אם ידוע לכם כי אתם הבעלים האמיתיים של נכס, אך לפי המצב הרישומי שלו, בטאבו ו/או בחברה המשכנת, הבעלים הרשום הוא גורם אחר, יבוא היום שבו תיאלצו להתמודד עם הבעיה. ככל שההתמודדות תידחה, כך הפתרונות יעשו מורכבים ויקרים יותר. חוק המקרקעין מקים חזקה שלפיה הרישום בטאבו מהווה ראיה חותכת לתוכנו. עם זאת, קיימות סיטואציות, שבהן הרישום אינו משקף את מצב הזכויות האמיתי בנכס, בין אם כתוצאה מתמימות הקונים, רשלנות עורך הדין שליווה אותם בעסקת הרכש, נתונים חלקיים אשר סופקו ונרשמו על ידי החברה המשכנת או טעות ברישום בטאבו.
בשורה התחתונה, היציאה ממצב זה מורכבת, אך אינה בלתי אפשרית. בהחלט ניתן לתקן את הרישום, על מנת שישקף את מלא הנתונים המדויקים ברישום. חשוב לציין, כי כל מקרה הוא תלוי נסיבותיו ואין בהכרח זהות בין ההליכים אשר ידרשו בכל מקרה ומקרה של רישום שגוי או חלקי. במאמר זה נעסוק בנושא בעזרת שלוש דוגמאות.
הדירה נמכרה שלוש פעמים בעסקאות מכר שונות והמצב הרישומי של הדירה כלל לא שיקף את מצב הבעלות בה
דוגמה 1: רישום ששיקף את המצב לפני 3 עסקאות מכירה
דוגמה אחת, הממחישה את המורכבות שברישום שגוי בטאבו, נוגעת לחסוי קשיש, שיוצג על ידי משרד הח"מ. באותו מקרה, נמצאה דירה שהיתה רשומה על שם הוריו המנוחים של החסוי, והוא היה לכאורה בעל הזכות להירשם כבעליה. האפוטרופוס תפס חזקה בדירה וגמר אומר לפנות לביהמ"ש להסדרה ורישום ירושתו של החסוי את הוריו. אלא שאז הוגשה תביעה לסעד הצהרתי לבית המשפט מצד אשה, שטענה כי היא בעלת הזכויות האמיתית בדירה, בניגוד למצב הרישומי אצל רשם המקרקעין (בטאבו). לטענת אותה אשה, הוריו של החסוי מכרו את הדירה לאדם אחר שמכר אותה הלאה. בסך הכל, טענה, נמכרה הדירה כבר שלוש פעמים בעסקאות מכר שונות. כלומר, המצב הרישומי של הדירה כלל אינו משקף את מצב הבעלות בה.
התובעת ביקשה מבית המשפט להצהיר כי היא הבעלים האמיתיים של הדירה. למותר לציין, כי החסוי לא היה במצב המאפשר לו לספר דבר מה על מצב הבעלות בדירה או על עסקאות המכר שבוצעו בה לאורך השנים. כדי להוכיח שהדירה אכן שייכת לה, נדרשה התובעת להוכיח שכל אחת מעסקאות המכר המדוברות אכן בוצעו. לשיטת בית המשפט, היא עמדה בנטל זה, אף שלא היו בידה ראיות חיצוניות ממשיות. כך, למשל, לא היו בידה אישורים של רשות המסים המעידים על תשלום מס כדין בעקבות העסקה - מסמך שבלעדיו איין לצורך העברת בעלות במקרקעין.
בידי האשה היו מספר מסמכים אשר בימינו אנו לא היו מספיקים להוכחת עסקה והשלמתה ברישום. עם זאת, בשל חלוף השנים ונסיבות המקרה, ניאות בית המשפט לקבל תביעתה. טיפול עיקש במצבה הרישומי של אותה דירה במהלך השנים היה מייתר את הצורך, ההוצאה ועוגמת הנפש אשר חייבו פנייה לבית המשפט לצורך השבת הדירה לחזקתה.
