תמ"א 38 אמורה לפטור מתשלום היטל השבחה, אך קיימות תוכניות בניין עיר שונות, למשל בתל אביב, המנסות לעקוף את הפטור. קיבלתם במפתיע הודעה כי עליכם לשלם היטל השבחה? לאחר קריאת מאמר זה, תבינו כי יש מה לעשות, וכי לא מדובר בהכרח ב"סוף פסוק".
במקרה של דירת מגורים שבעליה מעוניין לשנות את ייעוד השימוש בה, אם נתבקש אישור שימוש חורג והוועדה המקומית תחשוב שמדובר בהשבחת הנכס, יחויב הבעלים בתשלום היטל השבחה
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא סוג של מס, החל על נכסי נדל"ן כתוצאה משלושה מקרים:
1. תוכנית בניין עיר המשביחה את הנכס. למשל: מאפשרת להוסיף חדרים על הגג, מרפסות וכו'.
2. אישור הקלת בנייה. למשל: אישור לבנות מעבר לקווי הבניין או אישור לבנות תוספת שטחים, מעבר למה שאושר בתב"ע.
3. שימוש חורג, ביחס לשימוש שהותר בתוכנית המקורית. למשל: במקרה של דירת מגורים, שהבעלים מעוניין לשנות את ייעוד השימוש בה. אם נתבקש אישור שימוש חורג, והוועדה המקומית תחשוב שמדובר בהשבחה של הנכס, הוועדה תחייב את הבעלים בתשלום היטל השבחה.
גובה ההיטל הוא 50% מההשבחה, אשר מחושבת לפי ההפרש בין שווי הנכס לפני ההשבחה ואחרי ההשבחה, בקיזוז ההוצאות שבעל הנכס היה צריך להוציא כדי לממש את ההשבחה
כיצד מחושב היטל השבחה? מתי החיוב מתבצע?
ההיטל מוטל רק במקרה של מימוש ההיתר שנתקבל או במקרה של מכירת הנכס (כלומר: מימוש הרווח מההשבחה). גובה ההיטל הוא 50% מההשבחה, אשר מחושבת לפי ההפרש בין שווי הנכס לפני ההשבחה ואחרי ההשבחה, בקיזוז ההוצאות שבעל הנכס היה צריך להוציא כדי לממש את ההשבחה (למשל: שיפוץ בנכס).
הגוף האחראי על הטלת היטלי השבחה הוא הרשות המקומית. הגוף הרלוונטי לעניינים אלה ברשות המקומית הוא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה
מי קובע כי אכן היתה השבחה לנכס ומה שווי ההשבחה?
הגוף האחראי על הטלת היטלי השבחה הוא הרשות המקומית. הגוף הרלוונטי לעניינים אלה ברשות המקומית הוא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בערים הגדולות, הוועדה המקומית והרשות המקומית הם גופים כמעט זהים. בערים בינוניות-קטנות קיימות לעיתים ועדות מקומיות משותפות לכמה רשויות סמוכות (למשל ועדה מקומית קריות, המשותפת לקריית מוצקין, ביאליק וים). הוועדה המקומית שולחת שמאי מטעמה, לבדוק את ההשבחה וקובעת את גובה ההשבחה. העירייה תדרוש תשלום רק במקרה של בנייה או מכירה של הנכס. בעיתוי זה, יגיע שמאי מטעם הועדה להעריך את ההשבחה.
בעל הנכס יכול לשכור שמאי מטעמו, שיוכיח שההשבחה הרבה יותר נמוכה מקביעת שמאי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה או שההשבחה כלל אינה קיימת
האם ניתן לחלוק על קביעת הוועדה?
במקרים רבים, בהחלט מומלץ לחלוק על קביעת הוועדה ולטעון כי כלל לא הייתה השבחה; או לטעון כי הערכת השמאי לגבי שווי ההשבחה היא הערכה שגויה; או להעלות טענות נוספות אחרות, כפי שיתואר בהמשך (כמו במקרה של תכנית הרבעים של עיריית תל אביב).
ניתן לערער על קביעת הוועדה המקומית, באמצעות שני מנגנונים חלופיים:
מנגנון שמאי מכריע: מנגנון זה מאפשר לבעל הנכס לשכור שמאי מטעמו, שיוכיח שההשבחה הרבה יותר נמוכה מקביעת שמאי הוועדה או שההשבחה כלל אינה קיימת. לאחר מכן, יש לפנות עם שתי הערכות השומה ל"שמאי מכריע", מעין "בורר" לענייני השבחה, הממונה על ידי משרד המשפטים. השמאי המכריע הוא בעל סמכות לפסוק בסוגיות אלה. השמאי המכריע שומע את טענות הצדדים וקובע את שומת ההשבחה.
פנייה לוועדת ערר: אופציה זו רלוונטית אך ורק במקרים בהם עולה השאלה אם בכלל התרחשה השבחה.
