תקופת מגפת הקורונה הביאה לכך שהממשלה הורתה על סגירת הקניונים באמצע חודש מרץ. רשתות האופנה ויתר השוכרים בקניונים ספגו מכה קשה וסגירת עסקיהם באבחת חרב, שסיומה אינו נראה באופק, בעוד הם נאלצים להמשיך ולשאת בהוצאות הכבדות של דמי השכירות ודמי הניהול, שגם בימים כתיקונם הינן כבדות מאוד. ומשולמות מראש בגין מספר חודשים.
תקופה יוצאת דופן זו מצריכה חשיבה בלתי שגרתית ובחינת האפשרויות המשפטיות שעומדים לרשות השוכרים מול בעלי הקניונים, על מנת למזער את נזקיהם. לטעמנו, השוכרים אינם אמורים להיות תלויים ברצונם הטוב של המשכירים בהפחתת דמי השכירות ודמי הניהול ועומדים לרשותם כלים משפטיים ממשיים בסיטואציה זו.
מטבע הדברים, האפשרויות המשפטיות לביטול חוזה הן מצומצמות ואי כדאיות כלכלית או מצוקה של שוכר אינה מאפשרת לו לבטל את ההתקשרות, לשנותה או להשהות את התשלומים המגיעים למשכיר
העיקרון הכללי - חוזים יש לקיים
נקודת המוצא בכל הנוגע לקיום התחייבויות חוזיות הינה ברורה – חוזים יש לקיים. מטבע הדברים, האפשרויות המשפטיות לביטול חוזה הינן מצומצמות ואי כדאיות כלכלית או מצוקה של שוכר אינה מאפשרת לו לבטל את ההתקשרות, לשנותה או להשהות את התשלומים המגיעים למשכיר.
גישתם הכללית של בתי המשפט בישראל הינה כי עיקרון חופש החוזים וכיבוד "קדושת החוזה" הינם בבחינת נשמת אפה של שיטת המשפט הישראלית האזרחית. לפיכך, הנטל הרובץ על מי שמבקש להשתחרר מחיוב חוזי אשר נטל על עצמו בחוזה, הינו נטל כבד. להלן נראה אילו טענות משפטיות עומדות בכל זאת במקרה הספציפי של שוכרי שטחים מסחריים בקניון.
מגיפת הקורונה היא התרחשות חריגה ביותר בקנה מידה גלובלי, אשר קשה לטעון כי ניתן היה לצפותה מראש, ואנו צופים התדיינות משפטית רבה בסוגיות שינבעו מכך, לרבות ביחסי שוכרים-משכירים
טענת סיכול
טענה המועלית בימים אלה על ידי שוכרים פרטיים וכן בעלי עסקים שונים בניסיון להשתחרר מהתחייבויותיהם הינה טענת סיכול חוזה הקבועה בסעיף 18 לחוק החוזים. עילת הסיכול קמה כאשר חוזה הופר כתוצאה מנסיבות שהמפר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן, ולא יכול היה למנען מראש, וקיום החוזה הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו. בנסיבות חריגות אלה לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה או לפיצויים.
הפסיקה של בתי המשפט בישראל צמצמה עד מאוד את הנסיבות היכולות להיחשב כסיכול חוזה ואפילו ביחס למלחמה נקבע כי במדינת ישראל מצב לוחמה הינו תמיד צפוי ולא יאפשר להתחמק מקיומו של חוזה. כך גם נקבע לגבי נזקי פגעי טבע, קשים ככל שיהיו. פסיקה נוקשה ועקבית זו רוככה במידת מה בשנים האחרונות ונפתח פתח מסוים להכרה בטענות של סיכול חוזה. יחד עם זאת, מגמה זו, שיושמה לעיתים בערכאות הנמוכות, עדיין לא הפכה להלכה מחייבת.
באשר למגיפת הקורונה, מדובר בהתרחשות חריגה ביותר בקנה מידה גלובלי, אשר קשה לטעון ברצינות כי ניתן היה לצפותה מראש, ואנו צופים התדיינות משפטית רבה בסוגיות שינבעו מכך, לרבות ביחסי שוכרים - משכירים. טענה זו, להערכתנו תהיה בעלת תוקף מוגבל בשוק הדירות להשכרה, אך ענייננו בכתבה זו הוא אחר - יחסי שוכרים משכירים בקניון. כאן אין חולק, כי עם סגירת הקניון, לא יכול השוכר לבצע במושכר את הפעילות המסחרית שלשמה שכר את הנכס וזאת נמנעה ממנו לחלוטין.
בנסיבות אלה, של סגירת הקניון על ידי הבעלים, סוכלה למעשה, באופן זמני, מטרת החוזה. יחד עם זאת, מבחינה פורמלית, אין מניעה משפטית ישירה לכך שהשוכר ימלא את התחייבותו. כלומר, הסיכול שנוצר בענייננו אינו מתייחס לאפשרות התשלום של דמי השכירות על ידי השוכר. מה שסוכל הינו דווקא התחייבותו של המשכיר להעמיד את המושכר לרשות השוכר. לפיכך, למרות שטענת הסיכול נראית לכאורה יפה לענייננו, אין אנו סבורים כי טענה זו היא הטענה המרכזית שעומדת לשוכר כלפי המשכיר.
