מס שבח הוא מס המוטל על מוכרי דירות מגורים או מבנים עסקיים ויש לשלם אותו עד 60 יום ממועד מכירת הנכס. המס מוטל אך ורק על השבח – כלומר, על הרווח שיש למוכר מהמכירה ורק אם היה כזה. הרווח הוא ההפרש שבין סכום הקנייה לבין סכום מכירת הנכס, והוא משקף את עליית ערכו של הנכס במרוצת הזמן. על השבח נדרש המוכר לשלם כיום מס בגובה של 25 אחוז.
לצורך הדוגמה בלבד, אם קניתם דירת מגורים או מבנה עסקי במיליון שקל וכעבור מספר שנים מכרתם אותו במיליון שקל וחצי, אזי השבח עומד על חצי מיליון שקל. מס השבח במקרה זה יעמוד על 25 אחוז מהשבח – כלומר, 125 אלף שקל.
יש לציין כי לא נדרש תשלום של מס שבח אם ערך הנכס ירד והוא נמכר בסכום נמוך מסכום הקנייה. במקרה כזה אף ניתן, בתנאים מסוימים הקבועים בחוק, לדווח למס הכנסה על ירידת הערך של הנכס כהפסד.
אם למוכר היו הוצאות כמו שכר טרחת עורך דין, עמלת תיווך, הוצאות על שיפוץ של הדירה וכדומה, הרי שהוצאות אלו יקוזזו מהשבח המלא, ותשלום המס יושת על הרווח הריאלי בלבד
כיצד ניתן להפחית את גובה מס השבח?
ראשית, נציין כי בעבר הלא רחוק, מרבית מוכרי הדירות הפרטיים היו זכאים לפטור מלא מתשלום המס. זאת, בניגוד למוכרי מבנים עסקיים, שהיו מחויבים בתשלום המס בכל מקרה. אולם, בשנת 2014 עברו תקנות מס השבח רפורמה מקיפה, בעקבותיה צומצם מאוד היקף הפטורים ממס, ומאז יותר ויותר מוכרי נכסים פרטיים נדרשים גם הם לשלם את מס השבח בעת מכירת הנכס.
יחד עם זאת, ישנן דרכים שונות להפחית ולצמצם את מס השבח ובמקרים מסוימים אף לקבל פטור מלא:
לפני הכל, בעת חישוב השבח שעליו משולם המס, יש להבדיל בין השבח המלא (ברוטו) לשבח הריאלי (נטו). השבח הריאלי מציין את הרווח שעשה המוכר בפועל, לאחר הוצאות שונות. כלומר, אם למוכר היו הוצאות, כמו שכר טרחת עורך דין, עמלת תיווך, הוצאות על שיפוץ של הדירה וכדומה, הרי שהוצאות אלו יקוזזו מהשבח המלא, ותשלום המס יושת על הרווח הריאלי בלבד.
חישוב השבח הריאלי רלבנטי לכל סוגי הנכסים – פרטיים ועסקיים – ולכן, מומלץ מאוד לתעד כל הוצאה שהוצאתם על הנכס לאחר קנייתו ולשמור את כל החשבוניות על הוצאות אלו. בלעדיהן, לא תוכלו לדרוש שההוצאות יקוזזו מחישוב השבח.
יתרה מכך, מאחר שכיום מס השבח על נכסים עסקיים עשוי להיות גבוה ביותר, חשוב לבצע חישוב מדוקדק של עלות הרכישה, ההוצאות שהוצאו במהלך השנים על השבחת הנכס וכל עלות נוספת, ולצמצם כך את גובה המס בפועל.
בעת ביצוע המכירה ועוד לפני תשלום המס, ניתן לפנות למס הכנסה ולערוך פריסה של הכנסותיו של המוכר בארבע השנים שלפני המכירה, כולל הכנסותיו בעת מכירת הנכס, ולצמצם כך מראש את תשלום המס
האם ניתן לצמצם את גובה מס השבח באמצעות תכנון מס?