הסכום שסוכם תמורת העברת הדירה שולם במלואו, אך לטובת הקונים נרשמה הערת אזהרה בלבד והבעלות בדירה לא נרשמה על שמם
דוגמה 2: הקונים הסתכסכו עם עורך הדין שלא השלים את רישום הנכס
במקרה אחר, הרישום בטאבו לא הושלם, לאחר שרוכשי נכס מסוים הסתכסכו עם עורך הדין שלהם בעת ביצוע עסקת המקרקעין. כתוצאה מכך, עורך הדין לא השלים את עבודתו. הרישום שנותר בטאבו לא שיקף את מצב הבעלות האמיתי בנכס קרי, העסקה לא הושלמה ברישום. חרף הרישום החסר, העסקה בין הצדדים הושלמה למעט שלב הרישום: הסכום שסוכם תמורת העברת הדירה שולם במלואו, והחזקה בה הועברה. לטובת הקונים נרשמה הערת אזהרה בלבד, אך כאמור הבעלות בדירה לא נרשמה על שמם.
כדי לפתור את התסבוכת, צריך היה משרד הח"מ לאתר ולהגיש את כל מסמכי העסקה בטאבו, ולקבל אישור שמוכרי הדירה עדיין בחיים, מאחר שחלפה כשנה ממועד ביצוע העסקה. גם בהליך זה נדרשו הקונים לחזור ולהוציא שכר טרחה מעבר לתשלומים לעורך הדין המקורי אשר לא השלים את המלאכה. אי השלמת העסקה ברישום הנה על פניו מחדל ורשלנות של עוה"ד, אך בפן הכלכלי והמעשי לא תמיד ישתלם לנקוט הליכים כנגד עוה"ד בהנתן גובה הסכומים שעל הפרק ונסיבות המקרה.
תמיד חשוב לשמור תיעוד שיוכל לסייע להוכיח את הבעלות האמיתית בנכס. בין המסמכים הרלוונטיים לעניין זה: ייפוי כוח בלתי חוזר, אישור תשלומי מסים, שטר מכר וכמובן כל חוזה מכר או מסמך
דוגמה 3: הנכס היה רשום על שם אדם כלשהו, ללא ציון מספר זיהוי לצידו
סיטואציה רישומית נוספת היא כזו שבה הנכס נרשם על שם אדם כלשהו בטאבו, ללא מספר תעודת הזהות שלו/מספר זיהוי אחר כגון: מס' דרכון (לאזרחים זרים) או מספר זיהוי מדינתי אחר. כלומר, אין זיהוי ודאי של בעל הנכס בראיה נוספת מעבר לשמו. במקרה כזה, על הטוען לבעלות בנכס להוכיח כי הוא אכן האדם הרשום בטאבו כבעלי הנכס. ללא הסדרת הרישום כאמור, לא יוכל לממש את בעלותו לעניין זה הכוונה ב"מימוש הבעלות" - אין פירוש חזקה בלבד, אלא היכולת לעשות עסקאות ברכוש ממכר ועד הורשה וכל מה שביניהם.
טיפול והסדרה של היעדר נתונים כגון אלה משתנה בכל מקרה ומקרה. לדוגמא, יש והמבקש להסדיר את הרישום כלל אינו האדם הרשום אלא יורשו, במקרים כאלה ידרשו להסדרת הרישום צווי ירושה, תצהירים רבים ולעיתים גם חוות דעת גנאולוגיות (חוות דעת המעידה על אילן היוחסין של אותו אדם), שיוכלו להדגים את הקשר בין הטוען לזכות לבין הרישום בפועל.
לסיכום: מקרים שבהם הרישום בטאבו אינו משקף נכונה את המצב הקנייני בנכס יכולים להיות מורכבים ואף לחייב ליווי משפטי צמוד. דחיינות עלולה לסבך ולהקשות על הסדרת הרישום לכשיתפנו אליה בסופו של יום. חשוב להזכיר, כי על פי רוב בחיי היום יום אין למצב הרישומי השלכה כלשהי. אנשים מחזיקים בביתם, הולכים ושבים מידי יום בלי קשר לרישום בטאבו. עם זאת, דין כולנו להעביר את רכושנו הלאה ביום מן הימים ומן הראוי להקדים את הטיפול בין אם עבורנו או עבור יורשינו שיבואו אחרינו.
טיפ לסיום, תמיד חשוב לשמור תיעוד שיוכל לסייע להוכיח את הבעלות האמיתית בנכס. בין המסמכים הרלוונטיים לעניין זה: ייפוי כוח בלתי חוזר, אישור תשלומי מסים, שטר מכר וכמובן כל חוזה מכר או מסמך - כגון צו קיום צוואה או צו ירושה - ממנו נובעת הזכות.
* עו"ד יהודה בוקוולד מתמחה, בין היתר, בייעוץ ובניהול אסטרטגיה משפטית ארוכת טווח
