הכלל הידוע בדיני חוזים הוא, שחוזים יש לקיים בתום לב ובדרך מקובלת. ככלל, בטרם כריתת הסכם, וכדי לעמוד בדרישות ההסכם, מחשב כל צד את הסיכונים ומעריך את הסיכויים הנובעים מההתקשרות החוזית.
כך למשל, במצב דברים נתון וידוע ערב החתימה על ההסכם, רוכשים שעומדים לרכוש דירה מקבלן, בוחנים את המצב בשוק, את ההון העצמי, ההכנסה החודשית שלהם, אפשרותם לקבל הלוואה מובטחת במשכנתא וכן את תנאי ההחזר החודשי.
הרוכשים מחשבים מה יכולים להיות הסיכויים לכך שהם יעמדו או חלילה לא יעמדו בתנאי ההסכם - הכל בהתחשב באותו מצב נתון. גם הקבלן בוחן את עלויות הבנייה וההקמה הצפויות לו, לרבות חומרים, כח אדם, תשלומים ליועצים וכו', הכל כדי לצפות את יכולתו לעמוד בהתחייבויותיו למסור את הדירות בזמן.
תניית סיכול חוזה בהסכמים מציינת במפורש ארועים של מלחמה, מתקפות טרור, אסון טבע, שביתות, השבתות, מחסור חמור בחומרי בנייה ועוד ארועים חמורים וחריגים המהווים כח עליון
מה קורה בנסיבות חיצוניות בלתי צפויות, שבגללן צד לחוזה אינו יכול לקיים ההתחייבויותיו?
סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, מאפשר להשתחרר מחוזה במצב של נסיבות אשר בעת החתימה על ההסכם לא היו ידועות או צפויות לצדדים וכן לא היו בשליטתם. זהו מצב של סיכול חוזה.
בדרך כלל תניית סיכול חוזה בהסכמים מציינת במפורש ארועים של מלחמה, מתקפות טרור, אסון טבע כגון: רעידת אדמה או צונאמי, שביתות, השבתות, מחסור חמור בחומרי בניה ועוד ארועים חמורים וחריגים - המהווים כח עליון ואשר בגינם צד לחוזה מבקש לקיים את חלקו בהסכם, אולם אינו יכול לקיימו. זוהי טענת סיכול חוזה. הפסיקה דנה במהלך השנים בנסיבות המונעות מצד להסכם לקיים את החוזה, ועד עתה בית המשפט נתן פרשנות מאד מצומצמת לאותן נסיבות שלא בשליטתנו, המהוות "כח עליון".
תניית סיכול יכולה להיטען במקרה של אי יכולת מהותית לעמוד בתשלומים שנקבעו. הצדדים יטענו, כי בשל אירוע כלשהו שקרה, נפגע מצבם הכלכלי והם לא יכולים לעמוד יותר בהתחייבויותיהם מלפני מספר חודשים
באילו חוזים נפוצה תניית סיכול חוזה בגין כח עליון?
טענת סיכול החוזה רלוונטית יותר לחוזי יחס. חוזה יחס הוא חוזה ארוך טווח. במקרה של חוזה יחס מצופה מהצדדים להתנהל בגמישות ובהגינות אחד כלפי השני, ולא לעמוד בצורה דווקנית על קיום כל דרישה או זכות לפי החוזה. שכן, מטבע הדברים במהלכו של קיום חוזה יחס עלולים לקרות ארועים שונים שהצדדים לא צפו אותם בעת כריתת החוזה, והדבר עלול להביא למצב של הפרת ההסכם או סיכול היכולת לקיים את ההסכם.
במקרה של חוזה יחס מצופה מהצדדים לפתור באופן שוטף ובמשותף את המחלוקות ביניהם, מבלי לפנות בכל פעם שעולה בעיה לעזרת בית המשפט. דוגמה לחוזה יחס היא חוזה של רכישת דירה מקבלן. לרוב זהו חוזה מתמשך וכל תשלום מתבצע ברגיל לפי לוח תשלומים או קצב הבנייה. במקרה של איחור בתשלום או לחילופין עיכוב בקצב הבנייה בגלל נסיבות חיצוניות שאינן בשליטת הצדדים הרי שהצדדים עלולים להיות במצב של הפרת הסכם. האם במצב זה יכולים לטעון טענת סיכול?
דוגמה נוספת של חוזה יחס היא חוזה של רכישת דירת יד שנייה. רוכשי הדירה, נניח זוג צעיר שלוקח משכנתא, משלמים לרוב כ-25% אחוזים מערך הדירה מההון העצמי ואת היתרה מממנים באמצעות הלוואה מבנק המובטחת במשכנתא. המשכנתא ניתנת לרוכשים בהתאם ליכולת ההחזר, בכפוף לשכר שלהם, להערכת שווי הנכס וכד'. הבנק מעניק לרוכשים אישור עקרוני לכך שעל בסיס ההכנסות המוצהרות שלהם, תינתן לו משכנתא ובהתאם הרוכשים יודעים שיוכלו לשלם את התשלומים עבור הדירה, אחרת יהיו במצב של הפרת חוזה.
בחוזים כדוגמת חוזים אלו, תניית סיכול עשויה/עלולה להיטען במקרה של אי יכולת מהותית לעמוד בתשלומים שנקבעו או אי יכולת להשלים את הבניה. הצדדים יטענו, כי בשל אירוע כלשהו שקרה, נפגע מצבם הכלכלי והם לא יכולים לעמוד יותר בהתחייבויותיהם מלפני מספר חודשים. אך האם טענה זו תתקבל בבית המשפט?
במספר רב של פסקי דין בתי המשפט המשיכו לתת פירוש צר מאוד לנושא של כח עליון ודחו פעם אחר פעם טענות סיכול. כך, כמעט כל אירוע נחשב לאירוע צפוי, וטענת הסיכול הפכה לאות מתה בספר החוקים
מה מעמדה של טענת הסיכול בבית המשפט?
סקירת הפסיקה מראה, כי לאורך שנים רבות בתי המשפט נטו לדחות את הטענה של סיכול חוזה הגורסת כי התקיימו נסיבות של כח עליון, שאינן בשליטת או צפיית הצדדים, אשר מנעו מהם לקיים את החוזה.
דוגמה לכך ניתן למצוא בפסק דין ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני. במקרה זה, אדם אשר עבר כקבלן משנה והתקשר עם קבלנים אחרים בחוזה באתר בניה, גויס לשירות צבאי במלחמת יום כיפור, ועל כן לא יכול היה לעבוד במשך תקופה מאד ארוכה.
בסיום המלחמה הוא טען טענת סיכול, לפיה נאלץ להפר את החוזה כתוצאה מעליית מחירים תלולה עקב המלחמה היות שאינו יכול לעמוד בחוזה. בית המשפט העליון קבע, כי במדינה כמו ישראל, שבה השלום אינו שורר בינה ובין מדינותיה השכנות, מצב של מלחמה הוא מצב צפוי וכך גם מצב של עליית מחירים. סיטואציות של מלחמה ועליית מחירים הן סיטואציות שצדדים בישראל חייבים לצפות בעת כריתת החוזה.
במספר רב של פסקי דין שניתנו מאז, בתי המשפט המשיכו לתת פירוש צר מאוד לנושא של כח עליון, ודחו פעם אחר פעם טענות סיכול. כך, איפוא, כמעט כל אירוע נחשב לאירוע צפוי, וטענת הסיכול הפכה לאות מתה בספר החוקים.
המבחן שנקבע בפסיקה הוא, לא רק האם הצדדים צפו את פרוץ האירוע שיהיה כביכול לא צפוי, אלא גם האם הצדדים יכלו לצפות את השפעתו של אותו אירוע חריג, על מהותם של היחסיים החוזיים: כלומר בחינת הצפיות לא לגבי עצם פרוץ האירוע אלא גם היכולת לצפות את ההשלכות המעשיות של הארוע על היחסיים החוזים, בכלל זה צפיית עוצמת האירוע, הימשכות האירוע לאורך החודשים והשנים וההשפעה הקשה שהייתה לאירוע על המשק באופן כללי. (ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הבטחון; ת.א.(י-ם) 3531/01 בן אבו נ' מדינת ישראל).
מגפת הקורונה עלולה להשפיע על יכולותיהם של צדדים רבים לעמוד בהתחייבויות שלהם. על הרוכשים שהסתמכו על המשכורות העתידיות, שכעת נפגעו, יהיה קשה לעמוד בתשלומים במועד
באילו מקרים קיבל בית המשפט את טענת סיכול החוזה?
בית המשפט קיבל עד עתה את טענת סיכול החוזה במקרים בודדים. במקרה אחד בית השפט מצביע על אפשרות להכיר בטענת סיכול בעת חוזה למתן שירות אישי. כך לדוגמה, קבעה השופטת בן פורת כי יכולה להתקבל טענת סיכול במקרה של זמר שארעה לו מחלה במיתרי הקול ושעקב כך אינו יכול לבצע את העבודה, או עקב מותו של נותן השירות האישי שכן מדובר בשירות אישי, אשר בשל ארוע/תאונה, אינו יכול להינתן עוד. לעומת זאת, טענה לסיכול חוזה מכר דירה עקב שינוי במצבה הנפשי של מוכרת דירה לרעה בעקבות המכירה לא הוכרה על ידי בית המשפט (ע"א 1/84 נתן נ' סטרוד).
בעניין נוסף, רגב נ' משרד הביטחון ע"א 6328/97 נקבע, כי העסקה בין רגב לבין משרד הביטחון לרכישת מסיכות אב"כ ישנות ממשרד הביטחון סוכלה עקב המשבר במפרץ הפרסי. משרד הביטחון הפעיל את הלכת ההשתחררות המנהלית, שלפיה למדינה מותר להשתחרר מחוזים בשל צורך ציבורי חיוני, מסיכות אב"כ במקרה זה. כך התקבלה טענת סיכול חוזה מצד המדינה עקב נסיבות מלחמת המפרץ וכן צורך ציבורי חיוני בישראל.