יש לדעת, שמס השבח כפוף לשיעור המס השנתי האישי של המוכר. במילים אחרות, אם המוכר משתכר משכורת לא גבוהה באופן קבוע, או שהוא פנסיונר, או שהוא חולה תקופה ארוכה והכנסתו נמוכה בשל כך, או שאין לו הכנסה כלל – את כל אלה ניתן להכניס לחישוב מס השבח הריאלי.
במקרים של מכירת נכס עסקי, חישובים שונים אלה של שיעור המס של המוכר עשויים לזכות אותו בהחזר גבוה מאוד של מס השבח ששילם בעת המכירה, ולעתים אף החזר מלא. תלוי בנסיבות, כמובן.
יתרה מכך, בעת ביצוע המכירה ועוד לפני תשלום המס, ניתן לפנות למס הכנסה ולערוך פריסה של הכנסותיו של המוכר בארבע השנים שלפני המכירה, כולל הכנסותיו בעת מכירת הנכס, ולצמצם כך מראש את תשלום המס שיידרש לו מיד לאחר המכירה.
בכל מקרה, מומלץ לפנות לייעוץ אצל עורך דין הבקי בתחום. הוא יוכל לבדוק מהו מצבכם הכלכלי, מה מצב הנכס, מה גובה השבח הריאלי הצפוי, ולהציע דרכים רבות לצמצום תשלום המס.
בעת מכירת נכס, כדאי להתייעץ עם עורך דין הבקי בדיני מקרקעין, בכלל ובתקנות מס השבח בפרט, על מנת למקסם את הרווח ממכירת הנכס ולצמצם את תשלום המס
עד כמה משתלם לנסות להפחית את תשלום מס השבח?
התשובה היא שברוב רובם של המקרים הניסיון עשוי להשתלם ביותר! ניקח לדוגמה מקרה שטופל על ידי החתום מעלה בעת ליווי הליך מכירה של מגרש ועליו נגריה בשווי כולל של כשלושה מיליון ומאתיים אלף שקל. הנכס המדובר נמכר על ידי שמונה מוכרים שונים, שקיבלו אותו בירושה וביקשו לחלוק את ירושתם על ידי המכירה.
בדיקה מהירה העלתה ששווי הרכישה של הנכס היה כמעט אפסי, שכן המוריש קיבל את הקרקע בהקצאה מרשות מקרקעי ישראל ובנה עליה נגריה. מכאן, שהשבח בעת המכירה היה גבוה במיוחד ואיתו גם המס הצפוי.
בשלב ראשון, קיזזנו מהשבח את הוצאות בניית הנגריה והפחת לאורך השנים, וחישבנו את השבח הריאלי. אך גם עם השבח הריאלי, מס השבח עמד בסופו של דבר על סכום של כ-904 אלף שקל - כמעט שליש משווי המכירה. כל אחד מהשמונה נדרש לשלם מס שבח בסך 113 אלף שקל ואולם, לאחר בדיקת מצבם האישי של כל אחד מהמוכרים בנפרד, נמצא כי כמה מהם אינם עובדים ו/או בפנסיה, וכי אחרים מעל גיל 60 או שהם משתכרים משכורת נמוכה.
לאחר עריכת חישוב אישי לכל מוכר, כולל הגשת בקשה לפריסת מס שבח מקרקעין לתקופה של ארבע שנים לאחור מיום ביצוע העסקה, יצא שלכל אחד מהם הופחת גובה חיוב מס השבח בצורה ניכרת. כמה מהם שילמו רק מחצית מהסכום המקורי וכמה אף הרבה פחות.
לסיכום, בעוד שהפטורים מתשלום מס השבח צומצמו מאוד בשנים האחרונות, הרי שישנן דרכים שונות ורבות לצמצם ולהפחית את שיעורו. בעת מכירת נכס, כדאי להתייעץ עם עורך דין הבקי בדיני מקרקעין, בכלל ובתקנות מס השבח בפרט, על מנת למקסם את הרווח ממכירת הנכס ולצמצם את תשלום המס.
* עו"ד ונוטריון יחיאל טל מומחה בתחום המקרקעין וייצוג מוכרים בעת מכירת נכסים פרטיים ועסקיים
* סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי
