לאחרונה דחה בית המשפט לעניינים מקומיים (כבוד השופט גיא היימן) בקשה לביטול צו הריסה מנהלי שהוצא על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ביחס לרצפת עץ שהותקנה בחצר בית משותף ברחוב שדרות רוטשילד בתל אביב. בית המשפט קבע, כי התקנת רצפת עץ בחצר הבית הינה עבודה הטעונה היתר ומשלא הוגשה בקשה להיתר ולא ניתן היתר הרי שיש לאשר הריסתה.
רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום תכנון ובנייה
למציאת עוד רישוי בניה באינדקס משפטי
בית המשפט ביסס את החלטתו על הוראות סעיפים 1 ו-145 לחוק התכנון והבנייה ותקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), וקבע כי התקנת רצפת עץ על גבי הקרקע (אף אם עובייה סנטימטר אחד) כמוה כהקמת בניין חורג, ומשכך התקנתה טעונה היתר שכן רצפת העץ מחוברת חיבור של קבע, משנה את מראה הקרקע, משפיעה עד מאוד על חזותו ומשליכה על פניה של הקרקע, וזאת בשונה מהקמתה של גינה שאף היא משנה במובהק את פני הקרקע אך מדובר בשינוי מקובל ההולם את האינטרס הציבורי.
משמעות החלטת ביהמ"ש מרחיקת לכת
המשמעות המעשית של ההחלטה זו הינה מרחיקת לכת, שכן היא מחייבת כל מי שמבקש לבצע עבודות שיפוץ ואחזקה פשוטות ברכוש המשותף ובכלל זה עבודות ריצוף, חיפוי וצביעת חדר המדרגות, החלפת צנרת אינסטלציה וכיו"ב, לקבל היתר בנייה שאם לא כן הוא יורשע בפלילים.
בכל הכבוד, כותב שורות אלו סבור, כי החלטתו של בית המשפט, אינה נכונה מבחינה משפטית, אינה הולמת את האינטרס הציבורי, מאפשרת התערבות גסה בחייו של הפרט, אינה לוקחת בחשבון את ההשלכות הפרקטיות הנובעות ממנה, מתעלמת מהסרבול הבירוקרטי ופרק הזמן הארוך הדרוש לצורך קבלת היתר, אינה עומדת במבחן השכל הישר וההיגיון הבריא והפשוט של חיי המציאות ומהווה גזירה שהציבור אינו יכול לעמוד בה.
סעיף 1 לחוק קובע, כי "בניין" הינו "כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי ביטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר אחר, לרבות – (1) כל חלק של מבנה כאמור וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע...".
סעיף 145 (2) לחוק קובע, בין היתר, כי עבודות הטעונות היתר הינן, בין היתר, "הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה". שינוי פנימי מוגדר כשינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש המשותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור; דירה מוגדרת כ"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר";
דרישה להוצאת היתר
סעיף 145 (2) לחוק עוסק בדרישה להוצאת היתר בנוגע לעבודות הקמת בניין וכן עבודות הריסה, הוספה ותיקון בבניין קיים. מדובר בעבודות המתייחסות לבניין עצמו ולא לקרקע הסובבת אותו ושאינה חלק מהבניין (ביחס לעבודות בקרקע, קיימות הוראות ספציפיות בסעיף 145 (3) והתקנות). רצפת העץ שהונחה על קרקע חצר הבית המשותף אינה בניין שכן רצפת העץ אינה מבנה, היא אינה חלק ממבנה והיא אינה מחוברת למבנה חיבור של קבע. הרצפה הונחה וחוברה לקרקע המצויה מסביב לבניין ולא לבניין עצמו. כמו כן, רצפת העץ אינה עבודה הנוגעת לצד החיצוני של הבניין, אינה פוגעת בחזיתו או במראהו ובוודאי שהיא אינה פוגעת ברכוש המשותף.
יתרה מזאת, פרשנות דווקנית של הוראות החוק עשויות להביא לתוצאה אבסורדית לפיה שיפוץ של חדר המדרגות, שבוודאי אינו שינוי פנימי בדירה, וכן החלפת צנרת אינסטלציה יחייבו הוצאת היתר.
