אחת העסקאות המרכזיות בחיי אדם מבחינה כלכלית היא קנייה או מכירה של דירה. יש הרבה פרמטרים שחשוב לקחת בחשבון לפני ביצוע עסקה בסדר גודל כזה. רבים אינם מודעים לנושאים העשויים להשפיע על ערך הדירה. מאמר זה יעסוק בנושאים שיש לקחת בחשבון, המשפיעים על הערך הכלכלי של הדירה ועל העסקה שעומדת על הפרק. מהם , אם כן, הפרמטרים העשויים להשפיע על ערך הדירה?
דירה שרשומה בטאבו כחדר כביסה, מחסן, או כל מיני "המצאות" אחרות, שווה פחות, מבחינת הערך הכלכלי שלה. כמובן, העסקה עדיין יכולה להתקיים, אבל יש לדעת את המצב המשפטי כדי להעריכה
רישום הדירה פורמלית כדירה בטאבו ובהיתר הבנייה
כדי לדעת את הערך האמיתי של דירה, יש לבדוק אם הדירה רשומה פורמלית כדירה, בהיתר הבנייה ובמרשם המקרקעין (בטאבו). קיימים מקרים לא מעטים, בהם דירה כלל אינה רשומה בטאבו או בהיתר הבנייה כדירה למגורים.
כך, באחד המקרים, משרד הח"מ בדק היתר בנייה של דירה שעמדה למכירה. הסתבר שהדירה רשומה בטאבו כחדר כביסה ולא כדירה. לפני 60-70 שנה היה נוהג לבנות חדרי כביסה בבניינים. האדם שרכש את חדר הכביסה הפך אותה לדירה, ומאז היא משמשת למגורים ואף רשומה בעירייה בארנונה כדירה למגורים. במצב שבו בעל הדירה משכיר את הדירה, השוכר ישלם שכר דירה באופן רגיל, מאחר שלא חייבת להיות לעובדה זו השפעה כלשהי על השוכר.
עם זאת, מבחינת קונה דירה, חשוב לדעת את המצב המשפטי והתכנוני, המשפיע על ערך הדירה. דירה שרשומה בטאבו כחדר כביסה, מחסן, או כל מיני "המצאות" אחרות, שווה פחות, מבחינת הערך הכלכלי שלה. כמובן, העסקה עדיין יכולה להתקיים, אבל יש לדעת את המצב המשפטי, כדי לחשב את ערך הדירה בצורה נכונה.
בנק המעניק משכנתא לרכישת דירה מעריך את הנכס רק בהתאם למצב החוקי שלו. לכן, הבנק לא ייתן משכנתא בשווי רגיל, במקרה שנעשתה חריגת בנייה שלא בהיתר
הדירה בנויה בהתאם להיתר הבנייה (אין חריגות בנייה)
כדי לדעת את הערך האמיתי של דירה, יש לבדוק האם הדירה הפיזית תואמת את תשריט היתר הבנייה. לעתים גם בדיקה בטאבו לא תהיה מספקת, מאחר שייתכן כי הדירה מצוירת בתשריט הבית המשותף עם תוספות בנייה שנבנו שלא בהיתר, אך העובדה כי התוספות נבנו שלא בהיתר אינה מוזכרת בטאבו. לכן, יש לבדוק את היתר הבנייה בוועדה המקומית, שם ניתן לבדוק האם יש חריגות בנייה, כגון מרפסות שנסגרו שלא בהיתר, תוספת חדרים וכו'. לחריגות בנייה מעבר להיתר יש השלכה משמעותית על עסקת רכישת הדירה, מאחר שהן עלולות להוריד את ערך הנכס.
כך, למשל: דירה בחיפה, בבניין ערבי עתיק, שם נסגרה מרפסת עגולה שלא בהיתר. לאחר בדיקה בוועדה המקומית בעירייה, התגלה שסגירת המרפסת נעשתה שלא בהיתר, מאחר שמדובר בבניין בעל מבנה ארכיטקטוני נדיר המיועד לשימור. הסגירה של המרפסת הורידה באופן משמעותי את ערך הנכס.
לעניין זה יש גם השלכות על קבלת המשכנתא. בנק המעניק משכנתא לרכישת דירה, מעריך את הנכס רק בהתאם למצב החוקי שלו. לכן, הבנק לא ייתן משכנתא בשווי רגיל, במקרה שנעשתה חריגת בנייה שלא בהיתר.
