קניית דירה יד שניה כרוכה בהמון בדיקות. ריכזנו עבורכם מספר טיפים חשובים, בדרך לעסקה בטוחה ומוצלחת. זכרו עו"ד שאינו בקיא בתחום המקרקעין עלול להסב לכם נזק רב!
יש לבדוק אם לא קיימים צווי מניעה, עיקולים ושעבודים על הנכס, ולוודא שכל אלה שהיו רשומים - סולקו
מצב הזכויות בנכס
יש לבדוק את מצב הזכויות בנכס על פי הרישומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), וזאת באמצעות הנפקת "נסח רישום" עדכני וכאשר הדירה אינה רשומה בטאבו, על פי הרישומים ברשות מקרקעי ישראל, ו/או בחברה משכנת, וזאת באמצעות הנפקת " אישור זכויות" עדכני. יש לבדוק על שם מי רשום הנכס, האם הנכס רשום על שם בעלים אחד או יותר? האם הרישום מדויק ומתאר את הנכס בצורה נכונה? האם לא קיימת טעות ברישום, העלולה לאחר מכן לגרום לכשלים בעסקה ואף לירידה בשווי הנכס?
כמו כן, יש לבחון האם קיימות הערות אזהרה לטובת צדדים נוספים, האם הנכס רשום על שם שני בני זוג או אחד מהם, ואז במקרה זה נדרשת הסכמת בן הזוג שאינו רשום למכירה וכו'.
יש לבדוק אם לא קיימים צווי מניעה, עיקולים ושעבודים על הנכס, ולוודא שכל אלה שהיו רשומים - סולקו. בנוסף, במיוחד אם הדירה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, יש לבדוק גם ברשם המשכונות ואם המוכר הינו חברה בע"מ אף ברשם החברות.
מומלץ שלא לחתום על חוזה לרכישת דירה, ללא התייעצות עם עורך דין בקי בתחום המקרקעין, שיעבור על החוזה עבורכם ועמכם, וינהל משא ומתן בשמכם
תקינות החוזה
כמובן, לפני שחותמים על חוזה, חשוב להבין תוכנו ולקרוא אותו! מומלץ שלא לחתום על חוזה לרכישת דירה, ללא התייעצות עם עורך דין בקי בתחום המקרקעין, שיעבור על החוזה עבורכם ועמכם, וינהל משא ומתן בשמכם. כמו כן, אם הבעלים הרשומים אינם מתגוררים בדירה ובדירה שרכשתם מתגוררים שוכרים, העתידים לעזוב את הדירה לפני כניסתכם, או אשר יישארו בדירה תחת בעלותכם - יש לקרוא ולבחון גם את חוזי השכירות עימם, כדי לוודא שהחוזה לרכישת הדירה עליו אתם חותמים, אינו סותר את החוזים עם השוכרים. כך, לא יהיו לכם הפתעות בלתי נעימות.
יש לבדוק האם בדירה קיימות חריגות בניה ללא היתרים ואישורים מתאימים. הדבר עלול להוות בעיה עבורכם בקבלת משכנתא, בהליכים מול הרשות המקומית, בהשלמת העברת הזכויות וכו'
בדיקת הצמדות לדירה
יש לוודא טרם החתימה מהן הצמדות הדירה ולבחון כי במרשם הרלוונטי הדירה אכן כוללת את כל ההצמדות של הדירה בבניין, כגון: חניות, מחסן וכו'.
בדיקות תכנוניות
יש לבדוק האם בדירה קיימות חריגות בניה כלשהן ללא היתרים ואישורים מתאימים. ככל שכן, קחו בחשבון כי הדבר עלול להוות בעיה עבורכם בקבלת משכנתא, בהליכים מול הרשות המקומית, בהשלמת העברת הזכויות וכו'. אם הערה בגין האמור אינה מופיעה במרשם הרלוונטי בו רשומות הזכויות בנכס, ניתן לקבל את מלוא המידע במחלקת ההנדסה ברשות המקומית.
