אנשים מבוגרים שמגיעים לגיל פרישה זקוקים לעתים לסכומי כסף נכבדים שאין ברשותם. בין אם הם מבקשים לעבור לדיור מוגן, להתאים את הבית לצרכים הרפואיים המשתנים שלהם, או לעזור לאחד הילדים, מדובר בהוצאה כספית כבדה שלא תמיד נמצאת בהישג ידם.
כדי להשיג את המימון הדרוש, מי שהגיע לגיל פרישה ויש בבעלותו בית, יכול לקחת עליו משכנתא. כדי להשיב אותה, הוא לא יידרש להעביר תשלומים חודשיים וגם לא להוכיח מהן הכנסותיו. כל מה שהוא יצטרך לעשות זה לקחת הלוואה המכונה "משכנתא הפוכה" או משכנתא פנסיונית.
המשכנתא בנויה כך שאין צורך לשלם את החזרים של המשכנתא מדי חודש. אפשר לשלם רק את הריבית החודשית על המשכנתא או אפילו לא לשלם בכלל
מהי המשמעות של משכנתא פנסיונית ואיך זה עובד?
משכנתא פנסיונית מיועדת לאנשים בגיל פנסיה, בני יותר מ-65. המשכנתא בנויה כך, שאין צורך לשלם את החזרים של המשכנתא מדי חודש. אפשר לשלם רק את הריבית החודשית על המשכנתא או אפילו לא לשלם בכלל. כפועל יוצא מכך, הסכום שהלווה לוקח על עצמו גדל בכל שנה בגלל התשלום החודשי שאיננו מועבר, כאשר בסוף התקופה צריכים להחזיר את כל הסכום שהצטבר בינתיים.
כך לדוגמה, נניח שאדם בן 65 לוקח משכנתא הפוכה של מיליון שקל והתשלום החודשי שהוא נדרש להעביר עומד על 6,000 שקל לחודש וכולל ריבית חודשית של 2,000 שקל ותשלום חודשי של 4,000 שקל עבור הקרן. כיוון שמדובר במשכנתא פנסיונית, או במשכנתא הפוכה, הלווה אינו נדרש לשלם מדי חודש את מלוא התשלום, אלא רק את הריבית או בכלל לא לשלם. כך לדוגמה, אם הוא בחר לשלם רק את הריבית, הוא יעביר לבנק מדי חודש 2,000 שקל בלבד.
מה לגבי תשום הקרן? בדוגמה שהצגנו הלווה בחר שלא לשלם את התשלום החודשי של הקרן, העומד על 4,000 שקל בחודש. כיוון שכך, סכום ההלוואה יגדל בכל חודש ב-4,000 שקל. כתוצאה מכך, אחרי חודש הוא יעמוד על 1,004,000 שקל, סכום שילך ויגדל בכל חודש, עד לפירעון ההלוואה.
מבחינת הבנקים, המשכנתא חייבת להסתיים כאשר הלווים שנמצאים בפנסיה הולכים לעולמם, ואז אחת האפשרויות היא למכור את הבית ששועבד לצורך המשכנתא ובכך לאפשר ליורשים לפרוע את ההלוואה
איך המשכנתא הפנסיונית מסתיימת?
יש שלוש אפשרויות לסיום המשכנתא הפנסיונית. מבחינת הבנקים, המשכנתא חייבת להסתיים כאשר הלווים שנמצאים בפנסיה הולכים לעולמם:
אפשרות אחת היא שהלווים נפטרים, והבית, ששועבד לצורך המשכנתא, נמכר, מה שמאפשר לפרוע את ההלוואה.
אפשרות שנייה היא שהלווים נפטרים והיורשים של הבית מבצעים מיחזור משכנתא.
אפשרות שלישית היא שהלווים פורעים את מלוא המשכנתא באמצע, אם יש להם את מלוא הסכום.
חשוב להדגיש כי אחוז המימון שניתן לקבל במסגרת משכנתא פנסיונית עומד נכון להיום על עד 50% משווי הנכס
עבור מה מיועדת משכנתא פנסיונית ומהו אחוז המימון שניתן לקבל במסגרתה?