בכל הנוגע לחוזי יחס שכבר נחתמו, מצופה שהצדדים יגלו גמישות, יפעלו בתום לב ובהגינות, יבינו שיש פה משבר כלל עולמי, וינהגו בסבלנות ובסובלנות
כיצד מגפת הקורונה עשויה להשפיע על קיום החוזה?
השפעת נגיף הקורונה הכתה בתדהמה את העולם כולו. נגיף זה משתק את הכלכלה העולמית ומשפיע על מגזרים רבים וקבוצות רבות באוכלוסיה, ביניהן רוכשי ומוכרי דירות. נראה שמגפת הקורונה עלולה להשפיע על יכולותיהם של צדדים רבים לעמוד בהתחייבויות שלהם. מצד אחד, יקשה על רוכשים שהסתמכו על המשכורות העתידיות שלהם, שכעת נפגעו, לעמוד בתשלומים במועד, ומצד שני, גם הקבלנים שהתקשרו בהסכמים והסתמכו על ייבוא סחורות מסין ומכל העולם ייתקלו באתגרים רבים בתקופה זו.
כאמור, בכל הנוגע לחוזי יחס שכבר נחתמו, מצופה שהצדדים יגלו גמישות, יפעלו בתום לב ובהגינות, יבינו שיש פה משבר כלל עולמי, וינהגו בסבלנות ובסובלנות תוך מתן אפשרות לקיים את חלקם בהסכם מיד לאחר הסרת המניעה ותוספת של מספר ימי התארגנות. יש לקחת בחשבון, שמחירי דירות מוצמדים למדד תשומות בנייה, ועל כן ייתכן שבעתיד, התשלומים שנדחו יהיו גבוהים יותר.
יש לוודא מעתה שבכל הסכם, בסעיף המתייחס לעניין סיכול/ כוח עליון, תצוין האפשרות להשתחרר מחוזה עקב כוח עליון, כגון מגפת הקורונה או אירועים בריאותיים אחרים שעלולים לסכל את החוזה
האם מגיפת הקורונה העולמית תיחשב בבית המשפט כעילה להפעלת תניית הסיכול?
בסעיפי כח עליון בחוזים שנוסחו עד כה, נכתב לרוב, כי ניתן להשתחרר מהחוזה בגין כוח עליון במצבים של שריפות, אסונות טבע, מלחמות, שביתות ועוד, אבל עניין של כוח עליון מסוג מגפה - פנדמיה כלל עולמית, להערכת הח"מ לא הוכנס עד כה ברוב החוזים.
ככל שיהיו צדדים להסכם שלא יוכלו לקיים את החוזה אליו התחייבו, בשל משבר הקורונה, לא מן הנמנע שהסוגיות יגיעו לפתחו של בית המשפט. לדעת הח"מ, בענין מגפת הקורונה, יידרש בית המשפט להרחיב את פרשנותו לענין דוקטרינת הסיכול ולאפשר לקרוא אל תוך סעיפי כוח עליון גם את משבר הקורונה הנוכחי בחוזים קיימים - שם טרם נכללה המגפה כאירוע המצדיק סיכול.
כאמור בהתאם למבחן בעניין פס"ד רגב לעיל, השפעת השלכותיה המעשיות של הארוע החריג (מגיפת הקורונה), הימשכותה, עוצמתה והשפעתה הקשה על הכלכלה העולמית, היתה אירוע עד כדי כך לא צפוי, כך שלדעת הח"מ, יש מקום שבית המשפט ירחיב את הסעיף ויכלול את מגפת הקורונה כעילה לסיכול חוזה.
לגבי הסכמים שטרם נכרתו - יש לוודא מעתה שבכל הסכם, בסעיף המתייחס לעניין סיכול / כוח עליון, תצוין האפשרות להשתחרר מחוזה עקב כוח עליון, כגון מגפת הקורונה או אפדמיה/ פנדמיה/ אירועים בריאותיים נגיפים בעלי השפעה מקומית או כלל עולמיית אחרים - כאירועים שעלולים לסכל את החוזה.
לסיכום, בית המשפט קבע לאורך השנים, כי אירועים שונים כגון: עליית מחירים, מצב נפשי, מלחמות, וכו', הם למעשה אירועים נצפים וכך צמצם בשיטתיות את תניית סיכול החוזה בגין כח עליון, עד להפיכתה לאות מתה. כיום, כאשר אנו רואים שמגפת הקורונה עלולה לפגוע ביכולת של אנשים רבים לקיים את התחיייבויותיהם, זהו הזמן להחיות את הדוקטרינה ולהרחיב את האפשרות להעלות טענת סיכול גם ביחס לנגיף הקורונה ו/או מצבים בריאותיים כמו מגיפה מדינתית-מקומית או פנדמיה כלל עולמית.
* עו"ד גלית מרגלית נסים מתמחה בדיני חוזים ועסקאות מקרקעין