אם אתם מממנים את רכישת הדירה באמצעות הלוואה בנקאית המובטחת במשכנתא, בקשו מהבנק אישור עקרוני וכך תוכלו להתקשר בחוזה רק לאחר שתקבלו אישור זה
עלויות משכנתא, מיסים ותשלומים נוספים
לפני שאתם מתחייבים ברכישת דירה, עליכם לעשות בדק בית רציני, כדי לוודא שאכן יש ביכולתכם לעמוד בהתחייבות למוכר ובכלל. שימו לב: העלויות אינן מסתכמות במחיר הדירה בלבד. לכן, הבדיקות הכלכליות שעליכם לעשות כוללות את עלות מס רכישה, עלויות המשכנתא ונטילת המשכנתא (דמי פתיחת תיק, ריביות, שמאות ועוד), עלויות רישום בטאבו או בגופים השונים בהתאם למצב הרישומי של הדירה וברשויות השונות, עלויות ייעוץ משפטי, תיווך, שמאות ושיפוצים (אם יש צורך לשפץ) וכו'. כדאי לברר היטב לפני הרכישה לגבי כל העלויות, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין או מומחה אחר בנושא. בנוסף, יש לקבוע סעיפים בחוזה לגבי אופן התשלומים בגין הנכס. זאת, כאשר יש ביכולתכם לעמוד בפריסת התשלומים עליה סוכם.
בכל הנוגע לנטילת משכנתא, עליכם לבחון את היחס בין ההון העצמי שלכם לבין המשכנתא; ובין הריבית המבוקשת לבין ההכנסות השוטפות שלכם. החל משנת 2019, עליכם גם לדווח לרשויות מאיזה מקור השגתם את ההון העצמי למימון הדירה. כמו כן אם אתם מממנים את רכישת הדירה באמצעות הלוואה בנקאית המובטחת במשכנתא, בקשו מהבנק אישור עקרוני וכך תוכלו להתקשר בחוזה רק לאחר שתקבלו אישור זה.
אם יש לכם ילדים קטנים, כמובן יש לבדוק אם קיימים גנים ציבוריים ובתי ספר בקרבת מקום. בנוסף, יש לבדוק אם מצויים בסביבה מוסדות חיוניים: בנק, קופת חולים, סופרמרקט וכו'
ועד בית וארנונה
על אף שמדובר בתשלומים זניחים יחסית לתשלומים הכרוכים בקניית דירה, מדובר בתשלומים שילוו אתכם לאורך כל חייכם, או לפחות במהלך מגוריכם בדירה שאתם רוכשים. לכן, כדאי לבדוק מבעוד מועד גם את גובה התשלומים האלה.
השכונה והסביבה
יש לבדוק שהסביבה של הדירה נקייה ממפגעים בריאותיים או מפגעי רעש. אם יש לכם ילדים קטנים, כמובן יש לבדוק אם קיימים גנים ציבוריים ובתי ספר בקרבת מקום. בנוסף, יש לבדוק אם מצויים בסביבה מוסדות חיוניים: בנק, קופת חולים, סופרמרקט וכו'.
במועד המסירה בקרו בדירה, בצעו בדיקה למערכות הדירה, בדקו האם קיימים פגמים שלא היו קיימים לפני כן, ואם כן - כתבו אותם בפרוטוקול המסירה ואף צלמו אותם ובצעו קריאת מונים
מועד הכניסה לדירה
יש לוודא כי מועד הכניסה לדירה מתאים לכם, וכן קחו בחשבון כי עלול להיגרם עיכוב כלשהו במועד המסירה מסיבות כאלה ואחרות, ולכן יש לוודא כי יש לכם היכן לשהות, במקרה שקיים פער בין מועד מסירת החזקה בדירה בה אתם מתגוררים כעת, לבין מועד הכניסה לדירה החדשה. כמו במועד המסירה בקרו בדירה, בצעו בדיקה למערכות הדירה, בדקו האם קיימים פגמים שלא היו קיימים לפני כן, ואם כן - כתבו אותם בפרוטוקול המסירה ואף צלמו אותם ובצעו קריאת מונים.
לסיכום: סימנתם "וי" בכל הסעיפים? אם כך, נראה שאתם "מסודרים". בדיקה של כל הנושאים שהוזכרו לעיל מחזקת את הסיכוי שעשיתם את הבחירה הנכונה עבורכם. בעזרת ליווי משפטי מקצועי, ע"י עורך דין שיבצע עבורכם את כל הרישומים והדיווחים הדרושים לרשויות, יסייע וייעץ לכם לכל אורך ההליך, תוכלו לסיים את העסקה ברוגע ובבטחה ולהימנע מסיכונים רבים הקיימים בעסקת מקרקעין.
* עו"ד שמרית שטרית מתמחה בתחום המקרקעין, בעלת ידע וניסיון רב ברכישת דירה יד שנייה
