מי שנפגעים בעוקץ נדל"ן חווים מצוקה רבה, נוכח ההפסד הכספי שנגרם להם, ובעקבות הפגיעה הרגשית, התחושה שנפלו בפח, רגשי אשמה וכעס עצמי. למרבה הצער, נוכלים רבים אורבים לרוכשי נדל"ן או מוכרי נדל"ן. ניתן לחמוק מהנוכלים, ע"י מודעות לסכנות השונות, נקיטת פעולות שיבטיחו עסקת נדל"ן בטוחה ומוגנת ובעיקר לשכור את שירותיו של עו"ד המתמחה בנדל"ן. בכך נעסוק בהרחבה במאמר זה.
הדרך לעסקת נדל"ן בטוחה
מעבר לקורבנות הנדל"ן המפורסמים, בפרשת חפציבה ובפרשת ענבל אור, יש ישראלים רבים, שנפגעו כשנפלו למלכודת שנטמנה להם, ולא התייעצו עם עורך דין העוסק במקרקעין, בשלב מספיק מוקדם.
טעויות הנוגעות לעסקאות נדל"ן עלולות לגרום מפח נפש אדיר, חסרון כיס משמעותי ולעיתים גם מכה כלכלית בלתי הפיכה. החדשות הטובות: הכרת המלכודות הנפוצות ונקיטת האמצעים הנחוצים, יסייעו לכם שלא ליפול בפח או להיחלץ בשלום לפני שנגרם לכם נזק.
מוכרים או רוכשים דירה או עסק, לשימוש עצמי או להשקעה? יש לפעול עם ליווי משפטי צמוד, כבר מהרגע הראשון. בנוסף, יש לגלות מודעות למספר טכניקות נפוצות לביצוע עוקץ. להלן דרכי העוקץ הנפוצות והדרך להימנע מהן:
אם אחד הצדדים נוכל ומבין את כוחו של זיכרון הדברים, בעוד הצד השני תמים ואינו מודע לסכנה הממשית הכרוכה בחתימה האמורה - מדובר במלכודת מסוכנת
"עוקץ" ראשון: סחטנות בעקבות רישום הערת אזהרה
פעמים רבות, במסגרת מו"מ למכירת נכס, המוכר והרוכש חותמים על זיכרון דברים. מסיבות רבות, מומלץ שלא לחתום על זיכרון דברים, גם במקרה שלא מדובר בעוקץ. עם זאת, במקרה שמדובר בעוקץ, הסכנה בזיכרון דברים חמורה שבעתיים: אם אחד הצדדים נוכל ומבין את כוחו של זיכרון הדברים, בעוד הצד השני תמים ואינו מודע לסכנה הממשית הכרוכה בחתימה האמורה - מדובר במלכודת מסוכנת.
נבהיר זאת בעזרת דוגמא: פלוני (בעל נכס) פוגש את אלמוני (הנוכל) שמביע נכונות לרכוש את הדירה. הנוכל אף מעביר לבעל הנכס במעמד חתימת זיכרון הדברים אלפי שקלים, כדי להוכיח את נכונותו ורצינותו. לאחר החתימה על זיכרון הדברים, הנוכל מגיע ללשכת רישום המקרקעין ורושם הערת אזהרה, המגבילה את בעל הדירה מלמכור אותה לגורם אחר.
כשבעל הבית רוצה להמשיך במימוש העסקה, הנוכל (הרוכש המדומה) נעלם. כשמגיע רוכש רציני אחר ומעוניין לרכוש את הבית, הערת האזהרה מונעת את מימוש העסקה. בשלב זה, הנוכל סוחט את בעל הנכס, ודורש עשרות אלפי שקלים, כדי למחוק את הערת האזהרה. ניתן אמנם לפעול משפטית למחיקת הערת האזהרה בעקבות זיכרון הדברים, אבל מדובר בהליך משפטי מורכב וממושך. מוכרים רבים עלולים להישבר ולשלם את דמי הסחיטה היקרים, כדי למכור את הדירה כשהיא חופשיה מהערת אזהרה.כיצד ניתן להימנע ממצב זה? הדברים פשוטים: ליווי ע"י עו"ד המתמחה בנדל"ן כבר מהרגע בו החלטתם למכור את דירתכם יעניק לכם ראש שקט.
בנוסף, לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים טרם היוועצות בעו"ד! לפני כל פעולה, יש להתייעץ עם עו"ד שמתמחה במקרקעין. אם חלילה כבר נפלתם קורבן למלכודת, ייעוץ משפטי יוכל לסייע בחילוצכם, בהפסד מינימלי.