עמידה על תשלום דמי השכירות מצד המשכיר בתקופה זו תיחשב, ככל הנראה, כחוסר תום לב בקיום חוזה, גם אם הוראות הסכם השכירות הינן חד צדדיות לטובת המשכיר
טענת הפרה – אי תשלום דמי השכירות
לטעמנו, הטענה המרכזית העומדת לרשות השוכר הינה דווקא טענת הפרת החוזה. למעשה, עם סגירת הקניון דווקא המשכיר - הבעלים של הקניון – הוא שהפר את חוזה השכירות כלפי המשכיר. למשכיר תעמוד בהחלט כלפי השוכר הגנת סיכול החוזה, שכן אין ביכולתו לבצע את התחייבותו בשל הוראת הממשלה שהינה בלתי צפויה ומסכלת את אכיפת החוזה. משכך, עומדת למשכיר טענת הגנה טובה מול תביעת פיצויים של השוכר.
ואולם, כנגד התחייבות המשכיר להעמיד לררשות השוכר את המושכר עומדת התחייבות השוכר לתשלום דמי השכירות למשכיר. לטעמנו, מדובר ב"חיובים שלובים" דהיינו התחייבות השוכר לתשלום דמי שכירות הינה פונקציה של קיום חובת המשכיר להעמיד את המושכר לרשות השוכר. מרגע שהמשכיר נעל את שערי הקניון, רשאי לטעמנו השוכר להפסיק לשלם למשכיר את דמי השכירות במשך כל תקופה הסגירה ואם שילם אותם מראש הוא זכאי להחזר מלא בגינם.
למעשה, אותם קניונים שהואילו ליתן הנחות לשוכרים בגין תקופת השבתת הקניונים לא נהגו "לפנים משורת הדין" בשוכרים שכן ממילא על פי הדין אותם שוכרים לא אמורים היו לשלם דמי שכירות כלשהם למשכירים. עמידה על תשלום דמי השכירות מצד המשכיר בתקופה זו תיחשב, בנוסף, ככל הנראה, כחוסר תום לב בקיום חוזה, גם אם הוראות הסכם השכירות הינן חד צדדיות לטובת המשכיר.
בתקופה הנוכחית חלק מההוצאות שבהן נושאת חברת הניהול מתייתר – תשלומים בגין צריכת חשמל, ניקיון, הוצאות משפטיות, שיווק ועוד. יחד עם זאת ברור שלא ניתן להשתחרר לחלוטין מתשלום דמי הניהול
מעמד חובת תשלום דמי ניהול
כידוע, חלק ניכר מהתשלום המוטל על השוכרים בקניונים הינו דמי הניהול, המאמירים בשנים האחרונות ואשר בקניונים מסוימים חצו זה מכבר את גובה 100 ₪ למ"ר. מדובר בסכומים נכבדים מאוד אשר במהלך השנים האחרונות הפכו לתעשייה של מיליארדי שקלים בשנה, אותם מגלגלים הקניונים הגדולים. תעשיה זו אינה שקופה ובתי המשפט מתחו לאחרונה ביקורת על דרך חישוב דמי הניהול במקרים מסוימים וניגודי העניינים הקיימים בדרך חישוב דמי הניהול (ראה פסק הדין הניתן לאחרונה בעניין זה בפרשת מנשה זוהר נגד קניון הזהב בבית המשפט המחוזי (מחוז מרכז).
בתי המשפט קבעו במספר הליכים שניהלנו בשם שוכרים בקניונים כי על חברת הניהול מוטלת חובת תום לב מוגברת וכן חובת שקיפות כלפי השוכר במיוחד לאור שיטת חישוב דמי הניהול המבוססת על אחוז קבוע מההוצאות של הקניון ("קוסט פלוס").
השוכר רשאי לדרוש ולקבל פירוט מלא של הוצאות הקניון ושל הדוחות הכספיים של חברת הניהול ולבדוק אם ייחוס ההוצאות לשוכרים נעשה כדין ולא נעשתה "העמסת הוצאות" בלתי לגיטימית הנוהגת בכמה קניונים. בדיקות שנערכו על ידי משרדי רואי חשבון המתמחים בחשבונאות חקירתית במסגרת הליכים שניהלנו, מלמדות כי נושא דמי הניהול הפך לפרה חולבת במקרים מסוימים, וחלק מחברות הניהול פיתח "יצירתיות" רבה בנושא זה.
ברור כי בתקופה הנוכחית חלק מההוצאות שבהן נושאת חברת הניהול מתייתר – תשלומים בגין צריכת חשמל, ניקיון, הוצאות משפטיות, שיווק ועוד. יחד עם זאת ברור שלא ניתן להשתחרר לחלוטין מתשלום דמי הניהול בתקופה הנוכחית שכן יש הוצאות קבועות ומינימליות שבהן על השוכר לשאת בכל מקרה כגון הוצאות שמירה והחזקת צוות תחזוקה מינימלי.
גם בעניין זה יש מקום לבדוק באופן קפדני את ספרי החשבונות של חברות הניהול. כך למשל, יש לוודא שחברת הניהול אינה מעמיסה הוצאות ניהול וכוח אדם שעה שניתן צו המאפשר להעסיק רק 15 אחוזים ממצבת כוח האדם הרגילה. משכך, במיוחד בתקופה קשה זו, מן הראוי שהשוכרים ידאגו לדרוש מהמשכירים לקבל פירוט מלא של חישוב דמי הניהול המגובה בדוחות מאושרים על ידי רואי חשבון ומאזני בוחן, על מנת לבדוק ולוודא כיצד בוצע חישוב ההוצאות וכן חישוב דמי הניהול ולהפחית עלויות נכבדות אלה.
לסיכום, על בעלי הקניון לשתף פעולה עם דרישות לגיטימיות אלה, הן על פי הדין והפסיקה שניתנה בסוגיות אלה בשנים האחרונות והן מבחינת האינטרס שלהם עצמם, שכן בסופו של יום שרידות השוכרים בתקופה מאתגרת זו הינה אינטרס ישיר של בעלי הקניונים.
