כידוע, בצל מגיפת הקורונה, נחקקו תקנות שעת חירום וצווי שעה אשר נועדו לעצור את התפשטות המגיפה. הצווים מחולקים לכמה סוגים: צווים אשר אינם מאפשרים יציאה מהבית, מלבד במקרים מסוימים, צווים אשר מצווים על שמירת מרחק בין אדם לאדם וכן וצווים לצמצום כוח העבודה ל-30% מכוח העבודה במקומות מסויימים נכון ליום כתיבת כתבה זו, כדי למנוע מהציבור לצאת אל המרחב הציבורי.
רק מספר ענפים ייחודיים ממשיכים לפעול כרגיל, ביניהם ענף הרפואה, לא כולל רפואת שיניים לדוגמה, ענף הרווחה וענפים נוספים שמוגדרים כעת גם כענפים חיונים. ענף הקבלנות, בתוך ענף הנדל"ן, גם כן ממשיך לפעול ולא הוגבל מאחר והוכר כענף חיוני אשר הוחרג מתקנות החרום. יחד עם זאת, הקבלנים והיזמים נפגעו מבחינות רבות. בין השאר: פחתה התעניינות ברכישת דירות, רוכשים פוטנציאלים ממתינים ולא רוכשים ויש גם רוכשים המנסים לבטל את הרכישה.
ייתכן שקבלן לא יוכל להמשיך לבצע את עבודתו כפי שהתחייב, אם בשל חוסר בעובדי בניין שמגיעים מהרשות הפלשתינית למשל או מחסור ביועצים שנמצאים בהסגר, קצב מכירות שפחת ותזרים קטן
בחסות החוק כל הצדדים נפגעים: סקירת חוזים לדוגמה
נבחן שני סוגי חוזים כדי לסקר את הפגיעה בענף הנדל"ן. סוג חוזה אחד הוא: חוזה מכר דירה, ובפרט דירה מקבלן. ברכישת דירה מקבלן, הרוכש מתחייב לבצע תשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה או בהתאם לתאריכים קבועים מראש, והרבה פעמים הוא גם מסתמך על משכנתא.
חוזה כזה עלול להיפגע כעת משני הכיוונים; מצד הקבלן, ייתכן שהוא לא יוכל להמשיך לבצע את עבודתו כפי שהתחייב, אם בשל חוסר בעובדי בניין שמגיעים מהרשות הפלשתינית למשל או מחסור ביועצים שנמצאים בהסגר, קצב מכירות פחת והתזרים קטן וכך עלול הקבלן, במיוחד עם הקבלן נטל מימון גבוהה, שלא לעמוד בהתחייבותו לגבי קצב הבנייה. מצד הרוכש, ייתכן והוא כעת הוצא לחל"ת או נאלץ לסגור את העסק שלו ועל כן לא יוכל לעמוד בתשלומים להם הוא התחייב.
סוג שני של חוזה הוא חוזה שכירות. הרבה מהשוכרים גם כן עשויים להיות במצב שבו הם לא יכולו לעמוד בתשלומי דמי השכירות שלהם. השוכרים יכולים להיות אנשים פרטיים שפוטרו מעבודתם ואינם יכולים לשלם את שכר הדירה שלהם וכן בעלי עסקים כגון: בתי קפה, משרדים, מכוני יופי, מספרות או חנויות, שכרגע אינם פעילים ועדיין נאלצים לשלם שכירות לבעלי הנכסים.
מלבד דמי השכירות, יכולים להיות רכיבים נוספים המוטלים על השוכר ולעיתים גם על בעלי הנכסים, כגון: דמי ניהול בבנייני משרדים ו/או בקניונים, שעדיין שוכרים נאלצים לשלם על אף שהם לא מגיעים למשרד ו/או לחנות בכלל כי על העסק להיות סגור בהתאם לצווים או כי אין להם הכנסות ועבודה כעת. מצד שני, ייתכן כי המשכירים עצמם בבעיה מאחר והם עצמם לקחו הלוואות למימון רכישת הנכס המושכר.
במקרה של הפרה בגין נזקי מגפת הקורונה, יש לבדוק בחוזה כיצד מנוסח "סעיף כוח עליון", שמפרט מגוון של נסיבות במסגרתן הפרת חוזה לא תגרום להטלת סנקציות על המפר
"כוח עליון" והסעדים בחוק
בכל עסקה בענף הנדל"ן נערך חוזה, והעיקרון הכללי הוא שחוזים יש לקיים. בכל הפרה של החוזה, יש לבדוק את סעיפי החוזה. במקרה של הפרה בגין נזקי מגפת הקורונה, יש לבדוק בחוזה כיצד מנוסח "סעיף כוח עליון". סעיף כוח עליון הוא סעיף שמפרט מגוון של נסיבות, במסגרתן הפרת חוזה לא תגרום להטלת סנקציות על המפר, כאשר הנסיבות הן לרוב אסון טבע, כגון שריפה או שיטפון, מלחמה, סגר כללי, שביתה וכו', בעקבותיהן צד אינו יכול לקיים את החוזה.
לפיכך,כדי לבדוק אם מגפת הקורונה "מהווה כח עליון" במסגרת היחסים בין שני צדדים להסכם , ראשית יש לבדוק את נוסח החוזה. אף אם הנושא של מגפה אינו מצוין בסעיף כח עליון בחוזה במפורש, ייתכן כי ניתן יהיה לכלול אותו אחד האירועים שכן נזכרו בסעיף בפירוש רחב וכך הפרת החוזה עקב מגפת הקורונהלא תגרום להטלת הסנקציות על המפר.