עורך הדין יפעל ככל שניתן, כדי לוודא שאינכם קונים "חתול בשק", אלא רוכשים נכס שאכן נמצא בבעלות המוכר שניצב מולכם
"עוקץ" שני: מכירת נכס שאינו בבעלות המוכר (ע"י מתחזה לבעלים)
לעיתים, שוכרי דירה, קרובי משפחה, מתווכים או "סתם" נוכלים, שהצליחו לשים את ידם על נכס נדל"ן, מזייפים את כל המסמכים הנחוצים ומציגים לרוכשים את הנכס כנכס שלהם. הדבר עלול להישמע בלתי אפשרי לביצוע.
עם זאת, למרבה הצער, במקרים רבים ההונאה מצליחה: רוכשים משלמים סכום כסף עצום, בתמורה לבית שאינם זוכים לקבל, משום שהבית נמכר להם על ידי מי שאינו הבעלים החוקיים.
גם ממוקש זה ניתן להיזהר, בעזרת עורך דין מנוסה, שיבחן היטב את מסמכיו וזהותו של המוכר ואת מסמכי הנכס ויצליב ביניהם כדי להתאים את זהות הבעלים הכתובה במסמכי הנסח לזהות הבעלים איתו מנהלים משא ומתן. עורך הדין יפעל ככל שניתן, כדי לוודא שאינכם קונים "חתול בשק", אלא רוכשים נכס שאכן נמצא בבעלות המוכר שניצב מולכם.
ניתן לראות מקרים רבים בהם בן משפחה "מתנחל" סוחט את שאריו ודורש נתח גדול יותר מהירושה כדי לפנות את הבית ולאפשר את מכירת הבית. במצב זה, יש לנקוט פעולות משפטיות בסיוע עורך דין
"עוקץ" שלישי: "מתנחל" בבית
בהקשר זה, לא מדובר בעוקץ בהקשר של מכירה, אלא בהקשר של שכירות: שוכרים שמתמקמים בבית, מפסיקים לשלם את דמי השכירות ומסרבים לפנות את המושכר. ניתן ומומלץ למנוע מראש את המקרה הזה, ע"י עריכת חוזה שכירות, בעזרת עורך דין מקרקעין. רבים חושבים כי חוזה שכירות ניתן לערוך באמצעות חוזה "סטנדרט" מהאינטרנט, אולם גם לחוזה שכירות מוקשים רבים, ועל כן אין להקל ראש בסעיפים הנכללים בחוזה ובבטוחות הנדרשות מהשוכרים.
נכון, ניתן גם להילחם על פינוי הנכס בעזרת עורך הדין, אך יש לקחת בחשבון שלעתים מדובר במלחמה ארוכה ומתישה, הדורשת תשומות כלכליות ורגשיות לא מבוטלות. העניין אף עשוי להסתבך, במקרה שהשוכרים נוכלים מקצועיים, שזייפו חוזה מכר ביניכם, או (במקרה פחות גרוע...) הותירו חובות ברשויות השונות ו/או החריבו את הנכס שלכם וחיבלו בו.
לעיתים, ה"מתנחל" אינו אדם זר אלא דווקא בן משפחה: אחד היורשים של נכס שהתפנה, עקב מות ההורים. ניתן לראות מקרים רבים בהם בן משפחה "מתנחל" סוחט את שאריו ודורש נתח גדול יותר מהירושה, כדי לפנות את הבית ולאפשר את מכירת הבית. במצב זה, יש לנקוט פעולות משפטיות בסיוע עורך דין, שיוציא צווים מתאימים ויגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.
אל תסתפקו באישורים שמציג לכם המוכר, לפיהם מדובר בדירת מגורים ולא במחסן. האישורים עלולים להיות מזויפים. אפשרו לעורך דין מטעמכם לבדוק ביסודיות כל מה שנדרש לבדוק
"עוקץ" רביעי: קניית "דירה" (שהיא למעשה מחסן בטאבו)
כדי שדירה תיחשב לדירת מגורים (מה שמשפיע על השימוש המותר בה ועל המיסים המשולמים בגינה) יש להקפיד לרכוש דירת מגורים ולבדוק שבמסמכי הדירה (נסח טאבו) הדירה מוגדרת כדירת מגורים (ולא נכס שרשום כמחסן, על אף שהוא מעוצב כמו דירה).