סעיף 145 (3) לחוק עוסק בדרישה להוצאת היתר ביחס "לכל עבודה אחרת בקרקע ובבנין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית". בין היתר נקבע בסעיף 1 (2) לתקנות, כי עבודות הטעונות היתר הינן "כל חציבה, חפירה, כרייה או מילוי המשנים את פני הקרקע, יציבותה או בטיחותה למעט..." רשימת עבודות שנקבע כי הן פטורות מקבלת היתר כגון: עבודות קידוח לפי חוק קידוחי מים, עבודות חפירה, מילוי ויישור לפי תוכנית מפורטת, עבודות גינון שאינה מצריכה קירות תומכים, עבודות חציבה וכיו"ב.
בית המשפט קבע, כי התקנת רצפת עץ על פני הקרקע כמוה כמילוי המשנה את פני הקרקע ואין זה משנה אם מדובר ברצפת עץ דקה, ריצוף או כל חומר אחר. הכותב סבור, כי גם בעניין זה טעה בית המשפט. ראשית, ריצוף קרקע, בין אם מדובר ברצפת עץ או ריצוף, אינה מילוי. מדובר בחיפוי גמר שאין בינו לבין מילוי ולא כלום. שנית, סעיף 1 (2) עוסק בביצוע עבודות משמעותיות בקרקע שיש להן השלכות הנדסיות וסביבתיות החורגות מזוטות כגון עבודות גמר של חיפוי קרקע בגינה בבית משותף. חיפוי קרקע בגינת בית משותף אינו פוגע ביציבות הקרקע, בטיחותה, אינו משנה את פני הקרקע, למעט חזותה, ואינו פוגע בדרך כלשהי בבניין ו/או ברכוש המשותף.
סבך בירוקרטי ועידוד עבריות בנייה
בנוסף, פסיקתו בית המשפט אינה לוקחת בחשבון את המשמעויות הפרקטיות הנובעות מהחלטתו בשים לב לסבך הבירוקרטי, משך הזמן והעלויות הכרוכות בהוצאת היתר בנייה בישראל.
בהתאם לנתוני הבנק העולמי, דורגה ישראל במקום ה-137 מתוך 187 במדד היעילות בטיפול בהוצאת היתרי בנייה. המדד בוחן, בין היתר, את משך הזמן הדרוש עד לקבלת היתר בנייה. בעוד שבסינגפור ובארה"ב ניתן לקבל היתר בנייה בתוך 26 יום, בקטאר ובירדן בתוך 70 יום, בגרמניה בתוך 97 יום, הרי שבישראל, נדרשים 212 יום לצורך קבלת היתר בנייה.
יישום פסיקתו של בית המשפט יגביר עוד יותר את העומס על גופי התכנון, יביא להארכת משך הזמן הדרוש לצורך הוצאת היתרי בנייה, יגביר את הייאוש והתסכול מצד התושבים ויעודד עבריינות בנייה.
לא יעלה על הדעת, שהליכי הוצאת היתר בנייה לעבודה פשוטה כגון התקנת רצפת עץ בגינה בבית משותף ימשכו חודשים ארוכים, יחייבו שכירת יועצים שונים ועלותם עשויה להיות גדולה מעלות התקנת רצפת העץ. הליך מתן היתר להתקנת רצפת עץ צריך לקחת ימים בודדים. אם בארצות הברית ניתן היתר בנייה לבניית בית בתוך 26 יום הרי שהתקנת רצפת עץ בגינה לא צריכה לקחת יותר משבוע ימים ועלות קבלת ההיתר צריכה להיות זניחה.
יש להצטער, כי ועדת התכנון והבנייה ועיריית תל אביב עוסקות בזוטות ומבזבזות משאבי ציבור יקרים, שניתן היה להפנותם לייעול וקיצור ההליכים לקבלת היתרי בנייה, לאכיפת עבירות בנייה משמעותיות ולהפחתת העומס על בתי המשפט. קיצור משך הזמן לקבלת היתרי בנייה יעודד את הפרט להגיש בקשות למתן היתר ויביא להפחתה בעבירות בנייה.
בנוסף, אם גופי התכנון והאכיפה בתחום התכנון והבנייה מעוניינים בקביעת נורמות התנהגות שיבטיחו כי כל בנייה מכל סוג שהוא תיעשה רק לאחר קבלת היתר, הרי שמן הראוי שלצד מדיניות אכיפה מחמירה תבוצע רפורמה מקיפה במוסדות התכנון שתבטיח שהליכי הוצאת היתר יהיו מהירים, פשוטים ליישום, זולים ונגישים לכל.
* * משרד עורכי דין דוד מלניק הינו משרד בוטיק בתחום המקרקעין. השירותים המשפטיים כוללים ייצוג בעסקאות נדל"ן, בבתי משפט, בעתירות מנהליות, בעבירות על חוק התכנון והבנייה ועוד.