אם החוזה שותק לגבי המקרה של מגיפה, יש לפנות לסעיף 18 של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, אשר קובע באיזה נסיבות מותר להפר את החוזה באופן שמפר החוזה יהיה פתור מהתוצאות של אי קיום החוזה.
במצב של אישה שמכרה דירה ונכנסה לדיכאון, נקבע כי דיכאון זה לא כוח עליון ולא ניתן לבטל בגינו את החוזה. במקרים אחרים נקבע שמלחמה היא לא כח עליון בישראל
מה הוא לפי חוק החוזים "כוח עליון" המהווה סיכול חוזה?
סעיף 18 מונה שלושה תנאים שמאפשרים סיכול חוזה:
- חוסר ידיעה או צפייה מראש של הנסיבות שגרמו להפרת החוזה.
- אי יכולת למנוע את הנסיבות, למשל אי יכולת למנוע את המגפה.
- הנסיבות האלה מסכלות את קיום החוזה (בגלל הקורונה אי אפשר לקיים את החוזה).
כיוון שהכלל הוא שחוזים יש לקיים, מאד קשה להיכנס בגדר סעיף 18, והמבחנים מאד קשים ליישום ובפועל. כך למשל, במצב של אישה שמכרה דירה ונכנסה לדיכאון, נקבע כי דיכאון זה לא כוח עליון ולא ניתן לבטל בגינו את החוזה (ע"א 1/84 ברדה נתן נ' שמעון ורוזה סטרוד). במקרים אחרים נקבע שמלחמה היא לא כח עליון בישראל (ע"א 715/78 כץ נצ' נצחוני מזרחי בע"מ).
ישנה אפשרות ריאלית שבית המשפט יוצף בתביעות וטענת ההגנה שתעלה תהיה "סיכול חוזה" מאחר והמגיפה פוגעת, כפי שראינו, בכל הצדדים בשוק הנדל"ני
הפרת חוזים בתקופת הקורונה. "קורונה" איננה מילת קסם"
בשנים האחרונות יש נטייה להקל על התנאים המנויים בחוק ולקבוע שהמבחן הוא לא אם היה ניתן לצפות מראש את האירוע אלא אם היה ניתן לצפות את תוצאות הנזק שנגרם. רק לאחרונה ניתנה החלטה בהפ (ת"א) 12741-04-20 רב בריח (08) תעשיות בע״מ נ' פ.ל.א.ר בבקשה לצו מניעה, לפיה: "קורונה" איננה מילת קסם" המצדיקה את מתן צו המניעה. יש לציין כי לא מדובר בפסק דין חלוט וכי המקרה נדון לפי נסיבותיו. נעשים ניסיונות לקדם חוק העוסק בהסדרת בית השוכרים ובפיצוי המשכירים.
ישנה אפשרות ריאלית שבית המשפט יוצף בתביעות וטענת ההגנה שתעלה תהיה "סיכול חוזה" מאחר והמגיפה פוגעת, כפי שראינו, בכל הצדדים בשוק הנדל"ני. אנשים רבים מתלוננים על כך שהם צריכים כרגע לשלם כספים רבים ומשכנתאות כשהמצב הכלכלי שלהם השתנה לחלוטין. נראה כי במצב המשפטי הקיים כיום לא בנקל תתקבל טענת "סיכול הסכם"בגלל מגפת הקורונה של הסכם שכירות או מכר.
מי שמגפת הקורונה גורמת לו להפר הסכם עליו הוא חתם צריך לתעד לעתיד לבוא כיצד המגפה מנעה ממנו את קיום החוזה, לדוגמא: לספק את הדירה שהוא התחייב לספק או לשלם את התשלומים שלו
ענף הנדל"ן ביום שאחרי: דעה אישית
לדעתי, הדרך הטובה ביותר לפתור את הפלונטר אליו נכנס ענף הנדל"ן מורכבת משני אמצעים: אמצעי של חקיקה ואמצעי של ערבות הדדית. טוב יהיה אם המדינה תתערב כאן באמצעות חקיקה שתסדיר את הנושא. כך תפתר בעיית אי הבהירות ויימנעו סכסוכים.
בנוסף, לאור מצב האחרון רצוי כי הצדדים יגיעו בינהם להבנות. נדרשת התחשבות וערבות הדדית כאשר לטווח הארוך התחשבות כזו עשויה לשרת את הצד החזק אשר ייבחן דווקא לאור התנהלותו במצב המשברי.
בכל מקרה, מי שמגפת הקורונה גורמת לו להפר הסכם עליו הוא חתם צריך לתעד לעתיד לבוא כיצד המגפה מנעה ממנו את קיום החוזה, לדוגמא: לספק את הדירה שהוא התחייב לספק או לשלם את התשלומים שלו.
בנוסף, חשוב שהצד המפר עקב המגפה יישלח התראות לכל האנשים שעשויים להיפגע מחוסר היכולת שלו לעמוד בהתחייבויותיו, בין אם זה אספקת הדירה או בתשלום התשלום ויודיע להם על הנסיבות המסכלות החלות על ההסכם שבין הצדדים.
* שמואל ברטלר, עו"ד, נוטריון ומגשר, ברטלר, משרד עורכי דין מתמחה במשפט מסחרי ואזרחי ודיני מקרקעין
** האמור לא מהווה ייעוץ משפטי