למרבה הצער, רוכשי דירה רבים מניחים שכאשר נכס נראה כמו דירת מגורים, מעוצב ו"מרגיש" כמו דירה, אזי אכן מדובר בדירת מגורים. למרבה הצער, לא כך הם פני הדברים. "עוקץ" שכיח במחוזותינו הוא מכירה של נכס הרשום לשימוש אחר (לרוב מחסן) כאילו היה דירת מגורים.
מגורים בנכס שלא נועד למגורים מהווים הפרת חוק ועלולים להוביל לפינוי המתגוררים בנכס ואף להעמדתם לדין פלילי. זאת, מעבר לכך שערך המחסן נמוך מערך של דירת מגורים. ניתן למנוע מצב כזה בעזרת עורך דין, שיבדוק הן את המצב הרישומי של הנכס והן את המצב התכנוני אצל הרשויות הרלוונטיות (עירייה, ועדה לתכנון ובניה). אל תסתפקו באישורים שמציג לכם המוכר, לפיהם מדובר בדירת מגורים. האישורים עלולים להיות מזויפים. אפשרו לעורך דין מטעמכם לבדוק ביסודיות כל מה שנדרש לבדוק.
החלום על בית פרטי והמחירים המאמירים של הנדל"ן, גורמים לישראלים רבים להתאגד, בניסיון להוזיל עלויות. הצטרפות לקבוצת רכישה חייבת להיות חכמה וזהירה
"עוקץ" חמישי: "קבוצת רכישה" בתחפושת
למרות הנפילות הרבות של משפחות שהתאגדו בקבוצת רכישה, לשם הגשמת חלום הדירה, התופעה אינה נעלמת, אלא הולכת ומתרחבת. החלום על בית פרטי והמחירים המאמירים של הנדל"ן, גורמים לישראלים רבים להתאגד, בניסיון להוזיל עלויות. הצטרפות לקבוצת רכישה חייבת להיות חכמה וזהירה. כבר מהשלב הראשון, יש להיעזר בעורך דין מקרקעין, שיידע ל"פשפש בציציות" של ה"בוחשים בקדירה". סכנות רבות טמונות בהצטרפות לקבוצת רכישה. הסכנה הבולטת ביותר היא "התחפשות" של יזם לרוכש, המקים קבוצת רכישה.
למעשה, קבוצת רכישה היא קבוצה של רוכשי דירות עצמאיים - אנשים פרטיים - המתאגדים במטרה לבנייה עצמית של דירות לחברי הקבוצה, לשם חיסכון בעלויות. ההבדל בין יזם לבין חברי קבוצת רכישה הוא הבדל מהותי: היזם אינו פרט הרוכש נכס, יש לו אינטרס להפיק רווח ממכירת הדירות, והוא מוכר חלק מהדירות למי שאינו חבר בקבוצת הרכישה, תוך גריפת רווח גדול יותר. ליזם יש אינטרס להתחפש לקבוצת רכישה, משום שמארגני קבוצת רכישה אינם כפופים לחוק המכר. כך, היזם פטור מהחובה לספק בטוחות לחברי הקבוצה. חוק המכר נועד להבטיח שהיזם יספק ערובות וכי יהיה לו בנק מלווה, כדי שהרוכשים לא יפסידו את כספם.
כך, טשטוש זהותו של היזם, מסיר ממנו את החובות (שנועדו להגן על הקונים), חוסך ליזם עלויות, מאפשר לו למכור יותר דירות ביותר רווח. למעשה, הרוכשים נותרים בלי ההגנות שחוק המכר מספק להם.
כדי להימנע ממצב מסוכן כזה, כל מי שרוצה להצטרף לקבוצת רכישה, חייב לפנות לעורך דין מקרקעין, שיבחן מיהו בדיוק הגורם המארגן והמאגד את הקבוצה, מיהם בעלי התפקידים בקבוצה, מיהם חברי הקבוצה, איזה קשר יש להם ליזם וכו'.
לסיכום: ענייני נדל"ן, בהקשרים שונים, הם עניינים סבוכים ויקרים. כשאתם מתקשרים בעסקה לרכישת או מכירת דירה, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע ולקבל ליווי מקצועי של עורך דין העוסק בתחום המקרקעין, שיבדוק עבורכם את העסקה, יוודא ש"הכל כשר ותקין" ויגן על האינטרסים שלכם ועל כספכם.
* עו"ד לירון בניטה עוסק בתחומי מקרקעין, נדל"ן, תכנון ובנייה, דיני משפחה ודיני ירושה
** סייעה בהכנת הכתבה: נגוהה שפרלינג, כתבת zap משפטי