נתחיל מהסוף: משכנתא פנסיונית איננה מיועדת לרכישה של נכס נוסף, בשונה ממשכנתא רגילה. יכולות להיות לה מספר מטרות, למשל מעבר לדיור מוגן, ביצוע התאמות בבית לצרכים רפואיים חדשים, סגירת הלוואות, עזרה לילדים ועוד. חשוב להדגיש, כי אחוז המימון שניתן לקבל במסגרת משכנתא פנסיונית עומד נכון להיום על עד 50% משווי הנכס.
כדי ליטול משכנתא הפוכה, ההיסטוריה הפיננסית של הלווים צריכה להיות נקייה. היו לכם בעיות מול הבנקים בעבר? זה עלול להפוך את נטילת המשכנתא לבלתי אפשרית
מה דורשים הבנקים לצורך מתן משכנתא פנסיונית?
הבנקים לא מחלקים כסף לכל דורש, והלווים צריכים לעמוד בכמה קריטריונים לצורך מתן המשכנתא. אלה הבולטים שבהם:
לווים בני יותר מ-65 - כדי ליטול משכנתא פנסיונית, הלווים צריכים להיות בגיל פנסיה. אמנם עקרונית אפשר ליטול משכנתא כזאת גם בגיל צעיר יותר, אבל היא פחות רווחית.
בעלות על נכס - לצורך קבלת המשכנתא הנכס צריך להיות רשום בצורה מסודרת על שם הלווים בטאבו או במינהל. הנכס לא רשום או שיש בעיה כלשהי עם הרישום? לא תוכלו לקבל משכנתא פנסיונית.
היסטוריה פיננסית תקינה של הלווים – כדי ליטול משכנתא הפוכה, ההיסטוריה הפיננסית של הלווים צריכה להיות נקייה. היו לכם בעיות מול הבנקים בעבר? זה עלול להפוך את נטילת המשכנתא לבלתי אפשרית. גם הדו"חות על עברכם הפיננסי מטעם BDI חייבים להיות תקינים.
חתימת הילדים כערבים על המשכנתא ההפוכה - כדי ליטול משכנתא פנסיונית, יש להחתים את הילדים כערבים על המשכנתא. זאת, בתנאי שיש להם הכנסה סבירה וגם להם לא היו בעיות בעבר מול הבנקים.
בעיני הבנקים, המשכנתא ההפוכה היא החלטה משפחתית. כולם צריכים להיות מודעים לכך שההורים לוקחים משכנתא וכולם צריכים להסכים לכך על ידי זה שהם חותמים על המשכנתא כערבים
למה הילדים צריכים להיות ערבים על המשכנתא?
רבים מתקוממים כנגד דרישה זו ואינם מבינים מדוע הם צריכים להחתים את ילדיהם כערבים על המשכנתא, בעוד הם מעמידים כבטוחה את הבית שנמצא בבעלותם. התשובה לכך היא שבעיני הבנקים, המשכנתא ההפוכה היא החלטה משפחתית. כולם צריכים להיות מודעים לכך שההורים לוקחים משכנתא וכולם צריכים להסכים לכך על ידי זה שהם חותמים על המשכנתא בתור ערבים.
הבנקים חוששים ממצב שבו ההורים ילכו לעולמם, וילדיהם יטענו בבית המשפט שהם לא ידעו שההורים שלהם לקחו משכנתא, ולכן אין לחייב אותם להחזיר את הכסף. מסיבה זו הבנקים דורשים מעורבות פעילה של הילדים בנטילת המשכנתא הפנסיונית.
מהי הריבית על משכנתא פנסיונית?
המשכנתא הפנסיונית נחשבת למשכנתא לכל מטרה. במסגרת זאת, הריביות שמוצעות ללווים מסתכמות בדרך כלל באחוז שנתי של 5%-6%.
לסיכום, האפשרות לקחת משכנתא הפוכה-פנסיונית עומדת לבני 65 ומעלה והיא דרך טובה לממש את הנכס שבבעלותם כדי לאפשר לעצמם מעבר לבית דיור מוגן, עזרה לילדים או סגירת חובות וכיו"ב. לפני שאתם עושים את הצעד הזה, מומלץ להתייעץ עם מומחה המייעץ ללקוחות מול משכנתאות מורכבות וכזה המכיר היטב את המערכת הבנקאית ואת כל "האותיות הקטנות".
* הכותב הינו בעל עבר עשיר במערכת הבנקאות, ועוסק בעשור האחרון בליווי לקוחות הנוטלים משכנתאות מורכבות, ובכלל זה משכנתאות פנסיוניות
