, פחת ועוד.
2. קיזוז הפסדים על השקעות בשוק ההון - דרך נוספת להפחתת החבות במס שבח ועשויה להתברר כיעילה במיוחד בזמנים שבהם נרשמות טלטלות בשווקים היא קיזוז הפסדים בשוק ההון. ניתן לפרוס ארבע שנים לאחור הפסדים במניות, קרנות נאמנות או אגרות חוב ולקזז אותם מול מס השבח, וכך להפחיתו.
3. פריסת מס השבח ושימוש בנקודות זיכוי במס הכנסה - עוד אפשרות היא פריסה של החבות במס שבח ארבע שנים לאחור, והתייחסות אליו כשכר לצורך מס הכנסה תוך ניצול נקודות הזיכוי שהנישום זכאי להן או של שיעורי המס הנמוכים שבהם הוא מחויב. מוכר דירה שההכנסות שלו נמוכות יחסית, ושיעור המס השולי על הכנסותיו נמוך, עשוי להרוויח מפריסת המס בדרך זו, להבדיל ממי שהמס המוטל עליו כדרך קבע הוא גבוה. לנקודות זיכוי במס הכנסה זכאי, בין היתר, מי שיש לו ילדים קטנים, הוא חייל משוחרר או פנסיונר, הוא סיים תואר, יש לו אחוזי נכות בביטוח הלאומי ועוד.
4. יש לכם כמה דירות? שימו לב לסדר המכירה - מי שמחזיק בבעלותו כמה דירות ומעוניין למכור אותן, צריך לדעת איך לנצל את הפטור מתשלום מס שבח על דירה יחידה, ולתכנן את מכירת הדירות באופן כזה שיפחית את החבות שלו במס. כך לדוגמה, אם בבעלותכם שתי דירות, יקרה וזולה, ואתם רוצים למכור אותן, עדיף למכור קודם את הדירה הזולה כדי לשלם עליה מס שבח נמוך יותר (בהיותה דירה שנייה), וכך לחסוך את תשלום המס הגבוה יותר על הדירה היקרה, שתהפוך לדירה יחידה הפטורה ממס שבח.
מאחר שההתנהלות הנוגעת לתשלום מס שבח מצריכה מומחיות מיוחדת, יש להסתייע בעורך דין שיש לו התמחות בתחום המיסים, ולא רק בתחום המקרקעין
טיפים חשובים לעניין תשלום מס שבח
ראשית, יש לקחת בחשבון כי המדינה לא "תתנדב" מיוזמתה להעניק לכם הקלות בתשלום מס שבח, ולצורך הניצול של אלה, עליכם לדעת מה מגיע לכם, ולדרוש זאת. שנית, מאחר שההתנהלות הנוגעת לתשלום מס שבח מצריכה מומחיות מיוחדת, יש להסתייע בעורך דין שיש לו התמחות בתחום המיסים, ולא רק בתחום המקרקעין. שלישית, שמרו תיעוד של ההוצאות שלכם, הנוגעות לנכס שאתם מבקשים למכור. יש לשמור למשל קבלות על השיפוץ שעשיתם בבית, על תשלומי משכנתא, שכר טרחת עורך דין ועוד. נוסף על כך, יש לשמור עדויות על הפסדי הון שצברתם.
לסיכום, מס שבח מוטל על מוכרי דירות. קיימות הטבות מס שונות, שעשויות להפחית מאוד את התשלום, ובכלל זה ניתן לנכות את ההוצאות שהוצאו לצורך השבחת הנכס (הוצאות על שיפוץ, דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, אגרות ועוד). עוד ניתן לקזז ממס השבח הפסדים בשוק ההון ארבע שנים לאחור או לפרוס אותו כשכר לצורך תשלום מס הכנסה תוך ניצול נקודות הזיכוי שהנישום זכאי להן או של שיעורי המס הנמוכים שבהם הוא מחויב.
* הכותב מתמחה במס שבח ובמיסוי מקרקעין
* המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורך הדין כל אחריות