יש כיום מגוון פתרונות שונים ב"קומבינה", שאנשים מנסים לחשב בעזרתם את גובה הנכס כדי להימנע מתשלום לאיש מקצוע. פתרונות אלה מסוכנים, מאחר שהם מציעים הערכה בלתי נכונה של שווי הנכס
בתים רשומים ללא תשריט בית משותף
ישנם מקרים שבם בתים רשומים בטאבו ללא תשריט, כך שלא ניתן להבחין מי הבעלים של כל דירה. כך, למשל: במקרה שרשום שהבעלות היא על שמינית מכלל הדירות בבניין שיש בו שמונה דירות. עניין זה מוריד את שווי הנכס ואף עלול לפגוע ביכולת קבלת המשכנתא. כך, במקרה שבו מדובר בדירה שהיתה חלק מחלקה של 100 דירות, אך לא הייתה רשומה בנפרד, הייתה הפחתה של כ-15% בערך הנכס.
כיצד לא מומלץ לחשב את שווי הנכס?
יש כיום מגוון פתרונות שונים ב"קומבינה", שאנשים מנסים לחשב בעזרתם את גובה הנכס. זאת, כדי להימנע מתשלום לאיש מקצוע. יודגש כי פתרונות אלה מסוכנים, מאחר שהם מציעים הערכה בלתי נכונה של שווי הנכס.
יש לעתים דירות משופצות ברמה מאוד גבוהה. כמובן, השיפוץ של דירות אלה אינו רשום בשום מרשם. לא ניתן לחשב ערך דירה בלתי משופצת כערך דירה משופצת
הערכת מחיר לפי דירות שכנות
לא כדאי לעשות הערכת מחיר של הדירה לפי דירה דומה בטאבו, שנמכרה באותו רחוב. במדינת ישראל, הרישום "מבולגן" לעתים קרובות. כך, לפעמים, נבנה בדירה ממ"ד כחדר נוסף, ללא רישום בטאבו. במצב זה, ברישום, הדירה נראית זהה לדירה אותה מעוניינים לקנות או למכור, אך בפועל יש בה ממ"ד שאינו רשום בשום מקום. כך, השטח יותר גדול ב-12 מ"ר. לכן, המחיר שלה אינו משקף את גודל הנכס הרשום בטאבו, אלא את גודל הנכס בפועל.
כמו כן, יש לעתים דירות משופצות ברמה מאוד גבוהה. כמובן, השיפוץ של דירות אלה אינו רשום בשום מרשם. לא ניתן לחשב ערך דירה בלתי משופצת כערך דירה משופצת. לא ניתן לדעת אם הדירה משופצת או אינה משופצת, לפי הרישום בלבד.
בדיקה של שמאי מומחה המגיע לנכס, בודק את היתרי הבנייה, את המצב הפיזי של הדירה, ומשקלל את מחיר הדירה בהתאם לדירות האחרות באזור, תסייע לכם לוודא שאתם עושים את ההחלטה הנכונה
מחשבונים לחישוב הנכס
אתרי אינטרנט שונים מציעים "מחשבונים" לחישוב ערך הדירה, אך מחשבונים אלה אינם מספיק מדויקים. אין למחשבונים את היכולת של בן אנוש לברור בין עסקאות, ולעשות את הבירורים הנדרשים, כמו במקרים שתוארו לעיל וכמו במקרים נוספים (דירות בהן לא נעשתה חלוקה ע"פ תשריט בית משותף, דירות שחלקים מהם נבנו שלא בהיתר וכו'). אם בודקים ערך של דירה לפי מחשבון נכס, המחשבון אינו יודע לחשב את המצב המשפטי של הדירה, במקרים שהמצב אינו מוסדר ובעייתי.
לסיכום: רכישה או קנייה של דירה היא עסקה משמעותית, בכל קנה מידה. לעיתים, אנשים משקיעים מיליוני שקלים ברכישת נכס נדל"ן, ללא ביצוע בדיקות בסיסיות של הנושאים המתוארים לעיל. הבדיקות עשויות להשפיע באופן משמעותי על ערך הנכס.
לפני השקעה כה גדולה, מומלץ לעשות את כל הבדיקות הרלוונטיות, כדי להימנע מטעות כלכלית משמעותית. בדיקה של שמאי מומחה המגיע לנכס, בודק את היתרי הבנייה, את המצב הפיזי של הדירה, ומשקלל את מחיר הדירה בהתאם לדירות האחרות באזור, תסייע לכם לוודא שאתם עושים את ההחלטה הנכונה. שמאות מקרקעין מקיפה משמאי עשויה גם לחזק את עמדת הקונה או המוכר במשא ומתן לקראת עסקה, בהנחה שהמחיר מבוסס על הערכה רשמית של בעל מקצוע.
* משרד שטרר שמאות ונדל"ן מתמחה בבדיקת דירות לפני קנייה ומכירה ובייעוץ בנוגע לפוטנציאל הדירה
