נעים מאוד להכיר, שמי מרטין בוקסדורף ואני מטפל בעשרות משכנתאות לסגירת חובות והלוואות. בשורות הבאות אסביר מהם העקרונות של המשכנתא הזו ואיך זה עובד.
מהו הרעיון של משכנתא לסגירת חובות?
בעצם זה די פשוט: ניתן לשעבד את הבית ולהגדיל את המשכנתא הקיימת שלכם, כאשר הכסף לא ילך למכירה או קנייה של בית, אלא יגיע אליכם ישירות לצורך סגירת חובות, הלוואות וכל שאר הדברים. כלומר, הכסף יעבור פשוט לחשבון הבית שלכם. לדוגמה: נניח שיש לכם בית שעולה 2 מיליון שקל ומשכנתא בגובה 300 אלף שקל. אתם סובלים מהלוואות בגובה של עוד 200 אלף שקל. במצב הזה תוכלו להגדיל את המשכנתא הקיימת שלכם בעוד 200 אלף שקל והכסף ישמש לסגירת כל ההלוואות שיש לכם בבנק.
בתקופת משבר הקורונה ניתן להגדיל את המשכנתא הקיימת עד 70% משווי הבית במקום 50% - הגובה המקסימלי הרגיל
כלל ראשון: 50% משווי הבית
הכלל הראשון וכנראה הכי חשוב הוא שלא ניתן להגדיל את המשכנתא הקיימת שלכם מעבר ל-50% משווי הבית. לדוגמה: אם הבית עולה שני מיליון שקל והמשכנתא עליו היא בסכום של 800 אלף שקל, הסכום המקסימלי למשכנתא להלוואות יהיה במקרה זה 200 אלף שקל. אם תיקחו עוד 200 אלף שקל תגיעו למשכנתא של מיליון שקל, שזה בדיוק 50% משווי הבית. יש לציין כי בתקופת משבר הקורונה ניתן להגדיל את המשכנתא הקיימת עד 70% משווי הבית במקום 50%.
יש להראות הכנסות בסכום שהוא לפחות פי שלושה מהתשלום החודשי שיהיה לאחר הגדלת המשכנתא
האם משכנתא לסגירת הלוואות ניתנת לכולם?
יש להבהיר, המשכנתא הזו מיועדת ללקוחות טובים של הבנקים. כלומר, אם יש בעיות כלשהן עם החשבון, עם תשלומי המשכנתא וכיו"ב הסיכוי לקבל משכנתא לסגירת חובות הוא די נמוך. התנאים הבסיסיים לקבלת משכנתא כזאת הם:
היסטוריית משכנתא ראשונה - הדבר הראשון שהבנקים בודקים כאשר בן אדם מגיע לקבל משכנתא נוספת הוא כיצד נראית היסטוריית תשלומי המשכנתא הראשונה. כלומר, אם בשנתיים האחרונות היו בעיות בתשלומים ואם היו תשלומים שלא שולמו בזמן, הסיכוי לקבל משכנתא נוספת הוא מאוד נמוך.
הכנסות - עניין נוסף שהבנקים בודקים הוא הכנסות - יש להראות הכנסות בסכום שהוא לפחות פי שלושה מהתשלום החודשי שיהיה לאחר הגדלת המשכנתא. לדוגמה, נניח שהתשלום החודשי לאחר ההגדלה של המשכנתא יהיה 4,000 שקל בחודש, יש להראות הכנסות שיהיו לפחות פי שלושה מסכום זה. כלומר במקרה זה, הכנסה של מינימום 12 אלף שקל בחודש.
התנהלות בחשבון - שימו לב היטב, זאת נקודה נוספת שהבנקים בודקים בטרם הם מאשרים משכנתא להלוואות והיא מהווה מכשול רציני אצל הרבה מאוד אנשים. אם אתם שכירים, ודאו היטב שהמשכורות מופקדות בצורה מסודרת בחשבון. אם אתם עצמאים, שימו לב שיש לכם דו"חות מסודרים של לפחות שנתיים אחרונות.
בעיות ברישום הנכס - שימו לב, אם הבית שלכם לא עבר בצורה מסודרת לטאבו, כאשר כל שאר השכנים כבר העבירו את הבית לטאבו, אם יש לכם חריגות בנייה, אם יש עיקולים על הבית, אם יש הוצאות לפועל על הבית - כל הדברים האלו עלולים להוות מכשול ולמעשה מונעות את היכולת לקבל משכנתא.
התנאים הללו הם הבסיס לקבלת משכנתא לסגירת חובות. לא משנה אם הבית שלכם שווה חמישה מיליון שקל, עדיין תיאלצו להראות הכנסות מסודרות. ללא הכנסות מסודרות, אין שום דרך לקבל משכנתא כלשהי, בוודאי לא משכנתא לסגירת חובות.
לסיכום, משכנתא לסגירת חובות מיועדת לאנשים שהם לקוחות טובים של הבנקים, ללא היסטוריה בעייתית ועם הכנסות שהולמות את סכום המשכנתא. אם יש או היו בעיות כלשהן מול הבנקים – הרבה יותר מסובך לקבל משכנתא בכלל ולסגירת חובות בפרט. במצב כזה אני ממליץ בחום גדול להיעזר ביועץ משכנתאות שמבין את התחום ויודע להתמודד מול אתגרים כאלה.
* הכותב הוא יועץ משכנתאות מומחה לעיסקאות מורכבות, טל': 0508116397, מייל: maratbok@gmail.com