תוכנית הרבעים בתל אביב מהווה סוג של תמ"א 38, מאחר שהיא מבוססת על אותן מטרות ומאפשרת חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה מחדש של המבנה
ביטול וצמצום היטלי השבחה: מתי וכיצד?
תמ"א 38 ותוכנית הרבעים בתל אביב - אחת הדוגמאות המעניינות והרלוונטיות לסוגיית ביטול או צמצום של היטלי השבחה היא תוכנית הרבעים בתל אביב. תוכניות הרבעים בתל אביב הן תוכניות שעיריית תל אביב יזמה ברבעים 3 ו-4, אזור המוכר לציבור כ"צפון הישן". התוכניות נועדו להתאים את תמ"א 38 לרמה המקומית. תמ"א 38 היא תוכנית מתאר, שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. התוכנית חלה בכל הארץ. התוכנית מעניקה ליזמים זכויות בנייה, בתמורה לחיזוק המבנה (והוספת קומות נוספות) או בתמורה להריסת המבנה ובנייתו מחדש. המחוקק נתן פטור מהיטל השבחה על תמ"א 38, כדי לעודד חיזוק מבנים ולהפוך את התוכנית לכלכלית וכדאית עבור היזמים. העירייה אינה מחויבת לאשר כל הצעה לתמ"א על ידי יזם, מאחר שיש לעירייה שיקולים נוספים, כגון צפיפות השכונה, תשתיות וכו'.
בניגוד לתמ"א 38, תוכניות הרבעים הן תוכניות שמראש נקבע בהן שכל מי שעומד בהן, יכול לבנות ללא קבלת היתר נוסף מהוועדה. תוכניות אלה מהוות סוג של תמ"א 38, מאחר שהן מבוססות על אותן מטרות, ומאפשרות חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה מחדש של המבנה. עם זאת, על אף שבתמ"א 38 יש פטור מהיטל השבחה, עיריית תל אביב טענה במפתיע כי הוספת הקומות והבנייה, בהתאם לתוכניות הרבעים, שווה ממון רב, ולכן לשיטת העירייה מי שמכרו דירות ברבעים האלה לפי התוכניות החדשות מחויבים בתשלום היטל השבחה, העשוי להגיע למאות אלפי שקלים.
אם קיבלתם חיוב בהיטל השבחה, בפרט בתוכנית הרבעים בתל אביב, יש דרכים שונות לטעון בעזרת חוות דעת שמאי, כי ההיטל כלל אינו מוצדק או כי גובה ההיטל מופרז
מה עשו בעלי הדירות והיזמים לאור מדיניות עיריית תל אביב בתוכניות הרבעים?
במקרה זה, בעלי הדירות והיזמים פנו למנגנון השמאי המכריע. הם פנו לשמאי מטעמם, שיגיש שומה נגדית לשומה מטעם הוועדה המקומית, וקיבלו החלטה מאת השמאי המכריע. השמאי המכריע קבע במקרים רבים, כי התוכניות האלה הן מעין תוכנית תמ"א 38 ספציפית לרבעים בעיריית תל אביב, ולכן אין להטיל היטל השבחה.
במקרים מסוימים, העירייה אף שלחה חיובים על היטל השבחה, בגין מימוש זכויות בנייה שהן פחות מהזכויות הניתנות במסגרת תמ"א 38. ברוב המקרים, השמאים המכריעים הפחיתו את השומות שעיריית תל אביב שלחה בעשרות אחוזים ולפעמים אף הפחיתו את ההשבחה לאפס. כך, לדוגמה, ראו: שומה מכרעת גוש 6960 חלקה 131 תתי חלקות: 5,7. לכן, כדאי לקחת בחשבון כי גם אם קיבלתם הודעה על היטל השבחה, כלל לא בטוח שעליכם לשלם אותו.
לסיכום: ניתן ומומלץ להגיש השגה על היטל השבחה, ששולחת הוועדה המקומית. אם קיבלתם חיוב בהיטל השבחה, בפרט בתוכנית הרבעים בתל אביב, יש דרכים שונות לטעון בעזרת חוות דעת שמאי, כי ההיטל כלל אינו מוצדק או כי גובה ההיטל מופרז. בכל מצב כזה, מומלץ להיעזר בשירותי שמאי, שיסייע לכם להפחית את גובה תשלום היטל ההשבחה הנדרש או אף לבטל לחלוטין את היטל ההשבחה.
* עמית שטרר הוא שמאי מקרקעין, המתמחה בהפחתת היטלי השבחה, בדיקת זכויות בניה ואפשרויות להשבחת נכסים, הערכת שווי לנכסי נדל"ן, עריכת דו"חות אפס לפרויקטים של בניה וייעוץ לוועדי בתים בתהליך תמ"א 38
